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聊天实录:个人集资建房,你会参加吗?

2005年06月30日 11:27:06来源:查看评论手机看新闻字体:
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                                                 嘉宾赵智强
                          
                                                 聊天现场


  居者有其屋,这是一个生命力极强的传统主张。近几年来国内各个大中城市的商品房价格居高不下,一些地方甚至已经达到当地居民年收入的20倍。高额的房价催生了个人集资建房的新主张,迎合了很多买房人为房价过高而痛苦不堪的心理。于是,这股热潮遍及了北京、上海、南京等各大城市,引起了诸多的争论。4月中旬,温州市场营销协会秘书长赵智强也发起了个人集资建房计利,得到了百多人响应,并于4月14日召开了第一次筹备会,我市首例个人集资建房就此浮出水面。 

  主持人:有人说个人集资建房看起来很美,做起来很难,这股热潮终究会是昙花一现。也有人说这将会是中国地产界的一种全新的开发模式。个人集资建房是一种什么样的模式?是如何运作的?它将会走向何方呢?温州新闻网嘉宾聊天室邀请了我市个人集资建房的发起者--赵智强,与广大网友进行在线交流。

  主持人:赵秘书长,能谈谈发动个人集资建房计划的初衷吗?相信大家都很感兴趣。

  赵智强:初衷最初是为会员单位服务,很多企业职业经理人工资虽然很高,但是,还跟不上这么高的房价。很多人才因为房子的问题离开了企业,所以我们最初就以“人才锦苑”给政府打了报告。后来,也向社会住房困难户敞开大门。

  主持人:目前有多少人响应这个计划?目前已经多少资金?

  赵智强:6月25日,我们召开了温州个人集资建房联盟大会。共有300余人到会。现正式加盟的有352个人。每人首批存入银行的资金为8-15万,大约有3000多万。现正陆陆续续存入。

  集资建房:这个计划需要政府审批吗?

  赵智强:我们给政府打过报告,而且给所有的主管部门都打了报告。就跟全国各地一样,政府没有明确的批示。口头告诉我们只要按照市场化运做,应该没有什么问题。再者,我们走的也是正规化、市场化道路:1、资金通过银行监管2、成立房开公司,3、参与土地拍卖。可以说跟其他房开公司没什么区别。

  吾房:现在温州的个人集资建房到了一个什么情况了,介绍一下。

  赵智强:前期我们做了大量的准备工作,现在也达到了可操作的人数,而且跟市商业银行金鹰支行签定了资金监管和项目贷款的合同,下一步主要是参与土地竞拍。

  集资建房:赵先生,你能给我们算一笔账吗?参加你的个人集资建房,风险有多大?能省多少钱?

  赵智强:我们知道房价是由三部分组成的。一是土地,二是建安成本,第三,其它费用。其它费用中包括推广费用,还有炒楼者的渔利,开发商的利润等等。我们省掉的正是第三块费用,所以比同路段的楼房省上30%的钱。至于说风险,除非是楼价大跌,现在看来也不是可能的事情。

  负责过日子:赵先生,26号的会上,有人提出让你提个详细框架放在网站上给大家讨论1到2个星期,你为什么不同意?你说的有三分之一的人不懂电脑,这样操作不完美。这个理由好像站不住脚阿。

  赵智强:我没有不同意,“温州个人集资建房网”7月8日才能正式开通,欢迎大家参与讨论。

  我爱我家:你们的资金是怎么一个管理形式?能给大家一个信服力吗?

  赵智强:资金的管理主要有以下几点:1、银行参与资金监管,2、每动用一笔钱必须由银行、业主代表、发起人共同签署。

  集资建房:如果成立房开公司,那就意味着权力与责任的异化,大家出的钱都是一样的,但是并不是所有的人都在公司中主事,那你在制度上如何安排,让所有的参与者得到公平的权力?

  赵智强:我们现在走的是重庆模式,即由发起单位和社会资金合作成立房开公司,收取一定的管理费。重庆对外公布收取8%左右,我们争取4%。

  集资建房:如果公司成立了,但是拍不到合适的土地,那下一步如何收场?

  赵智强:这个房开公司主要是借助社会资金,并不是集资建房的资金。
  
  集资建房:如果成立公司,市场化操作的话,如何保证公司运作过程中的竞争力?人才、管理、还有其他的很多因素,你们如何保证公司的稳定运作,毕竟参与的人都不是专业,而房产开发市场竞争非常激烈。

  赵智强:这个房开公司也是完全按照专业化、市场化运作的,顺便告诉大家,我本人原来在广东、海南也有6、7年的房开经验。

  小楼昨夜又东风:假如要参加你们个人集资建房,要具备什么样的条件呢?

  赵智强:因考虑到政府推出的拍卖地块都比较大,现在报名门槛已经放低,只要住房困难的人士,并且保证不是用来炒房的均可报名。

  小楼昨夜又东风:目前的土地是怎么来的?都是哪个地段的?环境怎么样?

  赵智强:土地的来源主要是通过竟拍和协议转让,考虑到竞争等因素,具体地段暂时不对外公布。

  静波观海:请问赵秘书长,个人集资建房资金如何支付?

  赵智强:也分期、分批交到监管银行。首先,大家首付资金把土地问题解决,下一步银行可以资金贷款,以及建设单位的部分垫资,这样可以减轻大家的资金压力。

  ouxue:我去哪里找谁可以报名啊?

  赵智强:我们与市商业银行金鹰支行合作成立了金融服务室,可以到黎明路金鹰支行二楼报名。

  主持人:赵秘书长,在实施过程中,总会涉及到一些费用,公关费用、行政办公用费等等,请问这些费用该如何核算?又如何监督?

  赵智强:除了正常的房开费用外,其余的包括办公费用、公关费用均由社会资金参与的房开公司负责,我们只支付4%的管理费即可。

  阿飞:你们搞个人集资建房,那你们自己的利益怎么保证,不会白干吧?

  赵智强:我们在最初的筹备会上就已经向社会公布我们发起单位和发起人共收取2%的管理费,这也是参照外地的经验。

  负责过日子:再问赵智强一个关键问题,因为这件事一旦成功,对温州的房地产商绝对是个致命打击,在投标地块时,他们联手抬高价格,让集资建房的投不到地,那你准备怎么应对,大家交上来的钱就永远放在商业银行金鹰支行当你拉来的存款吗?

  赵智强:首先,我声明存在银行的钱在正式拍卖土地之前是存取自由的。至于土地竞争问题,据我们了解前段时间的土地竞拍报名并不多,而且还出现流拍现象。实际上,我们认为现在正是我们拿土地的好时机,因为现在房价不明朗,房开公司并不知道以后房价能卖到多少?卖给谁?拍卖土地之前,他肯定要加上相当比例的利润才敢举拍竟拍。而我们只要知道土地的价格就已经知道了房价,我们同时又有了最终用户,并不需要加什么利润。只要大家觉得比同路段能便宜上若干,就可以大胆去拍。

  集资建房:2%的管理费是什么概念?房价的2%?

  赵智强:根据外地做法,是指总造价的2%。

  ouxue:选出来的业主代表都被收买了怎么办?在利益的驱动下,会出现这样的事情的。

  赵智强:我们对业主代表也是有一定的要求的,如果出现这种情况,大会可以取消业主代表资格,而且我们还成立监管小组进行监督。

  ……:如果按你们初步的设想,作为集资者最后每平米的买价会在什么区间范围内?

  赵智强:当然地段不同,价格也有所不同,据我们估算至少比同路段可以节省30%左右。因为除了上面所说的节约费用外,我们还可以把一、二楼的铺面以及地下车库卖掉。这样可以使房价更低。

  ouxue:再问一个问题,大概用几年时间把房子造好。
  
  赵智强:如果土地问题能够尽快落实的话,建筑速度跟一般的房开项目应该是一样的。一般是1年半到2年左右。

  集资建房:房屋不是一次性的买卖。对楼盘开发成功后的后续服务怎么做?如果出现质量问题,谁承担责任?

  赵智强:前面说过,我们也是完全专业化、市场化运作。你们既然不会担心一般房开公司的质量问题,也不应该对我们这么没信心。因为我们也会请专业的监理公司。而且还有国家的质监部门。

  wz_man:集资房的一般户型在多少平方米?

  赵智强:户型定为三种。80、100、120。

  静波观海:赵秘书长说,个人集资建房初衷最初是为会员单位服务,为企业留住人才,后来,也向社会住房困难户敞开大门。请问越秘书长,有没有想过下一步为低收入层的群众服务呢?就像政府的经济适用房一样。

  赵智强:现在山东省政府已经把个人集资建房纳入经济适用房范畴。这是个大好消息。我们也正在给省政府打报告,争取这一项政策。

  集资建房:外地有没有成功完成个人集资建房的个案?

  赵智强:现在全国各地均出现了个人集资建房。据我所知,北京已经有4500存款准备在1-3个月内拿下土地。山东东营进展也非常顺利。其他地方均在运作之中。

  主持人:北京一位集资建房的的带头人于凌罡与房地产商进行了合作。你们有没有可能也采用这种方式呢?

  赵智强:实际上个人集资建房项目跟房开公司是分不开的,首先你参加竞拍要有三级资质的房开公司,你规划、报建等等都要以房开公司进行。跟房开公司合作并不是坏事。当然,我们走的是以社会资金合作成立房开公司,并不是与某房开公司合作。走的是重庆模式而不是北京模式。

  集资建房:赵先生,我的问的不是放不放心的问题,而是责任追究的体制和机制问题。请不要搞错了。如果开发公司出现了质量问题,我们可以通过法律手段获得赔偿。但是如果集资建的房出现问题,谁承担责任?郁闷,这个和信任有什么关系呀!

  赵智强:那跟其它房开公司开发的项目一样,该由哪个部门负责就该由哪部门负责。

  阿飞:你们的房子套型是通过哪个单位设计的,你们设计的,参加集资建房的人满意吗?有没有碰到意见不同意的?
  
  赵智强:以后的设计单位也是通过投标的。事先当然可以参照集资建房人的意见,只要是合理的、可行的。

  负责过日子:居所你向参与的人收取每人100元的赞助费,后来又提到200,这个费有名目吗?

  赵智强:我们是以收会费的形式来收取报名费的。外地该项目的报名费有的甚至高达500都有。我们个人会员收费本来就是200元,是经过有关部门批准的。

  ouxue:请问,房子的总造价应该在什么价位,比如80平方总的房价应该控制在多少,因为我担心自己还是买不起。

  赵智强:我们准备推出的楼房可能跟北京的一样,是楼中楼。就是说每一层楼的框架大约为5米,可以隔成两层使用。北京推出的最小户型为36平米,实际上用起来可达五、六十平方,这样你应该买得起。

  主持人:个人合作建房最大的风险还在于建房过程中出现的各种不可预测性因素,例如业主不满意承建商的工作、建筑材料供应不足等等,这些管理运行中的问题非常常见,这些对于成熟的房地产开发公司是比较容易解决的,对于个人集资团队来说,可能就比较吃力了。赵秘书长怎么想呢?

  赵智强:实际上中国房地产业也是一个年轻的行业,难道除了我们的房开公司以外其它的都是成熟的房开公司吗?据我们知道我市一些项目都是由一些刚刚成立的房开公司运作。

  集资建房:既然是大家平等参与,为什么还要交报名费?不明白。这个费有什么用途呢?就归你们几个牵头的人了?

  赵智强:大家知道运作一个项目是需要大量的人力、财力的,这就需要前期资金。报名费仅仅用于前期的运作资金。

  负责过日子:会不会被银监局当作有非法集资啊?两者的区别是什么?

  赵智强:这个问题在网页上早就激烈讨论过,有关高层部门也已定论个人集资项目不属于非法集资。至于区别简要如下:1、是不是高利息回报给客户吸收存款,扰乱金融秩序;2、该资金是不是用于其它项目;3、服务群体是不是定向的。我们的定向服务是住房困难群体。

  wz_man:我想了解现在已报名的集资建房人的所从事的职业。

  赵智强:职业应该是很多吧。

  集资建房:这个报名费也用在项目上,那还为什么要多次一举,大家不是都交集资款了吗?

  赵智强:集资款是交到银行,以你的名字、你的印章、你的密码,谁也取不走,该集资款并不是交给我们的。

  我担心而已:有一些人担心,个人集资建房会存在很多风险,比如会不会被携款逃走什么的。

  赵智强:应该是不会的。第一,由银行监管该笔资金,而且动用资金多方签字方可放行。第二、就是建筑资金,也是由工程队先建筑,后给钱的。

  主持人:因为时间关系,聊天即将结束,现在请嘉宾给今天的话题做个总结

  赵智强:首先,感谢大家关心个人集资建房项目。同时欢迎大家给我们多提意见,也希望大家给予集资建房这个新生事物更多的支持和帮助,谢谢大家!

  赵智强:如果还有什么问题需要探讨,欢迎大家来电来人咨询。电话:86753809 或86753810。地址:黎明西路市商业银行金鹰支行二楼金融服务室或火车站金州大厦10A营销协会。

  主持人:个人集资建房是空中楼阁还是现实的乐园都还是未知数。无论前景如何,对于已经实施个人集资建房计划的人来说,要走的路还很长。让我们抱着良好的愿望拟目以待。

  主持人:谢谢赵智强,谢谢各位网友,再见!

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编辑: 温网辑编

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