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  • 集资建房与宏观调控

  • 时间:2006年11月22日 08:55 稿源:朗兆房产http://www.66wz.com/    字体:
  •   温州集资建房联盟以1.0458亿元摘牌取得了位于温州市区上江路14号地块,同时宣告集资者可以以低于市价30%的房价即5300/m2拥有“居着有其屋”的梦想。虽然梦想成真尚需二年时间,但温州的集资建房联盟却能把房价下调了30%的事实,却是不容置疑的。

      集资建房不是新生事物,早在70年代末80年代初,商品房概念还比较模糊时,一些大企业纷纷向政府申请划拨土地,用企业内部员工的集资款和企业或多或少的资金补贴,委托建筑公司建造集资房,以改善员工的居住条件,作为企业的福利和待遇,可见集资建房是商品房出现前,个人建房的衍生产物,是根植于集资者利益为出发点的集约建房模式,应该说目的是明确的---改善或提高居住条件+企业福利;环节是简单的---政府划拨土地+建房+分房;成本是直接的---建安费+税费。在当时还是计划经济为主导的,仍依赖政府、企业福利分房的情况下,能依靠集资者自身的力量使居者有其屋而达到改善民生条件,因此深受社会各界的欢迎。

      由此,联想到中央政府也为了民生根本问题已持续三年的国家宏观调控,宏观调控的最终目标是控制过快增长的房价,但三年来房价仍像脱缰的野马节节高攀。在中国市场经济条件下政府都难以驯服的房市,而温州的集资建房联盟却春天惊雷般宣告:降服它了。这是为什么呢?

      房价构成中土地的价格已占到50%以上,地价不降要降房价这是痴人梦话,是最常识的道理。难怪温州集资建房联盟在等了两年,先后参加了市区划龙桥、学院路等地块拍卖,最后因地价太高而放弃,而这块23亩地其他开发商认为无利可图而2次流标后,最终以挂牌价垂青了集资建房联盟。所以盟主赵智强认为是“千载难逢”的机会,因而也有了他们的成功的第一步,也是最关键的一步。由此可见土地价格是源头,日益攀升的土地价格是房价居高不下的根本因素,而宏观调整政策对土地价格的控制却言不由衷或束手无策,或许改革改到自己头上(土地由国家垄断)就手软了,而一味地在交易环节加重税赋,金融贷款加大成本,这些最终都转移到消费者头上,而忽略了源头的堵截。这难道不是造成宏观调控达不到“满意结果”的真正原因吗?

      温州的集资建房联盟在土地成本中占了点便宜外,能使价格下降30%的还有开发商的利润,开发商的利润到底有多少?媒体炒得很热的福州政府公布房价构成成本,似乎想证明房价高的原罪在开发商。但笔者认为中国市场经济已有20年多了,开发商只要遵纪守法经营,追求高利润也是资本逐利性所决定,是市场经济的必然。供需关系是市场基本规律,房地产的供应量决定于土地的投放量,而问题是土地是由政府垄断的,政府仍在严把土地“闸门”,以2005年的温州为例,市区2005年实际登记销售量仅63.88万平方米,和市场需求预测量1000万平方米的比较是如此的悬殊,严重供不应求的房市那有房价不涨的道理。市场行情总是一波推着一波往上升,房地产开发的滞后性使得开发商定价出售时,往往价格已涨了几轮,显然开发商定价是根据市场行情即市场定价法,也不会去计算到底有百分之几的利润率来刻舟求剑的。但是集资建房联盟则不然,它是以成本法去定价的,所以集资建房联盟是赚取了市场升值的空间和市场高企的价格预期。在一个房价上升有潜力的市场,集资建房模式的存在和发展空间显然还是很大的。

      一个计划经济之下的原始的建房模式,却在当今市场经济已比较充分的状态下复活了,其根本的原因在于经济市场力量的对比结果,也是市场经济呼唤这股力量重生,宏观调控三年,大多是从政府的角度强制力的行政行为,而来自于民本的集资建房难道不可以做为一种市场调节的力量吗,在市场普遍预期房价高涨的今天,它起码可以起到平衡人们心里预期作用,实际上对抑制一味上窜的房价有一定的示范作用。我们当然不能期望回到计划经济时代,要求政府划拨土地集资建房,但集资建房应做为一种开发模式参与到市场经济的竞争中来,我想不妨做为对国家宏观调控政策的一种支持和补充,因为它更具渗透性和直接性。我们姑且不论集资建房在具体的操作中会出现这样或那样的问题,但我觉得做为政府部门,在遵照市场规律的前提下给予集资建房更多的支持。

      我们希望市场的力量能改变当今的房市格向,市场的力量也能使集资建房重生,也能使集资建房消亡。当集资建房退出历史舞台的时候,也是市场成熟价格平稳的时候。(朗兆房产专业机构  叶维坚)

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