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上海难仿温州集资模式 规范市场重于集资建房

2006年11月20日 20:25:00来源:新民晚报查看评论手机看新闻字体:
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  这条路上海走不通

  一位不愿意透露姓名的房产分析师认为,个人集资建房在上海很难走通。“首先是土地瓶颈,你靠什么去拿地?要像温州人那样挂靠开发商拿地,这在处于宏观调控重点的上海楼市,几乎不可能做到;其次建房过程中,涉及到规划、设计、施工等多个方面,上海缺少像温州市市场营销协会那样的组织,也缺少相应的社会环境,无论哪一个环节没处理好,都能使整个建房大计落空;最后,在目前的上海楼市,针对个人集资建房的政策不明。如果没有政府相关部门的介入,这样的操作很容易夭折。”

  与此同时,不少房产人士敏感地察觉到,在温州,个人集资建房的成本,是每平方米5300元,而临近地块楼盘的单价,是8000元。“这说明,前阶段上海楼市有关‘公开房屋成本’的讨论,是多么有必要,开发商暴利已是公开的秘密。温州市市场营销协会依靠开发商去拿地,成本价依然如此低,更能证明开发商利润很高。”

  专业人士分析,为了避免出现“集资房单价畸低”现象,大型开发商将很有可能对个人集资建房,进行阻击。“阻击的方法很简单,就是抢地。个人集资建房,一般地块很小,金额也不高。而在目前的上海,这样的地块并不多。只要把地抢下来,个人集资建房就巧妇难为无米之炊。”

  其实,按照今年上海市土地出让一号公告,最终还是有流拍地块。然而,这并不意味着,上海的个人集资建房组织拿地就容易了。“就算开发商不阻击,还是存在‘集资’‘预售’等政策界定。”

  相关经济分析师认为,个人集资建房模式的出现,其实是对目前楼市的一种讽刺。“社会发展的趋势,是分工合作。但现在的状况,就像消费者觉得牛奶太贵,大家一起去造农场一样,这不符合市场经济规律。说到底还是房价太高,老百姓买不起房子。如果房价不是像现在这样,动辄上百万元,老百姓还会想要个人集资建房吗?”

  目前,在宏观调控政策的打压下,上海楼市正趋于稳定,然而房价依然没出现明显下降。专家认为,目前,与其聚焦个人集资建房,倒不如进一步规范上海楼市,以使百姓需求和楼市发展,呈现“和谐”态势。

  1、每平方米5300元的房价怎样计算出来?

  每平方米单价=(地总价+税费成本-商铺和地下车库销售收益)/总建筑面积25500平方米。地价1.0458亿元,约4100元/平方米;加上土建、税费等各种成本,预计每平方米建设成本为6600元。

  按规划,该小区包含212套住宅、48间商铺和地下车库。用商铺和地下车库销售的收益冲减建设成本,预计建成后房屋成本价约为5300元/平方米。

  2、会员如何缴纳集资款?

  会员分3-4次缴清集资款。此次拿地缴纳的1000万元保证金,即会员缴纳的第一笔款项,如选择建筑房屋面积90平方米的缴8万元,选择120平方米的交12万元。

  会员按照协会通知,在有拿地意向前,预先将钱打入指定银行,账号和密码自己掌握。在准备缴纳保证金时,所有会员在1、2天内将钱打入房地产开发商账户。

  拿地成功后,在房屋建设之前某个时间内,会员缴纳第二笔款项,金额不等,在十几、二十几万元之间。

  房地产公司4证办齐后,可以到银行帮会员办理公积金贷款或商业贷款,据称最高可达70%。

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关键词:集资建房

编辑: 张朋杰

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