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  • 个人集资建房破除三大冰山,才能远航

  • 时间:2006年12月06日 14:34 稿源:http://www.66wz.com/    字体:
  •   温州的集资建房在国家宏观调控尚未取得“满意效果”时隆重登场了,有人说是开历史的倒东,有人说是美丽的乌托邦,有人说即使成功了也是个例,不值得推广,也有人惊呼个人集资建房“破冰”了。

      其实提出异议者尚未读懂达尔文的物种进化论:"物竞天泽,适者生存"的道理。温州集资建房联盟不是10多年前依靠政府和企业带有福利性质的“集资建房”了,是变种了、进化了的“集资建房”。在三年宏观调控房价仍就节节高升,拥有“安居权”的购房者“揭竿而起”,正象开发商追逐利润极限一样,集资者也在本能地寻找出路,正是这种供求双方的博奕,使现代版的温州集资建房模式诞生,虽然该模式不象恐龙一样是“优胜”的物种,但仍不失为“适者生存”型的具有顽强生命力的物种,是现代地产开发模式的补充。

      因为温州的集资建房模式是建立在现代地产开发模式的基础之上,其主要特征是委托了一家有资质的开发商代理开发,集资联盟只是充当了投资商的角色。而从投标拿地、规划方案、建筑设计、工程招投标、工程施工到工程监理、竣工验收均由开发商按照国家规定组织,其建设施工过程完全由国家有关规范条例保护和监管,并不是10多年前缺失相关建设条例规范的“自产自销”。因此,温州的个人集资建房准确的讲是“自投自销”,即谁投资谁得房,分房的实质是由代理开发商定向销售给个人合作投资者,而普通开发商是向社会公开销售给不确定的人群的。所以从开发链上看,集资建房开发模式与开发商开发模式只是“头尾”不一样,其它均与现行开发模式保持高度的一致。

      只要解决了“头尾”问题,个人集资建房就是合法可行了,就可以“破冰”扬帆了。

      归结起来无非要破除这三大“冰山”:一是个人集资投资的合法规范性;二是定向销售的合法性;三是代理开发公司零利润税务上的可操作性。

      由于水能载舟也能覆舟的缘故,集资一度与“集资诈骗”,“非法吸取公众资金”等犯罪现象联系在一起。那么温州的个人集资建房有否犯罪或违规的嫌疑呢?显然是否定的,我们从集资的目的看只是建房自住,没有直接获取投资利润的表现,更没有获取非法利益的倾向;从集资的手段看均是个人的意愿表达,而且集资款存放银行专款专用并由四人联合签字才可动用。因此温州个人集资建房既没有侵害他人或共公利益,也没有扰乱金融秩序,在现行法律上是没有禁止的。但个人集拢的庞大的资金,凭一个松散型的联盟去管理,总让人不放心,是否由政府金融监管部门或其他部门备案、登记、监控呢?以防微杜渐防患于未然呢?

      以成本价定向销售给个人集资者,是集资建房达成的最终目的。而温州房管局现行的预售规定是领取预售证后10天内必须网上公开销售,但这条规定出台的本意是预防开发商恶意捂盘不售或内部炒房而抬高房价,应该说是一条符合民心的,是针对目前日益高涨的房价和交易秩序混乱而制订的管理措施,并非法规条例。对于集资建房来说已经达到了平抑房价的效果而且自主投资的行为使交易对象比较明确。“领取预售证后10天内必须网上公开销售”,该规定已不再适合个人集资建房开发模式了。有关部门是否对集资建房亮起“绿灯”呢?我们将拭目以待。

      成本价是集资建房的核心内容,以销售底商和车库的利润来反哺个人集资者,是温州集资联盟盟主赵智强向外界宣称比周边同类楼盘低30%房价的保证。这意味着零利润的开发模式与现行税务规定的冲撞。一般开发企业均按15%利润提前代征所得税的,也就是说税务机关为了预防偷漏税事先认定开发企业有15%利润,而集资建房是零利润的,代理开发商也仅收取2%的管理费。当然营业税是应该缴纳的,问题是商铺和车库存在对外销售有利润产生,当然这部分利润全部返回给个人集资者,使得销售价低于成本价,这可是税务机关碰到的破天荒之举了,税务机关如何认定有否利润,在遵照税法的前提下如何开条绿色通道给集资建房者,看来也需要一些改革的思想。

      从以上三个问题分析来看,虽然集资建房有颠覆现行一些部门的规定或管理措施,但没有违反我国基本法规条例,是属于非禁止地带。非禁即入,摸着石头过河,是温州经济模式取得先发优势的创新精髓之所在,也是对待一个新生事物的基本态度。当然现代版的温州集资建房开发模式还需政府及有关部门的扶持和管理,让其成为国家宏观调控中的一支补充力量,起到平仰房价作用。(朗兆房产专业机构  叶维坚)

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