上证第一演播室
活动策划：柯鹏李和裕主持人：李和裕整理：于兵兵
嘉宾：陈晟中国指数研究院华东分院副院长
日前，银监会发布《关于进一步防范银行业金融机构与证券公司业务往来相关风险的通知》，禁止信贷资金被挪用进入股市，银监会权威人士透露，春节后将全面开始检查工作，住房按揭贷款将成检查重点。市场人士反映，此举与近期投资者将住房抵押贷款投入股市的暗中行为相关。
一场新形势下的房地产金融监管风暴由此开始，而随着其他房地产金融政策的深入，资本市场上以房地产金融为核心的博弈将更加激烈。这一期的上证第一演播室就特别请来资深专家，展开讨论。
房贷炒股并不理智
主持人：从贷款炒楼到抵押房产炒股，房地产资金流入股市的现象说明了什么？
嘉宾：贷款炒楼和房贷炒股有本质的不同。从1993年开始，住房按揭贷款为老百姓改善居住条件做出了巨大的贡献。虽然到2004年前后，房贷成为一部分炒房人的金融工具，但房贷的积极意义仍不可抹杀。甚至有专家认为，真正的房地产市场启动是从贷款开始的。而房贷炒股则完全是带泡沫色彩的投资行为，是一种非理性投资。尽管目前国内股票市场的行情总体上扬，但我们仍提醒投资人视自有资金实力确定投资计划，不可透支房产资产。另一边，如果银行在房贷审查上管理不严，导致房贷进入股市，一旦投资失误，极易造成无法归还的不良贷款。
为了避免房贷炒股，银行和政府都可以有所作为。银行方面主要是收紧贷款政策，严格控制甚至取消现已抵押的房产加按揭后提取现金，并在新的房产抵押贷款中严格审查信贷用途等。政府一边则需要在流程上把握房贷资金流向，有些款项不通过购房者，可以直接打入开发商账号等。
投资领域仍要多元
主持人：除了房贷炒股外，还有其他借贷资金在流入股市，规避非理性投资的根源是什么？
嘉宾：最近，上海一些房地产专家在北京专门和银监会等部门进行了沟通，相关人士普遍感到了金融创新的迫切性。因为没有多元的投资渠道可供选择，近几年才会出现要么一窝风炒房，要么一窝风炒股的局面。当投资和投机资金集中流向某一个投资领域，泡沫和风险就不可避免。因此，以多种投资产品分散投资风险就是一个有效的调控方向。比如，一直处于研究阶段的房地产信贷资产证券化业务就是较好的金融新品，它可以将房产升值预期以股票方式发放，让投资者共享房产升值和经营收益，疏导投资热情。
开发商激战金融舞台
主持人：与房地产有关的另一个金融话题是房地产开发企业目前在资本市场的长袖善舞。如何认识目前争相上市、并购、发债的房企融资行为？
嘉宾：金融创新是未来中国房地产市场必经的道路。除了银行和金融机构在信贷产品方面的创新外，房地产产业链条的上游———房地产开发企业的金融战也已经拉开。他们的金融大战显然比简单的房贷炒股来的更繁杂。
近期，包括万科等众多房地产企业在资本市场的动作越来越频繁，形式多样：要么赴境外或A股上市，要么发行债券、定向增发，或引入机构投资者等等。这些举动不仅源于房地产宏观调控可能带来了行业整合，还有外资巨头进入后对内地房地产企业带来的生存竞争。
需要提醒开发企业的是，无论资本动作手法如何娴熟，作为企业，关注企业自身的基本面，把业绩做好做实仍然是长期发展的保证。而对于非上市的中小地产公司而言，先是尽快争取找到适合自己的融资平台，另外就是把产业细分，做好某一类产品，成为区域性和专业类领头羊。
