千呼万唤始出来的限价房，却被购房者指责“太贵”，而对其平抑房价功能的期待似乎也要落空—
★《中国经济周刊》记者 牛建宏
在经历了近一年的研究、酝酿之后，北京首批限价房用地终于在三月份的最后一个工作日水落石出。首都公众期待已久的“两限(限制价格、居住面积)普通商品房”(下称“限价房”)终于进入实际操作阶段。
据了解，此次北京市限价房销售限价主要依据的原则是：比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%—15%。其中丰台造甲村地块平均销售限价为6800元/平方米，石景山金顶街地块为6250元/平方米，海淀区西三旗地块为每平方米6350元。
但“限价”出台，并没有赢来期待中的一片叫好，很多限价房的期待者—政策制定的目标人群的第一反应是：“太贵了！”
限价房被高房价“绑票”？
“太贵了，限价房怎么还要6000多呢？”在听到海淀区西三旗地块的平均销售限价时，购房者刘先生失望地说。
刘先生在一家设计公司工作，月工资4000多，有北京户口，自从去年听说北京市计划推出限价房之后，他一直在等待，在他看来，等不上经济适用房，等上限价房也是不错的。
像刘先生这样对限价房观望等待的不在少数，据链家地产在前一段军博房展会所做的“限价房对消费者购房计划调查”结果显示，44.4%的受调查消费者会因为限价房的入市推迟购房。
但他们中的很多人现在“很失望”。
“我不会选择限价房了。原因很简单：太偏僻了，位置不好，而且价格与商品房差不多，不能算便宜，估计质量问题还没有保证，而且申购手续肯定比较繁琐，可能增加不必要的成本。”在一家会计师事务所工作、收入不菲的“白领”钟女士对记者说。
“而且我不知道10%-15%这个比例是怎么计算出来的？商品房的价格并不见得是合理的，以此作为标准来参照，我觉得不科学。”她说。
据记者了解，北京这一批限价房的定价“标杆”—西三旗区域的其他楼盘如“富力桃园”均价10200，“新龙城”均价8500；丰台造甲村区域的“万年花城”期房售价为9300元/平方米，现房为9800元/平方米，附近的“怡海花园”也是8500起价。
“由于目前商品房价格已经处于投机拉动下的失控状态，而且还在不断上升，如果限价房的价格绑定周边商品房，也肯定会水涨船高！”中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海博士对《中国经济周刊》表示。
北京个人合作建房倡导人于凌罡向《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977，国外订阅代号：W5372)算了这样一笔帐：以西三旗限价房项目为例，按每平米6350元取得一套85平米两居，首付两成，公积金贷款20年估算，首付107,950元，月供2795.11元。值得注意的是，买房人还要交纳各种税费和手续费上万元，而按照家庭年收入10万估算，月供压力超过家庭可支配收入的35%。
“客观的说，年收入低于10万的中低收入家庭，靠工资的话，根本买不起限价房，即便勉强购买，每月的月供也会超过其家庭收入的30%，成为‘房奴’—难怪他们会失望！”于凌罡说。
购房者心理预期过高？
据了解，去年5月，国务院办公厅转发建设部等部门“关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”中明确提出要建设“限价房”。按照建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭自住需求，也就是解决一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。
有关业内专家测算，由于限价房是严格限制在90 平方米以下的中小套型，北京市每套限价房的总价，相对当前市场上供给的每套普通商品住宅(2006 年北京市批准预售的新建商品住宅平均每套建筑面积为129 平方米)的总价，有了大幅度的下降—初步估算平均每套总价下降40%以上。
“部分消费者认为限价房贵的主要原因，是其对限价房房价的心理预期太高。”链家地产副总经理金育松对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977，国外订阅代号：W5372)说。在他看来，限价房采取竞地价、竞房价的办法来确定开发建设单位，就已经部分地市场化了，因此房价过低不符合现实。
“由于北京市普通商品住宅的平均价格已经处在一个较高的水平，土地开发成本和建造成本又是刚性的，过分压低限价房的销售价格，可能导致与经济适用房价格区间的重叠，造成政策性住房之间的角色混乱。”北京某大学一位不愿透露姓名的房地产研究专家也对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977，国外订阅代号：W5372)表示。
“相较之下，我认为此次限价房的推出，可以填补当前的区域房产供应‘空档’”。 金育松说。
在他看来，西三旗区域二手房与一手房价格相差至少在1500元/平米以上，价格相差较大，形成了“价格空档”的商品房产供应，消费者要么购买二手房，要么只能购买价格高位的商品房，而没有一个很好的中间替代房产选择。随着西三旗地块限价房以6300元左右的价格推出，恰好得以弥补这一“缺陷”。
37%网民认为限价房不能平抑房价
虽然被认为“贵了”，但很多商品房购房者期待，大面积的限价房入市，会对北京始终高企的商品房房价起到抑制作用。据了解，今年第二季度，北京市将基本完成今年300万平方米的“限价”土地供应任务，其余少量剩余项目将在第三季度全部推出。
在最近焦点房地产网做的“您觉得限价房的推出能平抑房价吗”的调查中，认为“短期内就能平抑房价”的被调查购房者占9%，认为“近期不能见效，但长期有助降价”的占38%，认为“不能”的占37%。
“300万平方米的限价房对北京房地产市场影响不会太大。”建设部政策研究中心副主任王珏林对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977，国外订阅代号：W5372)说。
王珏林解释说，北京市2005年房屋施工面积是10748.5万平方米；房屋竣工面积是3770.9万平方米；2006年基本上保持上年水平。按照今年要完成300万平米限价房目标，如包括经济适用房和廉租房建设，占总面积比例约在10%以下；如不包括经济适用房和廉租房建设，所占比例约达到15%。“这样的比例对市场不会产生太大的影响。”
链家地产副总经理金育松也认为，由于“限价房”从总体上来说动工面积不能与商品房相比较，因此其选择区域相对就会有局限性，而当前主流购房人群却有着浓重的“区域情结”，因此限价房对北京整体房地产市场的影响就不会很大。
“总体看，由于限价房和商品房价格的联动作用，限价房的推出不可能真正降低房价。” 中国社会科学院国际投资研究中心研究员曹建海对《中国经济周刊》(国内邮发代号2-977，国外订阅代号：W5372)说。在他看来，只有经济适用房才能真正平抑房价，但平抑程度取决于经济适用房在整个住房供给当中的比例。
“政府限价房只能是一种很短暂的过渡形态。未来政府组织房地产开发的重点，应是以政府放弃土地经营为前提、以经济适用房为主体的住房体系建设。”曹建海说。
