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新政下,房产投资路在何方?

2007年11月15日 09:49:54来源:温州网-温州都市报查看评论手机看新闻字体:
核心提示:投资者对该如何进行房产置业充满了疑问

 

  三季度伊始,房产新政终于从坊间传说变成现实,适时给狂飚的楼市降了点温。环顾四周,一方面,股市震荡不止股民纷纷被套,另一方面,处于政策观望期的房产投资市场分外平静,后市扑朔迷离。虽然对闲钱在手的温州人来说,房产仍然是他们相对偏好的投资渠道,但是新的市场环境下,很多投资者对该如何进行房产置业充满了新的疑问。

  理财渠道有限,房产仍是必选项

  近年来为了对抗通货膨胀,改善生活品质,温州人投资热情空前高涨。而房产投资一直以风险小、稳定性高、增值快等传统优势,成为人们首选的投资方式。虽然股市的财富效应分流了不少投资者,但相对于跌宕起伏的股海,看得见摸得着的房产项目长期以来一直深受温州投资者的青睐。目前温州人家庭财产构成中,房产已经成为家庭最具价值的部分。

  针对近期的楼市状况,记者做了一项随机调查,在随机选取的十位受调查者中,有超过5个人表示,从中长期来看,仍倾向于房产投资。被调查的市区王女士谈到理财这个问题时,回答颇具典型性:“我家有三套房产,有商铺也有住宅,一套在温州自住,其余两套在外地。最近因为股市比较火,于是买进了些股票和基金,但小亏了一点,年纪大了越来越觉得股市看不懂,准备继续买进合适的房产项目做投资。

  针对楼市目前这一平淡期,房产业内人士也认为:短期来看,政策的调控将会抑制房价继续疯涨并会出现一定的回落,但长期看,房产的保值增值魅力仍会逐渐展现,而投资者的房产投资行为也将在市场调整中一步步走向理性。

  新政时代,商业地产更有“赚头”

  房产投资按业态分布可区分为住宅和商业项目,其中商业项目以商铺、酒店式公寓、写字楼等为主。近几月受国家新政及物业税传闻的影响,住宅项目在一些地方销售迅速降温,因此温州人向来热衷的异地住宅投资,除市场因素外还增添了很多政策性风险。

  那么现在房产投资到底还能不能赚钱?一中介人士给记者算了这样一笔经济帐,假设某人投资一套100万元左右的普通商品房,贷款利息按年利率5.81%算(银行对第1套普通住房有10%的优惠利率),如果未满5年就出售该住宅还需要缴纳2%的契税、5.5%的营业税及附加费、1%的个税,这就意味着房价要涨12%左右即112万出手才能保本。而与住宅相比较,商业项目在租金回报上一般会高两个百分点左右,这对受升息压力的投资者来说分外敏感,同时在长线投资的前提下,合理的租售比依然是理性投资的黄金准则。如果所购置的项目能形成成熟商圈的话则回报更为惊人。因此“一铺旺三代”的说法在房产投资中一直都是深入人心的。虽然目前房产投资短期炒做风险在加剧,但中长期投资商机依然看好,同时,相比较而言目前商业性项目能较好规避政策性风险。

  另外,从近期调控政策总体取向来看,突出商品房的自住消费功能,抑制投资功能是本轮调控的核心,而这也从侧面凸显了商业地产的投资价值。

  在房产投资区域上,从2007年上半年温州投资者在房地产领域的投资情况来看,杭州、上海等地的写字楼最为抢手,下半年开始因为一线城市房价持续走高,商业项目的放量,投资风险也在加大,近几个月有大量温州投资者转战长沙、江苏、合肥等地的商铺、写字楼市场。同时大量上市的产权式酒店因为较高的投资回报率也受到投资者的追捧。

  资深投资者张先生三年前在长沙投资了一个沿街商铺,当时是以3.8万元/平米入手,现在仅年租金就已经达到1.2万元/平米。他根据自己多年的投资经验谈了些投资看法:国内二三线楼市因为总价低,机会相当好,特别是一些中等城市发展中形成的副商圈将会有巨大的商机,但他特别提醒投资最好还是应以沿海发达地区和中西部重点城市为主。

  市场在变化,投资理念也要更新

  温州三角洲投资顾问有限公司副总成秀科在接受采访时表示,经过多年宏观调控,近几年房产投资门槛显著提高,温州投资者专业性及规模性都在增强,虽然近几年有相当数量房产投资者退出或转战其他投资领域,但针对近段时间股市的动荡,房产领域投资者投资额在加大,抱团出击整幢、整层吃下这一现象重新出现。

  成秀科认为,就单一投资者而言,房产作为不动产,依然是家庭投资理财的重要渠道之一。投资者在参与的同时应增强风险意识,“新政”下更应摒弃短期炒房捞一把就走的思想,闲钱投资合理收取租金回报,重新回到租售比这一理性考虑投资轨道,以长线置业代替短期炒房,毕竟随便买房都能赚大钱并不是个理性现象。徐奇

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关键词:房产

编辑: 林振将

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