政策

　　无论按揭买房的城市“负翁”，还是望房兴叹的草根阶层，只要认真阅读过党的十七大报告，都不能不承认，政府已下决心控制脱缰的房价。

　　从国务院“24号文”“进一步建立健全城市廉租住房制度”等措施，到规定第二套房首付提至四成，到中国开始征收土地闲置费，各项严厉的调控政策正一一落到实处。2008年国务院《政府工作报告》延续年初经济工作会议的精神，继续紧缩银根，控制贷款总量及节奏，控制固定资产投资及房地产投资。

　　政策信号已相当明朗。人们普遍相信，本轮房地产调控不会像2003年那样不了了之。当年，国务院出台“121号文”，拟严格管理房地产行业，但在房地产商的联合反对下，建设部起草的国务院“18号文”对“121号文”做出修正。此后，中国楼市迎来了价格飞涨的4年。

　　2003年是一次失败的调控，但这种失败不会第二次发生。十七大对民生问题的重点论述给国务院采取强力调控措施提供了理论依据。在充分换届后，从中央政府到各地方政府，各级执政思路已得到极大统一。

　　信号

　　在市场层面，房价拐点的最早信号并非万科降价，而是去年下半年即出现的大量房屋中介倒闭的事件。中天置业、创辉租售、中大恒基等经纪公司关闭大量店面，意味着房地产市场作为一个活跃投资市场的暂时终结。

　　中介大量倒闭的根本原因是无生意可做。以北京为例，去年10月份开始二手房成交量大幅减少，11月份仅31家房产中介签售了1套以上二手房，2000多家中介绝大多数的出售业务量为零。

　　缩量下跌的同时，是二手房卖盘大幅涌出。北京媒体2月21日报道说，前几年在北京买房的温州和山西“炒房人”开始抛售手中囤积的商品房，其中最多的一位准备出手400多套。

　　过去四年，炒房人借助国内宽松的房产担保政策，利用从银行借贷的低成本货币，大量涌入房地产市场，在短期内哄抬价格。中国管理科学研究院李开发研究员认为，在北京、广州、深圳等地，大约有30%-40%的购房人是炒房人或炒房团。

　　房屋买卖的二级市场出现“崩盘”岂能等闲视之。流动性资金出逃后，房价“泡沫”将被逐步挤破。中国商品房市场巨大的空置率及一级市场过去的“捂盘惜售”促使开发商加大销售力度，仅靠无房户的购买能力根本难以支撑高额房价。

　　趋势

　　中国房地产领域由三个市场主导：一个是土地转让市场，一个是房地产开发市场，一个是二手房市场。房地产行业的每一个阶段均源自某一市场的从过热走向衰退。

　　1993年海南、广西北海等地出现局部房地产热，根源在于廉价土地的大量供应，热钱云集炒作楼花，根本没有顾及实际需求。结果中央政府一声令下，“紧缩银根、收回炒作土地”，海南、北海的城市化发展一落千丈。

　　1998年开始的房地产热，根源在于全国房改。房改激发了巨大的市场购买力，集团购房、个人购房，促使房地产业急遽膨胀。

　　经济适用房最初被设计为商品房的重要补充，后来却演变成“具有社会保障性质的商品房”，各地政府对经济适用房增加各种限制，甚或停止经济适用房建设。结果，商品房一枝独秀，成为市场唯一主体。

　　2003年房地产行业被描述为国民经济的支柱性产业后，一系列有利于房产开发销售的金融政策出台。房屋按揭被描述为“银行优质资产”，二手房交易活跃，“炒房团”大量出现。

　　从2004年迄今，国内主要城市房价出现爆炸性增长，上海、广州、深圳、北京等核心城市房价连续翻倍，房价呈现区域板块轮涨格局；在2007年，一些三线城市(如蚌埠、包头)的房价成为全国涨幅之最。

　　因此，不难理解“廉租房”的巨大效应及国务院“359号文”的调控意义。前者弥补1998年房改留下的漏洞，以限价房、廉租房增加市场供应；后者抬高房屋购买门槛，限制二手房的换手率。房价焉能不降？

　　后果

　　今年政协会上，仍有房地产界政协委员向中央政策叫板，反对增加廉租房；在房价出现明显下跌的气氛时，号召购房人马上购买。某些房地产业的从业人士甚至以“专家”身份建议：普通购房人应抓住机会“抄底”。

　　且不说购房是否可以像炒股一样“抄底”？在房价跌势刚刚显现时进场，即使“抄”了，“抄”的是底吗？

　　房地产界人士以经济学家易宪容的降价预测为嘲弄对象，易从2003年起就预言房价下跌，“听易宪容的，你只有瞅着一路高企的房价干瞪眼。”

　　在多头市场，死空头自然只能干瞪眼；如果是空头市场，不听易宪容听谁？

　　根本的问题是：多翻空，拐点来了吗？

　　在长达十年的房价上涨之后，中国人也许应开始熟悉一个稳步下跌的市场。世界上没有只涨不跌的房地产市场，尤其在是奥运效应影响下，几乎每一个举办过奥运的国家都有奥运前房价上涨奥运后房价下跌的经历。

　　眼前的背景是，美国次贷危机从房地产领域爆发——持续上涨的房价使美国房贷市场过度膨胀，一旦房价下跌，按揭贷款立即出现偿还问题，从而形成巨大的金融风波。这给美国及全球经济带来极大震动。

　　中国同样有资本流动性过剩及房地产泡沫之忧，政府应着力修正市场的偏差，而不是等待市场自身逐步走向崩溃。

　　事实上，近两年房地产市场已从拉动中国经济增长的支柱性产业，逐步蜕变为阻碍其他行业发展的泡沫。高额房价抬升了沿海发达地区的商务成本，促使许多企业从深圳、浦东、江浙沿海等地向外转移。

　　房价下跌一个可能的恶果是，个人购房者及金融信贷机构将面临较大损失。银行将不得不忍受抵押房产价格下跌的事实，面临可能出现的大量不良贷款。对购房者来说，如果房价持续下跌超过买价，“负债翁”就有可能变成“负资产翁”。

　　不过，这些后果与房地产开发商已没有什么直接关系了，一旦“拐点”得以确认，很多房地产商将积极地加入降价阵营。

　　因此，我们希望房价“拐点”是平稳下跌的起点，而非大落大起的起点，更不要成为某些利益集团挟持公众利益谋求政策“拐点”的手段。