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房贷细则难产症结:老贷款如何优惠

2008年11月01日 11:25:59来源:东方早报查看评论手机看新闻字体:
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  “目前,总行最多就是指导意见,分行会根据地区差异性进行细化落实,当然还得征求总行的同意。”在房地产市场持续低迷、成交量急剧萎缩的情况下,央行连续降息不得不说是缓解银行利益与市场需求之间矛盾的紧急措施。

  东方早报理财一周报记者/陈珺

  下调住房贷款利息、降息,短短7天央行又打出了一套组合拳。

  22日,房贷新政大幅度放松了购房贷款的瓶颈;30日,各档次存贷款基准利率突然下调。这远远超乎了市场的预料。

  “其实降息可以在一定程度上刺激银行加大个人住房贷款利率的优惠度,这无疑更有利于房贷新政的执行。这招其实也是对银行松绑。”一银行业人士这样说。

  其实进入四季度,各家商业银行的当务之急是确保顺利完成今年全年的财务计划,而这将受到国际国内多重因素的考验。而这次降息为银行部署冬季攻略送了一份“定心丸”。

  存量贷款拖延

  银行细则出台

  距离央行要求的“10月27日前金融机构完成实施细则拟定工作”的时限已经过去了4天,然而除了农行在其官方网站上率先发布了实施细则外,包括其他三家国有银行在内的各家银行纷纷表示,细则仍然在制定中或等待上一级银行操作指引的出台,个别银行表示“最快也要下周才能亮相”。

  最先发布实施细则的农行,过程也是一波三折。10月28日,农行率先在总行网站“信息快递”上贴出了房贷新政实施细则,但当天下午,该公告即被紧急撤下。一天后,重新露面的实施细则与此前被撤下的细则完全一致。对此,农行方面未做出任何表态,但有知情人士称,这与银监会24日发布的一份内部通知有关,在这份通知中明确要求,各商业银行办理个人住房贷款除首次利用贷款购买自住房外,其余情况必须继续严格执行央行等相关部门的规定。尤其是,各商业银行应对借款人首次利用贷款购买自住房做好尽职调查,根据有效证明加以甄别,并按照风险可控原则,合理确定贷款首付比例。而农行最新发布的细则松动幅度较大,银监会此前可能并不认可。此消息人士称,农行与银监会此后经过沟通和协商才达成一致。

  房贷细则如此难产,究其原因主要是“存量贷款”问题难以解决。一方面,银行如果对新贷款客户和存量贷款客户同时下调了贷款利率,将会带来巨大的收入损失;而另一方面,如果放弃存量客户的利率调整,那么对已有借款者显然有失公平,而且原有贷款客户可以通过转按揭的方式转到别的银行贷款,享受更多下浮的利率。长城证券研究员吴小玲认为,在利益权衡之下,为了避免客户的流失,银行还是有必要适当调整存量贷款的利率,而只要有一家银行进行调整,其他银行势必会跟进。有业内人士称,这也是农行此次率先行动的一大原因,是“先下手为强”的一种策略和做法。

  银行利益小胜

  虽然没有调整个人住房公积金贷款利率,但就房地产市场而言,发生在10月30日的这次调息还是指向有所不同的。通过比较最近三次利率调整可以发现,发生在9月16日的第一次减息并没有调整存款利率,仅仅下调了贷款基准利率;10月9日的第二次减息同时调整了存贷款基准利率,中长期存贷款基准利率下调幅度均为27个基点;10月30日的最近一次减息也同时调整了存贷款基准利率,但不一样的是本次贷款基准利率还是下调了27个基点,而三年期和五年期的定期存款利率则分别下调了36个基点和45个基点。

  与前几天出台的房贷新政相匹配,由于首次购买普通自住房贷款利率可以享受贷款基准利率最多7折的优惠,此举减少了银行的息差收入,银行在执行这一政策时候或多或少会有所顾虑,现在存贷款基准利率的非对称性下调相当于扩大了银行的息差,可以一定程度上刺激银行加大个人住房贷款利率的优惠幅度,此举被认为将更利于房贷新政的执行。

  事实上,按照央行给出的房贷新政的解释,尤其是关于优惠利率最高可下浮30%的条款和存量贷款之间的矛盾,央行的答复是“金融机构应按原贷款合同约定条款,在综合评估风险的基础上,自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平”。此举表明,虽然新政的出台具有一定的指导性,但调整的主动权在银行一方,而非强制性规定。当伤及银行自身利益时,选择主动下浮并非易事。联合证券分析师鱼晋华认为,此次央行紧急出台不对称降息政策,正是利用扩大息差的方式加快推进房贷新政的执行。在房地产市场持续低迷、成交量急剧萎缩的情况下,央行连续降息不得不说是缓解银行利益与市场需求之间矛盾的紧急措施。

  总行意见多数下达

  分行进行细化落实

  据报道紧随农行的步伐,建行、光大和深发展都有消息人士透露,称已有总行下发的实施细则,但各地方仍需根据各自情况进行加工修改,制定不同的操作细则。光大银行知情人士告诉记者,“目前,总行最多就是指导意见,分行会根据地区差异性进行细化落实,当然还得征求总行的同意。”据悉,该行接到的是总行发来的暂行文件,该文件仅对房贷新客户做了规定,没有涉及存量贷款。

  建行某内部人士称,总行的房贷新政细则的确已经下达,但是总行也特别强调了各地方分行的自主性,要求按照当地政府的房产导向自行确定实施细节,因此具体细则出台的时间至少还要一周。该内部人士表示,现在的难点依然在存量贷款上。

  另据报道深发展此前有一位个贷中心负责人对外透露,此次细则中对于存量房贷一项,将有可能采取分类考察的方法,要看投资者对于银行“综合贡献度”的多少,来确定是否能够享受优惠利率。

  问题的症结再次落到了存量贷款问题上,事实上,银行之所以难于制定细则,关键点就在于一旦下调存量贷款的优惠窗口,银行将会遭致巨大的损失。长城证券研究员吴小玲认为,此次新政策的出台对部分银行存量贷款按揭收入的影响很大。由于低成本的转按揭贷款为央行所许可,银行间的激烈竞争可能使得各家银行皆对全部存量贷款或符合一定标准的存量贷款执行0.7倍的贷款基准利率。

  个人按揭贷款以五年期以上的贷款为主,按照现行的五年期以上贷款利率计算,利率下限降至5.229%,意味着按揭贷款利率将下降112个BP。长城证券研究所通过对14家上市银行的存量贷款进行静态测试,结果显示,该政策对银行业的负面影响约占银行业2008年中期利润总额的9%~10%,其中深发展和兴业受到的负面影响甚为明显,分别达到25%和16%左右,而中行、民生、浦发、华夏、宁波等银行的利润影响程度预计也将达到10%以上,而南京银行和北京银行所受负面影响相对较校

  楼市陷入等待怪圈

  记者通过电话向沪上多家楼盘了解后发现,房地产商期待的热销场面并未随着政策的出台而到来。相反,房贷新政与降息之后,市场表现出愈加浓厚的观望和等待气氛,“等待新政策,等待房价跌,再等待新政策”,持续等待成了市场短期的怪圈。

  一位房地产投资咨询公司副总裁道出了其中的原因,对比2005年,央行曾严控房贷以抑制地产过热,虽一度压制了地产投机,使得居民房贷连续4个季度少增,但政策并不能改变趋势,到了2006年以后房价恢复上涨,而新增房贷也在贷款利率屡次上调的背景下不断多增。“这就是为什么政策很难快速反映在楼市上,而买房人对利率不断下调有了预期,再等等、再看看的情绪反而会加重。”

  国泰君安证券研究所在最新一期房贷新政调查中指出,新政出台的背后是地产市场的急剧恶化,今年第二季度房地产投资增速还高达34%,到了三季度就骤降至16%,其中9月份只有12%,只剩下二季度的1/3左右水平。随着房地产市场的急剧恶化,其上游行业包括建筑建材、钢铁,其产量的增速以及发电增速均已降至5%左右,这样的低速增长只在1998、1999年经济减速期出现过。预计房地产救市政策还将继续出台,而首先进行的就是降息。这就导致房产市场持续观望、持续等待,进而陷入短期等待的怪圈。

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编辑: 余伟

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