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学者建议明确中央地方财权事权以平抑房价

2010年05月01日 07:35:27来源:新民网 孙小林 贾海峰查看评论手机看新闻字体:

【专题】房地产新一轮调控揭幕

  张良为公司的“英明决策”而得意不已。

  从4月28日传言北京要出台京版“国十条”,某房地产公司销售部经理张良就在盯着网站。该公司有一处楼盘要开盘,本来计划在“五一”期间开盘,看到这个消息,公司研究决定4月29日就开盘。

  提前开盘收到了不错的效果,由于位置好,开盘价位低,很快就销售一空。

  同一天,北京市召开了住房保障建设工作专题会,市长郭金龙在会上强调:一定要以非凡的工作力度,坚决遏制房价过快上涨。

  一天后,4月30日,北京正式出台房产调控新政,全名为《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》(下称《通知》)语气严厉,要求“从首都经济发展和社会稳定大局出发,充分认识房价过快上涨的危害性”,“遏制房价过快上涨,促进民生改善和经济发展”。

  青岛、深圳也已出台落实“国十条”的细则文件,记者同时获悉,被国务院点名为“房价过快上涨”的上海、广州、杭州等地,亦将陆续出台相关细则。

  “从来没有一项政策可以让这么多重点城市一夜之间出台落实具体政策的细则或计划。由此可见,‘国十条’力度不一般。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说。

  地方政府被认为是高房价的第一推手。土地出让金是地方政府的“第二财政”,在现有的考核体系下,以房地产业拉动经济发展成为地方官员自然而然的选择。

  空前严厉的“国十条”能否取得预期效果,地方政府的作为成为关键因素。“‘国十条’新政特点之一就是将控制房价的任务交给地方政府。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹如是说。

  “以往的调控政策之所以一直未能取得预期效果,关键原因在于中央政府和地方政府的利益博弈。”北京四方联达房地产经济公司总经理杨少锋说。

  如今,在中央的考核压力和舆论的推动下,地方政府似乎在这次调控中彻底崩溃了。纷纷不顾一切地出台措施,直指降房价。但是,其背后却有着委屈和不情愿。

  1.严肃!降房价

  政策高度下,地方政府最低标准执行?

  4月30日,北京市终于出台延期的地方版“国十条”,其中提出北京市金融机构应当立即暂停三套及以上住宅贷款的按揭贷款审批业务。同时对于不能提供本市纳税证明和社保缴纳证明的非本地居民暂停发放贷款。

  更重要的是,北京的地方版“国十条”中提出,本地居民以家庭为单位,每户只能购买一套商品房。为了打击炒房,北京市还对个人出售住房征以重税。

  业内称,青岛、北京落实性细则均比“国十条”严厉。这些地方细则没有解决“国十条”提出的三套房限购问题和非户籍人口买房限制问题,而是采取休克式疗法:一律停止。

  中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海分析说,当前已经将调控房价上升到政治高度,地方政府出台的细则,不能再不痛不痒,而是要比中央更严厉,更有操作性。

  而中国社科院金融所研究员尹中立则表示,如果地方落实“国十条”不力或者这些政策还不见效,则房产税等更有力的政策,就将被推出。据悉,中央有关部委仍在加大政策研究和储备力度,适时推出房地产调控的后续重拳。

  这一切,诚如住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹发出的警告:“这不是一次类似以往的调控,力度空前,出乎市场想象。”

  有人显然还没有看到问题的严重性。

  “这次调控和以前有所区别,应该说比以前更为合理,主要就是抑制投资性炒房。”南京苏鼎房产研究所所长宋坚对此次调控颇为肯定。

  不过,在宋坚看来,此次调控“肯定是阶段性”的,而这也是地方政府较为一致的看法,他们希望调控是“暂时的”,他们在观望,在犹豫,在寻找侥幸的机会。

  “国十条”出台已经接近半个月,但截至4月30日,除青岛、北京外,上海、广州、深圳等三大房价较高的地方无一出台相关政策。

  4月29日,记者致电上海市和江苏省住房和城乡建设厅,均得到对方肯定的回答:尚未出台。

  安徽合肥市住房和城乡建设局相关负责人则对本报记者表示,合肥没有具体出台的措施,这个城市房价一直不高,但近期上涨较快。

  据记者多方打听,江苏省的政策调控重点在金融政策,从目前已经出台了落实“国十条”的青岛相关政策而言,也基本是从金融政策方面来调控。

  对此,宋坚表示,“这是因为此次中央就是金融政策调控,而不是税收,所以地方政府就只会从金融政策上来调控,而不会从税收手段上来调控。”

  针对本报记者向地方政府是否会消极地执行时,宋也坦诚,“也许地方政府是按照中央要求中的最低标准来执行。”

  不过,宋认为在五一之后,地方或会陆续出台房地产调控新政,“地方政府肯定是无条件地去执行,无论理解还是不理解”。

  2.不能割舍的肉

  地方政府犹豫的背后,长期依赖土地出让金收入?

  诸多地方执行“国十条”细则尚未出台的背后是地方政府的犹豫。

  事实上,就在《青岛意见》出台前的2009年12月底,青岛方面亦出台了《关于支持居民购买住房的意见》。

  该意见由青岛市建委、市财政局、市地税局、市国土资源与房屋管理局、中国人民银行青岛中心支行、市住房公积金管理中心等六个部门共同发布,规格不谓不高。

  根据这个政策,公积金贷款最低首付仍维持20%的比例,最高可贷40万元;个人首次购买90平方米以上144平方米以下普通住房契税税率按1.5%征收,家庭以18周岁以上子女名义购买第二套住房的,仍可照首套住房贷款政策执行。

  相隔4个月,这个十分优惠的政策陡然大变,在外界看来,这或许并不是地方政府的本意。

  担心房地产调控影响地方政府收益或是一大主因,土地出让金收入一直被地方政府当作“第二财政”。

  近日,中国指数研究院公布数据显示,2009年中国60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%,地方政府土地出让金收益大幅提高,其中沪、京、杭占据前三甲。

  官方数据显示,在房地产不太红火的2004年,全国土地出让金占同期地方财政收入的47%;2005年,全国财政收入首破3万亿元,土地出让金占到1/6强;2006年全国土地出让总收入为7677亿元。

  而在上海,据上海市2009年国民经济和社会发展计划执行情况显示,2009年,全市财政收入的25%来自房地产。

  “土地出让收入的确是地方政府的一大收入来源。”宋坚说,打击房地产会对地方经济产生一定的影响,“这也是地方政府的担心之一”。

  由于房地产业关联上下游共50多个产业,其对经济发展的带动作用不可忽视;地方政府在土地出让、税收等方面对房地产业的倚重短期内也难以完全摆脱。

  4月29日,记者为此致电上海市建交委,对方表示对于这个问题无法给予答案。

  3.市长也很烦恼

  曾试图降低房价,地方政府已尽全力?

  但令人“惊讶”的是,地方主政者们并非十分情愿依赖土地财政,“市长最担心的一件事就是房价过高”。华东某沿海地级市一位市长同僚这样告诉本报记者。

  根据这位市长同僚解释,市长也很希望降低房价,并采取了大量出让保障房用地的方式,但房价就是没降下来,因此,“市长也很烦恼”。

  据其向本报记者提供的一份市长总结材料显示,该市为了抑制房价,推出了大量土地供应保障房用地,保障房用地土地面积甚至高出了给商品房供地的面积。

  数据显示,该市拆迁安置房用地供应高达95公顷,但供应普通商品房用地只有62公顷,这样做的目的是“让中低收入群体买得起房,需要保持房价合理水平”。

  但有意思的是,当本报记者试图采访该市时,该市房地产和宣传部门皆表示,“事情敏感,不好接受采访。”

  据这位市长同僚猜测,对方拒绝接受采访的一个主要原因在于“尽管出让了大量保障用地,但房价仍然很高,所以宣传了,政府也很难做”。

  不仅是上述这个华东城市,另据本报独家了解,上海方面正在评估“三个为主”——以居住为主,以市民消费为主,以普通商品房为主——的政策。据本报了解,评估“三个为主”的政策主要是为更加有效地加强房地产调控。

  这或显示,其实地方政府亦在积极地平抑房价。

  但这也正是地方政府的困惑,一来作为民生工程必须平抑房价,二来作为经济工程,必须推动土地出让,两者之间如何平衡显然是个问题。

  他们似乎找不到新的答案。

  “不能老是怪地方政府,很多时候地方政府出让的土地价格并不高,但后来开发商卖的价格照样很高。”宋坚为地方政府辩解。

  此前,有很多声音认为中央多次口头警告地方政府要抑制房价,但效果不佳。

  在宋看来,地方政府官员对于民生方面有考核压力,在经济发展方面也有考核压力,“既然现有财源只有土地出让等方式,我们就要思考,解决的路径是不是要调整?”

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关键词:房价

编辑: 林振将

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