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调控中的温州楼市:绕开限购令继续玩炒房

2010年12月02日 07:35:23来源:温州网–温州都市报查看评论手机看新闻字体:
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  温州网讯 府前街199号,温州市华东公证处。

  近日,人们沿着楼梯上二楼,发现公证处办事大厅少了往日的喧嚣,几个办事窗口常无“客”可接待。在10月下旬之前,这里还是房东、买房者及房产中介的聚集地。“10月底后,来办理房屋买卖委托公证的,减少了三四成。”温州市华东公证处一名负责人透露。

  不过,温州市华东公证处的相关人士相信,办事大厅将很快恢复昔日的热闹,因为,今年4月17日,国家出台限制三套房按揭贷款政策后,房屋买卖委托公证数量也曾一度减少,但是很快又回升到原来状态。

  记者调查发现,在今年上半年国家对房价实施调控后,房屋买卖委托公证业务迅速得以恢复,与温州市区的炒房投资重新迅速升温有很大的关系。在业界人士眼里,这项业务已成长为炒房群体在炒房过程中获得法律保障的一条公开的秘密通道。

  绕开限购令有个秘密通道

  “等调控政策出完后,温州的房价还会涨,但升幅不会像以前这么大了。”市区一家规模较大的房产中介负责人在接受记者采访时对房价走势作出了这样的判断。市区另外几家上规模的房产中介也认同这个判断,他们说:“现在只是成交量下降,买家观望,卖家惜售,房价没有多少松动。”

  在国家接二连三出台房价调控政策后,房产中介仍对温州房价后市看涨,其中一个重要原因是,一些炒房者已经开辟了一条绕开限购令等政策的通道。“按照相关房价调控政策,我们有客户是不符合再购房要求的,但是最终绕道成功了。”一家较大规模的房产中介公司负责人透露。据称,该中介已经成功绕道并完成交易的有3起。

  他们所称的“绕道”,就是通过房屋买卖委托公证。只要买卖双方达成成交意向,买方去找一个尚未购置过房子的亲戚朋友做为第三方,通过公证处的公证,使这个第三方成为这套房子的台前卖方。记者了解到,这种有房屋产权证的房屋买卖委托公证,公证书的有效期为3个月。也就是说,真正的买房者如果不能在3个月内将手头的房子转让给下一个买家,而且其又持有多套房子,那么还是会遭受国家出台的相关调控政策限制。不过,通过取消原来委托公证,然后再做一次新的房屋买卖委托公证,即可绕开有效期只有3个月的问题。“委托公证的次数没有限制,对买方来说只是多增加几次公证的费用。”一知情人士指出。

  “这样操作的买房者,基本上是炒房的,他们赌几个月后国家会放松调控政策。”上述房产中介的负责人表示。记者试图找到成功绕道的3起房屋买卖交易的买方,但房产中介以保护客户隐私为由未能提供任何联系方式。

  被利用的房屋买卖委托公证

  能绕开限购令等国家宏观调控的通道,“与普通的房屋买卖委托公证几乎一样,并不复杂,而且成本非常低。”一家房产中介的负责人说。

  据温州市华东公证处的相关人士称,办理房屋买卖委托公证非常简单,只要房屋买卖双方带着身份证明材料,携同买方所找的委托人及其身份证,来到公证处办事大厅即可办理。据了解,房屋买卖双方所带的身份证明材料,包括结婚证、身份证等,而未婚者则需要提供单身证明。不过,有公证处的人士透露,办理房屋买卖委托公证,一般都是房产中介带领房东和买方到公证处办理。

  房屋买卖委托公证,并不按房屋合同中的买卖价格收取费用,而是每份公证统一收取300元。“如果有客户需要副本的,增加工本费20元。”温州市华东公证处的相关人士介绍。

  记者了解到,我市部分公证处开展这项业务始于10来年前,温州市房价涨速较快的2009年及今年是业务增长最快的年份。与此同时,市区几家公证处在这项业务上的竞争也变得异常激烈。“我不方便公布具体办理房屋买卖委托公证的任何数据,对手会按数据分析我们的业务情况。”温州市华东公证处的一位负责人坦言。

  业内人士称,一开始,办理房屋买卖委托公证业务更多的被用于折迁安置房的交易中。由于拆迁安置房的产权证到达房主手中一般长达数年,而一些房主由于各方面原因需要卖掉房子,于是就采用了办理房屋买卖委托公证,以免将来办理产权证过户时,自己仍需要到场为买方服务。而买方也是利用这份公证,以规避房价可能上涨后带来的风险,如办理产权证过户时,房东可能以房价大涨为由,要求买方额外支付部分费用,才愿到场协助办理产权证。

  但是很快,房屋买卖委托公证被一些炒房者所利用,特别是期房炒作者,通过房屋买卖委托公证降低自身在炒房过程中的风险。据了解,期房的房屋买卖委托公证有效期没有限制,即到买房者办结产权证为止。

  “绕道”而行对房价有何影响

  正是房屋买卖委托公证,为炒房者释放了不少的风险,这项业务成为炒房者、房产中介之间的一个公开的规避可能产生法律风险的通道。据时代商务律师事务所副主任周春波称,进行房屋买卖委托公证的双方,更多存在于期房交易中,特别是那种从房开公司获得优先认购的期房。也就是说,炒楼花群体更多地运用该手段规避风险。而已有产权证在房东手中的房屋买卖,正式合同签约后,少有买卖双方到公证处进行房屋买卖委托公证,除非卖方长时间不在温州,不便于买方办理产权过户手续。

  来自温州市华东公证处的信息显示,该公证处最近一两年公证的房屋买卖委托公证,房产价值大多集中在300万元至800万元,其中不少客户是企业主。“是否出现同一套房子多次办理房屋买卖委托公证,这个很难看得出,因为我们不太会具体了解客户的情况。”温州市华东公证处的这位负责人表示。

  有关人士表示,正是由于在击鼓传花式的楼花交易中找到了法律保障,炒房客们便大胆出手,助推房价不断上涨。如今,温州市区到处是每平方米三四万元的房子,房价可与上海、杭州等一线城市相“媲美”。

  有房产中介人士认为,房屋买卖委托公证为炒房者在持有房子的过程中降低了风险,对房价的上涨也起到一定的推波助澜作用,但是温州房价被热炒的根本原因所在,是期房交易的合理化,特别对从房开优先认购后就进入市场流通的楼花交易管理的缺失而导致的。“在国内的其他城市,这种期房的交易是不合法的,是要被查处的,而温州对这一块没多大管理。”一家上规模的房产中介负责人指出。

  2000年初,温州一度盛行“炒楼花”,一些房开公司刚推出楼盘设计图纸,就开盘售房,期房转让的信息也很多。2002年下半年,温州市相关政府部门依照有关法律法规,出台了《商品房预售〈合同〉及〈合同权益转让书〉登记备案制度》,给“炒楼花”念起“紧箍咒”。不过,这也只是使房开公司的售房时间从优先认购推迟到楼盘开工建设时段。

  而今,国家针对房价过快上涨出台了系列调控措施,包括温州市政府也于10月中旬出台了限购令。但是,这对于炒房者来说,威慑似乎并不大。“温州的炒房者大多具有较强经济实力,持有房子等上几个月或半年不成问题,一旦调控政策有松动,又会卷土重来。”有房产中介人士判断。

  显然,要限制炒房者在本土再刮炒房旋风,需要相关部门积极出台措施控制。温州市房产管理局产权与市场管理处处长程成顺表示:“目前,我们主要按上级部门的规定执行对房价的调控。”据了解,最近几年我市未出台过抑制期房交易的相关措施。

  来自温州市房管局的信息显示,今年前十个月,鹿城区与瓯海区的商品房新房预售价格每平方米均价已超过2.6万元,龙湾区与经济技术开发区的价格每平方米达1.6万元以上。如此一来,如果炒房者开始新一轮的发力,三线城市的温州,房价会否追上上海、杭州等一线城市?

  记者 郑俊杰

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关键词:限购令 炒房

编辑: 林振将

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