业主跟物业如何好聚好散?服务要跟收费标准相匹配

温州网 2017-04-21 07:43:00
物业费的问题,可以说是温州业主跟物业矛盾频发的根源之一,双方若想好聚好散,需要先树立好“一分钱一分货”的观念。
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  温州网讯 小区业主跟物业闹矛盾的新闻屡见不鲜。综合本报近年来收到的关于小区物业的投诉,可以发现一个有趣的现象,双方矛盾最尖锐的时期,多数就处于最后几个月的“分手期”内。

  在这段时期里,小区的卫生、治安、交通等情况往往最为糟糕,从而也令街道和社区等部门头疼不已。

  问及“分手”原因,业主们的解释,总会是“服务这么烂还整天就知道收费”式的答案,而物业的回复,则少不了“要求那么高,这么低的物业费都不交”之类的抱怨。

  那么《温州市物业管理条例》(以下简称《条例》)实施以后,双方如何在新形势下,做到好聚好散呢?

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  物业被解聘

  矛盾却是越“解”越多

  百合苑小区位于市区火车站站前东小区内,小区总共有170户业主。一直以来,百合苑小区物业交由国信物业来管理,每月每平方物业管理费用0.4元。

  业主老蔡说,最令业主们不满的,就是小区的治安问题。包括他家在内,白天就被人撬门盗过,他认识的一名业主,连保险箱都被人搬走了,事后大家看监控才发现,小偷竟是开面包车进入小区的。

  业主老黄说,大家给了物业改过的机会,可问题从未改善,小区为此成立业委会后,第一件事就是解聘物业。令人没想到的是,物业就是不走,还“赖”在小区里收停车费。

  业委会副主任韩先生说,他们也是在多次上门讨要小区相关资料与账目的时候,才知道管理小区的物业已不是国信物业,而是被国信物业转包给个人。

  承包者小李称,自己为了承包车库,给物业公司交了2万元押金,之前装修管理房也用了1.5万元,要他们离开的话,业主们得先把这3.5万元付了。

  从贴大字报进行人身攻击、撕毁业委会选举告示,到最后的上法院起诉……业主和物业间的“火药味”十足。

  最近,经过街道和社区大力的调解,业委会主任跟物业签定一份调解书,并支付给小李2.5万元,可物业至今未撤离。不少业主不满这种处理结果,甚至跟业委会主任产生矛盾,已有40来名业主签字准备召集更多人罢免业委会主任,再跟物业做“斗争”。

  这个小区的情况越来越复杂,矛盾却是越“解”越多。

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  物业说走就走

  导致小区管理出现真空

  月泉小区,位于黄龙住宅区,是个拥有800多户住户和200多家商户的老小区。

  这个小区的业主,对物业的抱怨由来已久。最近,几名业主反映,小区的物业在3月2日发函说要撤离,结果到3月31日就走了(按规定要三个月后),这让小区业主有些措手不及,为此抱怨这样的物业太不负责任。

  物业方则表示,他们是2016年5月份进驻小区的,可这10来个月里,每月0.5元/平方米的物业服务费收缴率还不到50%,物业管理处入不敷出,连续两个月发不出工资,实在撑不下去。

  更令他们心寒的是,小区建成快20年了,设施严重老化,可每到要动用维修资金来做维保的时候,业主们总是统一不了意见,而维修项目一耽误,造成了业主生活上的不便,业主们就会把气都撒到他们身上……

  小区业委会主任蒋先生说,他们的业委会是2015年成立的,原来的老物业服务水平很低,小区的卫生和治安条件很不好,他们把老物业解聘后,就让现在的物业来“救场”,解决小区“垃圾围城”的问题。

  “客观来说,这个物业服务还过得去。小区里也有很多现实问题,就拿维修资金来说,我们小区现在总共剩下100来万元,换批防盗门就要90多万元,以后有什么事,就连应急的钱都拿不出,所以很多维修的项目无法开展。此外,小区的停车问题很严重,我们本来想通过对停车位收费,来缓解资金紧张及物业费难以收缴的问题,可不少业主反对,难以推进工作。”蒋先生说,他们跟物业商量过,希望对方能留下,可对方去意已决。

  业委会和业主们都担心,小区管理出现真空,“垃圾围城”和交通拥堵会重新上演。目前,业委会设法留住了物业的几名清洁工解燃眉之急,并设法跟其他有意接手小区的物业公司洽谈。

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  被解聘与自动退出

  都要提前三个月告知

  温州市业委会协会会长蒋成富说,按照《条例》的相关规定,物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘,决定不续聘的,应当重新公开选聘物业服务企业,并以书面形式通知该物业服务企业,在物业管理区域内公告全体业主;物业服务企业决定提前解除物业服务合同的,应当在3个月前书面通知另一方当事人,并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。

  他说,根据他的经验,业主跟物业如果想做到好聚好散,除了按照《条例》提前三个月告知外,在一开始的合作期间,也该严格执行招投标的程序,很多“隐患”就是在早期埋下的。

  “我研究业委会和物业十几年了,他们的套路我也很清楚。某些业委会有私心,让一些不合格的物业进小区,再从物业手上拿好处,甚至合作起来掏空物业维修资金。”蒋成富称,如果一开始就能严格按照程序,公开公正地招投标,让业主们真正了解到自己选择的是个什么样的物业,相信能在很大程度上做到防患于未然,这也是他为什么一直强烈建议,政府能够依照《条例》对温州所有业委会进行严格培训的原因。

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  物业费有14年未涨

  业主和物业都有委屈

  温州市物业管理协会柯明光说,大家要理性看待物业费的问题,温州的物业费自从2003年涨过一次后,再也没有调整过。2013年,市发改委发过文件,将物业费的官方指导价每平方米/月调涨了0.3至0.5元钱,可由于受到大量业主反对,文件不到一个月就被撤回。2003年,一个保安的月工资是600元,现在平均要2500元。温州的物业费甚至比金华和绍兴都要低,物价却不低,业主们对服务的要求也越来越高。站在业主的角度,他们觉得物业服务这么差还要收钱,不合理;站在物业的角度,如果这么低的物业费都难以收齐,物业企业也难以维持。

  “《条例》规定,市、县(市、区)价格主管部门和物业主管部门,应该制定物业服务等级标准和物业服务费参考价格。经评估需要调整的,应当及时调整。”柯明光说,物业费的问题,可以说是温州业主跟物业矛盾频发的根源之一,双方若想好聚好散,需要先树立好“一分钱一分货”的观念,服务标准应该跟收费标准相匹配。

  柯明光说,《条例》中有规定,物业服务企业存在11种行为的,将会被录入物业服务企业信用信息档案,其中之一就是“物业服务合同终止后拒不退出物业管理区域,或者退出时未按照规定办理交接手续和移交资料”,这也包括没有提前三个月书面通知要撤出的情形。如果确认存在这些行为,按照配套的《物业服务企业信用体系》,违规物业将会被降低一至二个等级,这是一种很严厉的处罚。

  来源:温州晚报

  记者:叶雄伟

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本文转自:温州网 66wz.com

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