不买地下车位就不让停车遇上车位难题请听律师说法

温州网 2018-12-02 10:05:13

　　温州网讯买了房，要不要买车位或许是准业主最纠结的问题。

　　最近，不少市民就遇到了关于车位的难题：没有买地下车位就不让停车；房开擅自将公共车位卖掉；小区车位一租就要租20年……

　　本期《读者律师麻辣问答》，我们请来晚报读者律师顾问团成员、浙江六和(温州)律师事务所副主任、浙江省优秀青年律师柯展律师来答疑解惑。

　　A不买地下车位就不让停车

　　市民李先生咨询：不久前，我入住了一个安置房小区。因为业委会还没成立，部分事务就由物业进行管理。保安因为我没买地下车位，不让我将车开进小区停放在地面空余车位上。请问，保安有权这样做吗？

　　律师解答：在未经全体业主或者业主大会授权的情况下，物业单方禁止某些业主进入小区使用公共位置上的停车位的行为涉嫌侵犯业主合法权益。

　　我国《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。李先生购置房产所签订的购房合同中，没有约定不买车位业主不能开车进入小区，而物业公司入驻小区所签订的物管合同中，也没有授权其可以阻拦不买车位的业主开车进入小区的权利，那么李先生作为小区地面车位的共同所有权人，在尚有空余的情况下进行停放使用，并不违法，小区物业不允许业主开车进入的行为缺乏必要依据，显属违法。

　　同时，由于前文所述地面车位属于小区业主共同所有，因此李先生所在小区也应及时召开业主大会或业委会，确定小区车位统一管理制度，这样既能维护小区业主的合法权益，又能减少小区物业的盲目越权管理现象的发生。

　　B开发商擅自将公共泊位卖掉

　　市民朱先生咨询：我在瑞安安阳购买的某小区快要交付了，前几天从业主群里得知，根据规划审批图纸，开发商要预留10%的车位配建数作为公共泊位。但开发商擅自将269个公共停车位出售，获利数千万元。作为业主，该怎么维护自己的合法权益？

　　律师解答：开发商擅自销售小区公共停车位涉嫌侵害全体业主权益，对外销售行为当属无效。

　　我国《物权法》第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。朱先生反映的这269个停车位在规划审批时已经定性属于小区配套泊位，这有别于开发商出资建造的享有独立产权的车位性质，依法归属业主共同所有，开发商是无权以自己名义出售公共配套车位来牟利的，上述销售行为缺少必要权利来源，属于无效民事处分行为。如部分小区业主已经向开发商交款的，可据此要求返还车位购买款。

　　C开发商发函催业主买车位

　　网友“辉夜姬”咨询：几天前，我收到开发商发来的函件催我买车位，不然的话，就无法保证我的优先购买权利。我现在不买车位的话，以后是不是会买不到？

　　律师解答：业主享有购买小区车位权利不假，但无位可买也是尴尬。

　　《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。同时，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规定，开发商按照配置比例将车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主，都算是满足业主需要。可见，开发商在同等条件下需要首先保障小区业主对车位的购买、租赁等权利，该网友所在小区开发商主动发函告知优选权利，符合法律规定。

　　但是，该网友也必须注意到目前小区车多位少的实际状况，如果在开发商明确提醒优先购买的前提下，业主不行使购买或者租赁车位权利的话，不仅可以视为其已放弃了相应的优先权利，而且在实际中也会发生由于其他业主的陆续购买和认购，面临小区车位无位可选的窘境。因此，建议这位网友且买且珍惜。

　　D租期未满车位就被出售了

　　市民陈小姐咨询：不久前，我在小区里租了一个车位。租车合同还有四个月到期，开发商却把我租的车位卖了出去，也没提前告知，现在让我停止使用。我该怎么维权？

　　律师解答：买卖不破租赁，承租方可行使优先购买权利。

　　我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物

　　在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。陈小姐与开发商约定的车位租赁期限尚未届满，其依法有权继续租赁并使用该车位。而且，后续购买到该车位的业主也应当继续履行该份车位租赁合同内容，保证陈小姐继续在有效期限内使用车位的权利。

　　同时，陈小姐作为车位承租人，根据《合同法》第二百三十条规定的出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，享有以同等条件优先购买的权利。开发商没有通知陈小姐出卖信息而擅自对外销售，实际上剥夺了陈小姐法定的优先购买权，构成违约。因此，建议开发商如打算继续出售车位，而陈小姐也存在购买意愿的话，双方可友好协商，在同等条件下应依法将租赁车位出售给陈小姐。

　　E小区车位一租就要20年

　　市民周女士咨询：我要入住新小区了，苦于没有停车位，准备去买一个。一问才知道，因为没有产权，剩余的车位只能出租，但是开发商要求租期为20年，到期后自动续期。请问开发商这样的做法合理吗？

　　律师解答：开发商提供租赁方式值得称赞，但强制最长租期显属违法。

　　根据《物权法》相关规定，小区停车位要优先保障小区业主的正常使用，开发商在无车位可以合法销售的情况下提供车位进行租赁，确实保障了小区业主停车权利。同时，《合同法》规定法定最长租赁期限为20年，也确实可以约定不得转租，所以开发商的这份租赁合同看上去没有侵害到周女士的利益。

　　但是，我国《消费者权益保护法》第十条规定，消费者在购买商品或者接受服务时，消费者享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。开发商在提供租赁期限的时候仅有一种选择，即法定最长期限20年，这显然是利用自己优势地位所作出的对业主不公平、不合理的规定，且停车属有车业主生活居住的正常需求，若没有车位可买，租赁又必须按照开发商强制的20年承租签约，显然有违公平自愿原则，存在霸王条款之嫌。

　　来源：温州晚报

　　记者：童锡基