开发商承诺的学区房未兑现怎么维权？买学区房遇到法律问题这么解
温州网讯 年初是学区房的交易旺季，而一些家长在购买学区房时遇到了法律问题。
本期《读者律师麻辣问答》，我们请来浙江联冠律师事务所主任、温州市青年律师之星季飞国来答疑解惑。
开发商承诺是学区房
入住后未兑现怎么办
市民何先生咨询：几年前，我购买了一套学区房。当时开发商销售时承诺是某名校的学区，包括在广告宣传和沙盘上均有明示周边是某小学。但是时至今日，我都入住了。学校还没有影子，请问我该怎么维权？
律师解答：开发商在公开的广告宣传和沙盘明示何先生购买的房产为学区房，该宣传内容属于具体确定的说明和允诺。何先生已入住，但开发商承诺的名校学区房并不存在，开发商当初的承诺存在虚假宣传。
《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”开发商销售房屋时公开承诺该房屋为某名校的学区房，但购房者购买后发现该承诺为虚假宣传无法兑现，即使该学区房的宣传没有写进合同，但购房者如果有证据证明开发商在公开的销售广告宣传或其销售人员在宣传商品房时对此作出过承诺，并且该行为对购房者是否签订商品房买卖合同及房屋价格有重大影响的，开发商关于该学区房的宣传一样可以作为合同条款。一旦开发商未兑现学区房的承诺，购房者可据此向法院提起诉讼，向开发商主张违约责任(包括支付违约金、赔偿经济损失、解除购房合同等，具体视合同内容而定)。
买二手学区房
原户主不迁户口怎么办
市民朱先生咨询：今年1月，我购入了市区下吕浦的一处学区房，合同约定了原房东要迁走户口，未约定具体时间。过户后，说好的两周内迁走户口，但原房东迟迟没有动作。请问我该怎么办？
律师解答：买卖房屋双方在签订房屋买卖合同时，约定了补充条款，即在约定的具体时间内卖方必须迁出户口。此时若房产已经办理过户手续，但卖方迟迟不履行迁出户口的承诺，卖方的行为仍属于违反合同约定，应承担违约责任。若合同已经明确约定，卖方限期内未能迁出户口，买方有权单方面解除合同的，则买方可以据此要求解除合同，并要求返还全额购房款；如造成买方损失的，卖方还须承担损害赔偿责任。
买的学区房产权只有50年
中介没提醒有责任吗
市民谢先生咨询：1个多月前，我花了200多万元在老城区买了一处学区房供孩子念书。但是，办理产权登记的时候才发现，产权只有50年。之前，中介均未提醒过我们，请问中介有责任吗？我可以要求中介赔偿或者少收佣金吗？
律师解答：在此，先要对50年产权的房屋性质进行核实。若50年产权的房屋属于住宅用房，则不影响其作为学区房使用，购房者因此支付了相对于购买70年产权房屋的差价损失。但市场上，一般产权年限只有50年的房产，多为商住房。购房者因为购买了非住宅的商住房而导致不能落户进而无法办理学籍，其购买学区房的合同目的就无法实现。无论哪种情形，作为撮合房屋买卖合同成立的居间方，在房屋买卖合同成立时均负有对委托方审慎调查并如实报告的义务。
《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在该种情形下，中介机构作为专业的居间人，应当认识到房屋产权性质和房屋使用年限对购房者是否购买房屋以及购买房屋的价格会产生重大影响。中介应对该事项予以核实并进行告知，否则中介机构应依法承担相应的责任。若谢先生有证据证明因中介的重大过错造成其损失的，其可以据此要求中介少收佣金甚至赔偿损失。
学区房过户后
才知是C级危房怎么办
市民朱小姐咨询：我买了某中学学区房，过户后才得知是C级危房。此前原房东未告知该情况，请问我该怎么维权？
律师解答：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”朱小姐购买的房屋，经专业的鉴定机构鉴定为C级危房无法使用居住，则朱小姐可以据此起诉至法院要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。
买学区房常会遇到种种变数，在此，季飞国律师提醒大家注意这些事：
1.因学区房的特殊属性，购房者在签订房屋买卖合同之前，不仅要核实房屋居住性能及房产能否过户等相关情形，还应明晰所交易房屋作为学区房，在就近入学政策方面有无其他特殊要求，包括房产产权性质、交易房屋所在社区的户口迁入政策、就读学校的入学名额指标等对学区房交易存有重大影响的因素。
2.在房屋买卖合同中对户口迁入等特殊要求进行明确的约定。在合同目的中明确约定，购房是为了买方子女户口迁入并享受就读某学校的入学指标；明确约定卖方将房屋名下户口迁出的时限；若卖方逾期未迁出户口，买方可以据此解除合同，并要求卖方向买方支付一定的违约金。
3.当购房者的合法权益受到侵害时，应注意保存证据，通过各种途径获得救济及时维权，以保护自己的合法权益不受侵害。维权的途径包括但不限于买卖双方协商解决，向有关行政部门投诉，向法院提起诉讼等。
来源：温州晚报
记者：童锡基
本文转自：温州网 66wz.com
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