2014年温州蓝皮书发布 新房仍面临价格下降

　　编者按：2014年4月17日，由中共温州市委党校与社会科学文献出版社共同举办的《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》新闻发布会在市委党校行政楼一楼多功能厅举行。温州网记者摘录蓝皮书部分内容，以飨网友：

　　蓝皮书基于2013年经济和社会发展的现状分析指出，温州经济已经触底回升，但回暖势头不强。蓝皮书预测2014年地区生产总值将增长8%左右，外贸将有恢复性小幅反弹，增长5%左右。

　　针对社会关注的房产问题，蓝皮书指出，2013年末温州市区新建商品住房存量约110万平方米，2006~2012年温州市区新建商品住宅年均销售量约为60万平方米，2013年市区新建商品住宅销售量近120万平方米，按照这两个数据来去化目前的住宅存量，分别需22个和11个月。

　　倒逼式产业升级政策加剧温州实体经济发展困难

　　蓝皮书指出，改革开放以来温州靠拾遗补缺，从计划经济边缘切入，形成了以劳动密集型轻工产业为主的低技术含量的经济结构。这种偏轻型的经济结构，资本投入少，资金回收快，从而使得温州民营企业在较短的时间内完成了资本的原始积累。但是近年来，随着环保要求的提高和劳动力成本的上升，这种低档次的产业结构遭遇了发展的困境。

　　2011年爆发的区域金融危机之所以特别严重，跟温州特有的产业结构有着内在的联系。为此，2011年以来，温州加强生态环境保护、知识产权保护和劳动者权益保护工作，形成对传统产业转型升级的“三保”倒逼机制，借此强化企业社会责任，解决企业外部性问题，引导企业开展自主创新和品牌创建，推进企业和产业转型升级。同时，近年来，温州大规模拆除违章建筑，客观上也使得外来流动人口和部分小微企业的栖息空间大大压缩。这些小微企业本身是地方产业集群的必要组成部分。

　　2013年以来浙江省又大力推进“机器换人”的产业升级政策，导致流动人口大幅减少，使得温州劳动力短缺状况愈发严重。调查中了解到2013年温州许多工业企业订单虽然不少，但雇工却很困难。可见，这几年从温州的产业政策看，尽管总体上产业转型升级引导的大方向基本正确，但是对于温州产业演化发展阶段的判断却一直认识模糊。尤其经济过度虚拟化导致金融危机以后，有关部门把虚拟经济出现问题等同于第三产业出现问题，采取政策措施时也是把回归工业经济等同于回归实体经济，产业发展思路出现紊乱，产业政策发生摇摆。产业政策的有效性和相互之间的协同性均存在问题。(参见《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》p13-14，社会科学文献出版社2014年4月)

　　温州工业经济已见转型曙光

　　蓝皮书指出，温州工业经济增速换挡正在为转型升级铺路，工业增长速度的回落是启动工业增长质量提升的原因而不是结果。目前工业经济状况远不是最坏的时刻，而且还看到了转型之曙光。尽管工业经济增速稍显缓慢，但环比增速已见转好改善。

　　蓝皮书指出，需要面对工业经济增长从高速增长阶段回落至中高速增长阶段的事实。但也还是要规划一个合理的增长速度区间：增长下限在8.0%左右，一旦突破，政府就应该采取有针对性的措施加以干预。当下温州工业经济增速在干预区间内，启动举措至少应当包括以下几点。

　　第一，加强对工业经济预期的引导和管理，增强工业投资信心。动用多种资源维持并尽可能保持一个相对高的工业投资率，为工业持续增长打好基础。在民间金融活跃度下降、银行信贷收缩的环境下，千百万计保障重点工业项目投入阶段的资金流动性。

　　第二，推动债务重组将破产清算执行到位，从而解开企业担保链“有毒”的锁定。政府必须协调银行等金融机构维持地方金融稳定，尽可能确保民间金融“衰退性宽松”的金融待遇。目前流动性带给市场的摩擦仍在延续，内部的弦已绷得很紧，这相当于“刀尖上的游戏”，考验的是决策层的智慧与决心。

　　第三，抓住浙南沿海先进装备产业集聚区建设启动契机，再造地方制造业集群新优势。通过瓯江口产业集聚区、温州高新区、温州经开区和省级工业园区整合提升，形成承载地方工业第一梯队的主平台，借此整合提高产业对外竞争力。

　　第四，落实帮助企业去债务收标杆的工作任务，加大兼并重组力度。企业债务处置和主营业务回归进程会是影响工业经济运行的主要风险，排除这一不确定性的关键是加快实质性去杠杆。

　　蓝皮书预测，2014年温州工业生产形势将呈现出平稳温和上行的态势。企业利润表现整体向好，但持续改善缺乏支撑。周期性工业库存回补与增加产能将主导工业投资稳中趋降的走势。由于近中期工业形势多空预期胶着，政府要重视加强预期引导管理以防工业投资渐行渐冷。蓝皮书认为，温州工业经济增长已经从高速增长阶段回落至中高速增长阶段。当前工业经济减速换挡在为转型升级铺路。因此，产业政策应注重综合平衡短期速度目标与长期结构优化。　(参见《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》p35,48-49，社会科学文献出版社2014年4月)

　　新建商品房仍面临价格下降压力

　　蓝皮书指出，2013年全国人民币贷款增量为历年来的次高，是最高点2009年的92.6%，然而，2013年温州市人民币贷款增量在近十年里仅高于2005年，是最高点2009年的20%。差异主要源自温州金融运行的经济基础与信用环境发生了不同于全国的变化。2014年温州金融形势可能难以发生质的改善，房地产相关信贷资金的供应不会明显宽松化。

　　2013年末温州市区新建商品住房存量约110万平方米，2006~2012年温州市区新建商品住宅年均销售量约为60万平方米，2013年市区新建商品住宅销售量近120万平方米，按照这两个数据来去化目前的住宅存量，分别需22个和11个月。2013年温州市区商品住宅用地供应量达1530亩，接近于2009~2012年土地供应量的总和。2014年温州市区商品住宅用地计划供应量1088亩，较2013年的计划供应量921亩略有上升，2010~2013年土地实际成交量与土地计划供应量的比例平均为54.9%，根据该比例计算，2014年实际供地将达到600亩，是2011~2012年土地供应量的总和。在土地存量压力下，2014年市区新增的这些商品住房用地可能面临价格下降的压力，特别是不具备区位优势、缺乏配套设施的住宅用地。

　　截至2013年末，温州市区已出让土地未来可供商品住宅面积约210多万平方米，包括：2011年前出让的土地可供住宅约40万平方米、2012年出让的土地可供住宅约9万平方米、2013年出让的土地可供住宅约165万平方米。可供商品住宅将有一部分形成2014年的实际供应量。2011年以前的40万平方米，这些项目在投资开发周期内经历了政策环境骤然的、反向的变化，面临比如产品结构难以短期内调控、楼面价过高缺乏市场竞争力等问题而不得不放缓上市节奏。40万平方米中约50%是尾盘项目，应该会在2014年上市，其余50%在短期内上市的困难相对较大。2012年的9万平方米和2013年的165万平方米，这些项目的土地出让均发生在2010年以后，项目的整个投资开发过程已经处在相对稳定的政策环境中，市场预期明确，同时限贷及限购等政策抑制了需求导致价格下降，倒逼开发商降低投资开发成本，而缩短开发周期是节约成本的有效方法，产品的供应节奏随之加快。全年新开盘的住宅项目中从土地竞拍到项目开盘不超过12个月的项目所占比重，2011为8.25%，2012年为34.65%，2013年为67.3%。因此2012年的9万平方米和2013年的165万平方米仍将加快上市。2012年出让的土地可供住宅约40万平方米，其中约30万平方米在2013年完成了上市，剩余的9万平方米基本上会在2014年完成上市；2013年出让的土地可供住宅约230万平方米，其中约65万平方米在2013年完成了上市，2014年上市的规模不会小于2013年的65万平方米，那么两者合计至少70万平方米。因此,存量土地可供的210万平方米商品住宅，至少有90万方将形成2014年的实际供应量。

　　除了存量土地，2014年新增住宅用地也将于当年形成住宅的实际供应量。2014年温州市区住宅用地计划供应量1088亩，2010~2013年土地实际成交量与土地计划供应量的比例平均为54.9%，根据该比例和2013年住宅用地的相关指标来计算，2014年新增住宅用地可供住房约90万平方米，按照不低于2013年出让住宅用地的上市节奏来推算，2014年形成的实际供应量达30万平方米以上。综合存量土地及增量土地两方面的情况，2014年新增住房供应量将达120万平方米以上，库存压力将进一步增加，以消费为特征的市场未必能及时消化这些供应量，因此，新建商品住房仍然面临价格下降的压力。

　　政府主导的城中村改造正在以较快的速度进行，市区范围内涉及的改造农户每年将达到近20000户，每户按100平方米计算，则每年启动的安置房建设量达200万平方米，这些新建住房在解决农民城镇化的住房需求后必然有一部分进入二手房市场，不可避免地产生未来住房供应量充裕的预期。司法网络拍卖以其零佣金来吸引着人们的眼球，住房拍卖价格对二手房市场的影响仍不可忽视。大量的新建商品住宅会削弱消费者对二手房的需求。这些因素使得2014年温州市区二手房市场仍面临价格下降的压力，卖方的成交意愿可能因此有所降低，二手住房成交的难度进一步增加，但不同地段、房龄以及配套设施的房源存在不同走势。(参见《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》p105-107，社会科学文献出版社2014年4月)

　　市区PM2.5浓度年均值都处于超标状态

　　蓝皮书全面分析了2011-2012年温州市区PM2.5的监测数据，分析研究得出：

　　(1)对照《环境空气质量标准》(GB3095-2012)二级标准浓度限制，2011、2012年市区PM2.5浓度年均值都处于超标状态。

　　(2)市区PM2.5污染状况呈现明显的季节性变化规律。春季PM2.5的监测浓度最高，冬季次之，秋季和夏季较轻，但平均浓度水平仍超出《环境空气质量标准》(GB3095-2012)中二级标准的年均值浓度限值。

　　(3)PM2.5对环境空气质量的影响已经平行波及至市区较大范围，但受污染源分布、道路交通、小气候特征等影响，不同区域的PM2.5污染存在一定程度的差异。

　　利用化学质量平衡法(CMB)对春秋季温州市区南浦站PM2.5实施定量源解析，蓝皮书分析得出PM2.5的来源特征：

　　(1)二次无机颗粒物(SNA)是春夏季南浦站位PM2.5的首要来源，分担率高达23.26%。

　　(2)机动车尾气尘对春夏季南浦站位PM2.5的分担率达18.94%，为春夏季南浦站位PM2.5的重要来源。

　　(3)当前温州市开发建设力度较大，建筑水泥尘对PM2.5的贡献率达12.16%。

　　(4)煤烟尘对春夏季南浦站位PM2.5的直接贡献不高，但煤烟尘的排放源对温州市区PM2.5有较高的综合性贡献；餐饮油烟尘对PM2.5的贡献率虽不高，但仍应引起足够重视。

　　根据温州市大气复合污染(PM2.5)特征和定量源解析的初步研究成果，结合温州经济社会发展实际，蓝皮书提出了针对性的防治对策建议：

　　(1)综合考虑大气复合污染的来源和特征，科学优化调整规划功能布局，实行差别化区域开发政策。

　　(2)多措并举，严格控制能源消费性空气污染。

　　(3)以重点深化工业烟粉尘治理为突破口，强化工业废气治理工程。

　　(4)全面开展机动车环保标志管理，加快推动成品油供应标准的全面升级，大力发展“绿色交通”，倡导低碳出行，疏导结合，深化机动车排气污染防治。

　　(5)建立健全扬尘管理机制，加强服务业大气污染防治，推进农村污染防治工程，大力实施“增绿工程”，全方位推进大气面源污染防治。

　　(6)加快建成覆盖全市的大气复合污染立体监测网络，积极参与区域大气污染联防联控体系建设，建立区域大气复合污染程度预报系统，实现大气复合污染风险信息研判和预警功能，构建区域复合型重污染天气应急预案响应体系，保证人群健康，提升区域大气复合污染综合防控能力。(参见《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》p229-237，社会科学文献出版社2014年4月)

　　珊溪水库局部生态系统功能退化明显

　　根据温州市环境监测中心站2011-2013年监测数据，蓝皮书分析指出，珊溪(赵山渡)水库主库区和主要支流水质总体保持稳定，黄坦坑库湾和支流水质改善明显，但赵山渡水库和黄坦坑库湾水质仍长期超标，珊溪水库主库区春、夏季藻类异常增殖现象仍然突出。

　　随着畜禽养殖污染的整治，畜禽污染物的入河量显著减少，各主要污染物所占比重也显著降低，畜禽养殖污染突出的问题得到有效地缓解；随着城镇化的加快，城镇生活污水产生量增加，虽然珊溪(赵山渡)库区进一步加大了城镇生活污水处理厂的建设，生活污水主要污染物处理后排放总量有所减少，但城镇生活污水仍是库区主要的污染源；近年来，库区内大力开展转产转业，农业种植业得到重点扶持培育，特别是随着规模化种植业的迅速发展，近库区开荒种植情况普遍，种植业农药化肥使用量明显增加，成为库区污染物的主要新增来源，所占比重显著提升。

　　对此，蓝皮书建议：通过加强污染防治，优化产业结构和布局，实现库区污染物持续下降；通过加强基础设施投入，严格资金监管，提高环境基础设施运行效率；通过严格库区水域管理，实施修养生息，强化库区水体安全保障；通过转变政府考核机制、完善生态补偿机制、统筹兼顾保护与发展中的矛盾，促进库区经济社会与水源保护协调发展。(参见《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》p238-253，社会科学文献出版社2014年4月)

　　全市工业经济持续回升的基础将进一步稳固

　　蓝皮书指出，2013年温州市工业经济运行总体呈现“筑底企稳、缓慢回升、逐步向好”的复苏态势，工业经济主要指标增长逐步回升，主要行业增长趋好，企业效益持续改善，工业经济回升的基础进一步稳固。但是，由于当前世界经济复苏缓慢，市场有效需求不足，以及企业资金压力较大等不利因素影响，全市工业企业生产经营仍然面临较多的困难和问题。

　　蓝皮书认为，2014年温州市工业企业发展面临的宏观和微观环境仍然较为复杂，存在许多不确定性。但综合来看，我们认为全市工业企业生产经营的有利因素多于不利因素，工业经济持续回升的基础将进一步稳固。

　　蓝皮书强调，2014年是贯彻落实党的十八届三中全会精神的改革之年，是实施“十二五”规划的攻坚之年，也是温州振兴实体经济关键之年。全市要以“助企强工、赶超发展”为主线，坚持扩量、提质、增效并重，切实强化企业发展的土地、资金、公共服务等要素保障，进一步优化企业发展软环境，加快推进企业转型升级，促进工业经济平稳发展，为实现“赶超发展，再创辉煌”打下坚实的基础。　(参见《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》p280-290，社会科学文献出版社2014年4月)

　　2013年温州金改趁势而上，取得阶段性成效

　　蓝皮书指出，2013年温州金改趁势而上，加快推进步伐、努力突破，取得阶段性成效：

　　(1)金融改革突破，实现“五个首创，五个率先”。出台首部地方性金融法规《温州市民间融资管理条例》，率先启用地方金融非现场监管系统。首创民间借贷服务中心并编制“温州指数”，率先发布区域性民间融资综合利率指数。首创具有地方特色的民间资本管理公司，率先开展私募债业务。首创“幸福股份”，率先发行小额贷款公司定向债。成立首个地级市人民银行征信分中心，率先发行首单地级市保障房非公开定向债。

　　(2)服务实体经济，实现“三个三”。一是打造“三个一批”支持实体经济发展的地方金融组织；二是实施“三个举措”维护区域金融稳定；三是实现“三个成效”助推经济金融企稳回升。

　　(3)服务金融改革，四大保障迈出新步伐。一是加强信用体系建设；二是建立金融业综合统计制度；三是建立健全地方金融管理机制；四是多方协作化解金融风险。

　　蓝皮书认为，温州金融综合改革当务之急就是要解决“两难”问题，根本目标是完善金融体制，使金融组织体系与中小企业发展相适应，从而提升民营经济、支持中小企业转型升级、全面振兴实体经济。下一步，要突出一个“民”字，围绕破解“两难”问题，实现“三个对接”，完善“四大体系”，将各项改革工作向纵深推进。

　　蓝皮书强调，2014年，温州金改要以思想解放促制度革新，以制度革新促政策落地，从三个层面分别入手，环环相扣，打好温州金改深化之年攻坚战。　(参见《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》p291-303，社会科学文献出版社2014年4月)

　　农村居民纯收入实际增速跑赢温州市同期GDP增速。

　　蓝皮书指出，2013年城乡居民收入结构呈现如下变动：工资性收入是城乡居民收入增长的主要来源；经营性收入增长放缓，城镇居民回落幅度尤为明显；财产性收入稳步增长，农村居民收入增幅转负为正；转移性收入稳步增长，城镇居民增长尤为明显。2013年城乡居民消费支出结构变动特点：衣食住行支出仍是城乡居民家庭的主要消费支出；文教娱乐和保健意识不断增强，教育文化娱乐类消费增长迅速；健康意识进一步增强，医疗保健支出较快增长。

　　蓝皮书认为，温州市城乡居民创收渠道欠缺：2013年，我市城乡居民人均财产性收入分别为3056元和1142元，占收入的比重分别为7.6%和7.1%。如何进一步提升其在城乡居民收入中的比重，多方位拓展增收渠道，需要从政策层面上作更多的努力，以增加居民的收入来源。一方面，需要引导多种经济成份的发展，并为之创造宽松的环境，使城乡居民实现经营多样化，拓展增收的渠道；另一方面，要进一步增加对“三农”的投入，提高政府的转移支付力度。(参见《温州蓝皮书：2014年温州经济社会形势分析与预测》p141-147，社会科学文献出版社2014年4月)

本文转自：温州网