温州房产交易白皮书发布 五大“关键词”看懂房市

　　温州网讯 昨天，温州市房屋登记中心正式发布《2013年温州市区房产交易分析》。这份披露过去一年温州市区房产交易状况的年度报告，因为温州这个城市而备受关注。从报告的数据来看，去年温州市区一手房无论是成交面积、成交金额、成交套数，都创下2011年以来的新高。

　　关键词

　　成交量

　　去年创下2011年以来成交量新高，比2012年增加73.32%

　　从三年(2011~2013)的数据来看，去年一手房无论是成交面积、成交套数，还是成交金额，都创了新高。去年成交量117.232万平方米，比2012年增加了73.32%。如果拿2013年与2011年相比，增长更是惊人。从鹿城、瓯海、龙湾、经开区一手房销售数据来看，各个地方的成交量都在增长，瓯海尤其突出。去年，瓯海销售一手房5922套，是2012年的2倍多。

　　市房屋登记中心有关负责人介绍，去年成交量的增长主要跟市区近几年开发用地的大量推出有关。以前市区开发用地投放和市民的住房需求并不匹配，商品房供应一度非常紧张，从2012年开始，瓯海、龙湾推出了不少地块，加大了供应量。过去房地产的价格，主要是购房需求得不到满足的虚高。由于供应跟不上，大量的购房需求并没有得到满足。前几年，通过土地投放的加大，供应量上来了，随之带来需求的释放。这是正常的现象，而前面2010年、2011年的土地供应并未能很好地与需求同步。

　　关键词

　　房价

　　去年房价同2011年均价比下降幅度超过1万元

　　与2011年相比，2013年市区一手房均价下降超过1万元。该负责人解释，均价下降主要有两方面原因：一个是区位的因素。城市副中心的加速建设，带来原核心区域(鹿城)的房地产供应向龙湾、瓯海拓展，摊平了这个均价。过去龙湾、瓯海几乎没有什么楼盘，均价数据就体现不出来。现在这两个地方大量推出楼盘，价格本来就比核心区域便宜；二是政策回调以及房地产价格泡沫的挤出也是一个因素。在他看来，城市副中心的拓展对房价均价的“摊平”起了更大的作用，“你看现在鹿城新楼盘房价还是要二万四五一平方米，龙湾、瓯海就是一万多一平方米。”

　　目前温州房价还是在全国名列前茅。此前有媒体公布的《2014年1月全国城市房价排行榜前100名》数据显示，温州排名第六，超过杭州、广州、天津、南京等省会城市。

　　关键词

　　库存房

　　去年市区库存房还有8301套，房价面临下降压力

　　这意味着，去年温州市区“库存房”还有8301套。此前由中共温州市委党校与社会科学文献出版社共同发布的《温州蓝皮书》曾预测，由于库存压力将进一步增加，市区新建商品住房仍然面临价格下降的压力。

　　“按照去年的销售情况，10个月就能消化掉这些库存房。”该负责人说，库存压力是存在的，有这样一个担忧是正常的。但年初一手房销售还是很乐观，一季度同比增长了37%，加之今年政府已经采取了必要的措施，比如土地投放速度明显放慢。另外，一手房上市也会有一个节奏，开发商会根据情况变化来调整上市时间，这样“去化”(销售)的压力会比预期小得多。

　　关键词

　　新“国五条”

　　新“国五条”公布后去年四五月交易量上涨，达一年中最高值

　　去年除2月、7月、8月和10月因春节及国庆长假等原因，成交量较低以外，其余月份成交量均有大幅上涨，其中4月、5月达到一年中的最高值。其中4月为2698套，5月为2070套。而2012年，二手房成交量最高值出现在7、8月。

　　该负责人说，去年这一变化的原因主要跟新“国五条”的公布有关。去年3月，国务院发布楼市调控通知，对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；并且在二手房交易中依法严格按转让所得的20%计征个人所得税。

　　该消息发布后，温州不少市民为了避税，纷纷到房屋登记中心办理过户手续。这也使得4、5两月的二手房交易量大幅上涨。

　　关键词

　　趋势

　　房产税等方面政策

　　有可能短期内取得突破

　　报告称，经过近3年的房地产市场调控，“稳房价、抑投机、保供应、强监管”仍然是维护房地产持续平稳健康发展的政策主基调，中央既定房地产调控政策继续贯彻执行，但提出要更加注重区域差异，加强分类指导。

　　报告梳理了2013年10月份以来国内多个城市在房地产市场调控方面的举措：深圳推出“深八条”，从二套首付以及利率方面对房地产市场施加影响；北京出台以“自住型商品房”政策为核心的“京七条”、上海推出的“沪七条”等。报告认为，这些城市开始重新向市场传递调控信息，“由此可以看出，地方政府的调控自主权正在逐步增强。”

　　另外，报告还认为，十八届三中全会后发布的《决定》涉及六大方面、15个领域的改革，是一份新时期全面深化改革的纲领性文件,尽管直接针对房地产的很少，但《决定》中对于土地、金融、财税等多项改革都与房地产行业紧密相关。随着《决定》内容的逐步落实，这些改革都会从不同程度影响着房地产的走势,酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面,在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产调控长效机制中被明确,我国的房地产业将不断朝着平稳健康的方向发展。

　　专家和业内人士说法

　　潘安平(温州大学建工学院副教授)

　　去年温州整体经济运行比较平稳，宏观上的平稳为房地产市场的发展打下了好的基础。今年，政府应该针对房地产市场出现的新情况和温州的实际情况，在保持房地产宏观调控政策总体稳定的前提下，实行区域性的差别化的微调。

　　我有几个建议，首先是要保稳定预期，不要出现暴涨暴跌的情况，让老百姓对于房价有一个稳定的预期；二是要拓展房地产融资渠道，特别是拓宽房开自有资金的融资渠道，比如能否在温州房地产企业引入信托资金，类似我们S1线的“幸福股份”，将社会资金吸引到住房的开发领域中；三是土地供应方面，也需要合理稳定的供应，不要今年几千亩，明年几百亩；四是政府在行政审批过程中应该在做好监管的前提下，加快房地产开发企业的资质、预售的审批步伐，缩短商品房开工建设和上市时间。

　　陈鸿(温州正合房产营销有限公司董事长)

　　温州本来房地产市场的需求是现实存在的，2013年前的供应量不足，这些需求没有得到满足。就现在来讲，温州市区一手房市场需要一剂“强心针”或者一个信号。这个信号更多的意义是，如果政策往市场希望的方向来，持币观望的人不再观望，该出手时就出手，会给市场一些信心。

　　温州市区以前的价格是有一定水分的，从报告来看，这几年市区楼市成交均价在下降。但这个下降我们也要看到，现在成交的楼房，很多都在城郊接合部，和老城区相比，价格肯定是有优势的。另外，市区一手房供应量上来后，也必然导致价格的下滑，这也是符合市场规律的。

　　郑先生(温州一房开公司负责人)

　　温州经济还处在修复期，从去年的数据来看，市区房产交易各项指标都不错，但这个成绩的取得跟去年房开公司降价刺激了一部分需求释放有关，我们说这叫“以价换量”。

　　我担心的是，这个需求不具备持续性，可能会受购房心理、外围市场变动等因素的影响。从目前来看，购房者观望的状态还比较浓厚。

　　房地产市场与国民经济的关联密切，房地产市场走低，会导致不动产贬值，这对温州经济来说，也是一个伤害。政府对此应该想一些办法，维持房地产市场平稳发展。

本文转自：温州新闻网 66wz.com