新加坡预警海外购房风险

　　图为新加坡组屋一瞥。本报记者陶杰摄

　　近年来，在新加坡政府连续多轮房地产政策的打压下，新加坡房地产价格终于得到了一定程度的控制，价格逐渐趋于理性。但是长期居高不下的房价依然让许多新加坡人望而却步，致使越来越多的新加坡人开始选择在国外购置房地产。根据新加坡金融管理局的统计，去年通过经纪公司处理的海外房地产交易总额达到了20亿新元，同比增长43%。

　　这些在海外购置房地产的新加坡人大多通过向当地银行贷款方式，避开新加坡金管局规定的总偿债率框架限制。金管局表示，他们一直密切关注国民在海外购置资产和借贷的情况，以确保国人财务状况能够维持在健康和稳定的水平。

　　根据新加坡政府去年6月份推出的总偿债率框架，新加坡人在购买海外房地产时，如果在国内向银行贷款，就会受到贷款数额框架限制，即银行必须综合考虑买房者所有的贷款，包括信用卡贷款和汽车贷款等，并确保在提供房贷以后，买房者每个月必须偿还的债务总额不超过月收入的60%。但是，如果新加坡人在购买海外房地产时，在国外当地银行贷款，便不会受到限制。

　　对此，金管局特别提出预警，国民在购买海外房地产时，一定要注意暗藏其中的诸多风险。首先是买家要面对海外房地产市场波动的风险。金管局认为，新加坡买家对海外房地产市场可能并不熟悉，对该市场潜在供给过剩和经济疲弱等因素缺乏了解，因此很难分析当地房地产市场的波动周期。一旦海外房地产价格大幅度下滑，对于那些过度借贷买房的新加坡人来说显然是不利的。其次是海外市场的政策风险。因为外国房地产市场监管政策可能与新加坡完全不同，如新加坡开发商在兴建项目过程中，必须有详细的账目并严格遵守根据工程进度向买家收取购房款项的规定，但是海外市场可能没有这类保护买家的措施。第三是外汇风险。金管局提醒新加坡买家必须关注新元对该国货币汇率的波动，如果买家的房贷是以新元计价，且在国外的贷款是该国货币，那么外汇风险就会更大。第四是利率方面的风险。金管局认为，如果新加坡买家选择在国外向当地银行贷款，若该国的贷款利率偏高，或者与买家更熟悉的新加坡本地市场利率走势有着显著区别，买家就有可能遭受利率损失。