大地块开发成房企“杀手锏”

　　摘要

　　众多知名的外来开发企业先后落子，其中一个显著的特色就是他们更青睐于拿下"大地块"来进行开发，以期靠公司以往的开发经验，重新在这个地块上按照自己的思路大规模改造升级，使该地块可以催生出更多的经济价值。

　　外来房企喜欢“大动作”

　　大型房企来济特别喜欢用“大”的方针进行开发，如大地块、大规模、大动作等。济南有很多大规模的楼盘存在，如阳光100、鲁能领秀城、中海国际社区等，尤其是阳光100项目目前已经开发到了5期。记者发现除了鲁能为本地企业以外，其余在济南有大规模开发建设的均为省外知名开发企业。众多企业纷纷下手大地块，更多的是希望可以通过对这个地块的升级改造，创造出更多的公司利润。

　　大型楼盘的开发销售多分不同节点进行，比如常见的项目一期、二期。通过了解大型楼盘和中小规模的楼盘开发模式差距不大，在楼盘刚刚入市时，价格都会比较低，但是位置一般都是整个地块中最差的、难卖的。随着一期项目的销售进度，逐步转入二期销售。二期项目的位置和价格同一期相比都有了提高，楼盘主力产品此时推出。一般概念上的楼王多为居于地块中央或者最佳位置建设的楼盘，楼王的售价也是小区里价格最高的。

　　“大块头”有大效益

　　大社区带来的必定是较高的居住量和较大的消费群体，这就会催热一个片区的经济发展，随着聚众效应的发挥，片区的未来发展势必会出现一个小型的商圈，商圈周边的房价和房租也会水涨船高。

　　以阳光100为例，入驻济南开发已有10年的时间，目前已经有125万平的建筑群落建成，可容纳近万名业主居住。阳光100地块前身为济南市水泥厂、东方红水泥厂，这里生产的水泥曾销往世界各地，但在1999年进行了停产。经过了十几年的改造，在这片厂房上建造出了高楼林立的现代化社区，一点水泥厂的样子都看不到。而阳光100的房价从当时的三四千元/平米涨到目前的一万多元/平米，阳光100的成功开发也吸引了众多开发企业的加入，阳光新路目前可谓是高端住宅一条街，一条两三公里长的路上仅开发商就有10个之多，楼盘林立既提升了区域价值、也促进了区域发展。现在阳光新路上的楼盘90%的销售单价在万元以上。

　　中海国际社区项目位于建设路南头，是对老旧城中村改造的一个项目。很多市民对这里的理解只是村落而已，但是随着中海对该片区的拆迁改造，这里已经一跃成为高端住宅集中地。中海的开发也带动了附近商业项目的繁华和住宅项目售价的提高。项目开发完成之后，社区将会容纳8—10万人居住，拥有如此庞大的消费群体，未来周边的经济发展不容小觑。

　　大社区里也有烦心事

　　记者来到几个已经交付入住的小区里对业主进行了采访，主要针对的是业主是否喜欢住在规模较大的社区里面，调查结果为喜忧参半。业主张女士比较喜欢大规模的社区，她说：“楼盘规模大，代表开发商的实力比较强，住起来放心。而且社区开发规模大了，在济南市的名气也大，自己的房子升值也会比较快，如果以后要卖掉自己的房子也比较好出手。”也有业主反映，因为社区比较大入住的人就会比较多，在小区里面办公的公司都非常多，人流复杂，而且大型楼盘的二手房买卖比较频繁，人员素质和人员的复杂性参差不齐，这里的复杂程度比一般中小规模的楼盘要厉害的多，住起来有些不安心。

　　按照目前济南市的多个大型楼盘来测算，平均每个楼盘的业主入住量区间在6000—11000人左右，日常往来人数的繁多的确会增加安全隐患，而且居民人数一旦增多，小区内的绿化、停车位、公共设施的享用就会带来压力，给业主造成了很多不便。而且楼盘人数增多对物业管理带来的压力也是可想而知，物业和业主的矛盾也会比中小规模的楼盘要多。