14万买20年车位使用权 温州一小区业主扛上房开

　　温州网讯 一边是车主因找不到停车位四处绕圈，一边是偌大的地下车库却没停几辆车。这两天来，在温州瓯海梧田博沃嘉园小区，常常能看到这番怪异的场景。但怪异背后是无奈，业主们说，这个地下车库一般人停不起，若想停车须一次性交14万元购买20年的车位使用权，为何不能实施年租制或月租制？这令广大业主很郁闷。房开说，博沃嘉园的停车库只卖使用权是出于经营和管理方面的考虑。

　　投诉地下车库出入口前，竖起几只大木桶

　　接到业主地下车库被堵的投诉后，昨天上午记者来到位于瓯海区梧田街道的博沃嘉园小区。该小区有2个地下车库，每个车库分别有两个出入口，但现在均有一个出入口被禁止通行，剩下两个可供通行的出入口前都有保安“把守”。

　　在两个被禁止通行出入口前，都竖起了两三只填了泥沙、砖石的大木桶。其中两个曾被业主推倒过，地面洒满了泥沙。据该小区多位业主称，从本周三开始想进入地下车库停车，需要一张停车卡，获得停车卡必须具备两个条件：一是要购买停车位，二是要缴纳每月60元的管理费。

　　走进地下车库，记者发现里面很空旷，几乎全是空位。车库临时管理人员方先生说，之前有没有购买停车位的业主入内停车，已购买停车位的业主常来投诉，房开为了便于管理，便临时封锁两个出入口，等设置好门禁后，会重新开放。

　　业主

　　没有产权，却要付14万元买20年使用权

　　为什么不愿意购买地下停车位？业主们称，这两个地下车库都是防空地下室，属人防工程，产权归国家所有，房开没有权利进行买卖。走进地下室，记者也看到“防空地下室”的标牌。

　　据了解，该小区共有400多个地下停车位，和小区住宅的比例是1：1，已出售上百个。一名在2009年购买地下停车位的业主出示了一份协议书。她称，当时房开告诉她，自己买的是车位的产权，但她拿到的是一份“地下室车位使用权租赁协议书”，内容约定车位租赁总价款为14万元，租期为19年11个月，此后赠送使用至2074年7月5日。

　　而该名业主称，即便她已经购买，这几天她的车也无法进入地下车库，理由是未按每车60元/月进行缴费。每车60元/月到底是一笔什么费用，为何已经购买车位还要缴纳这笔费用？

　　几名业主说，不少购买停车位的业主也拿到相同格式的协议，他们不明白，如果是租赁，凭什么要他们一次性缴纳近20年的租金，为什么不能实施年租制或月租制，这不是变相让他们买车位使用权吗？而且小区路面上只有几个临时停车位，没买停车位使用权的业主，车子能停哪里？是不是要逼他们乱停车？

　　昨天下午，该小区数十名业主开会讨论，决定向房开提出抗议，并在会后将地下车库四个出入口的栏杆全部拆除，清理掉泥沙、砖石，随即陆续有业主入库停车。一与会业主透露，他们还计划发传单或微信圈通知其他业主都来停。

　　房开

　　出于经营方面的考虑，只卖使用权

　　带着业主们的质疑，记者联系上博沃嘉园的开发商——瓯海房地产开发总公司相关负责人。

　　●为何买卖人防工程？

　　房开办公室主任陈先生说，他们卖的是地下停车位的使用权不是产权，这在合同中已经明确注明，他们没有说过要卖产权，按法律规定，人防工程使用权可以买卖。那每月60元的管理费用于地下车库的人员管理、水电费、日常维护等开销，已经过物价部门核准。

　　●为何要业主一次性缴纳近20年租金？

　　房开经营科科长金先生解释，公司没有出租过停车位。他说，记者看到的那份“使用权租赁协议书”是2009年的版本，几年前，出售停车位使用权的合同都是这个版本，现在公司使用的都是“使用权转让协议书”，但两者的法律效力差不多，停车位的使用年限都跟房子的土地证走，到2074年为止，业主有顾虑可以来更换。

　　●车位价格高昂，能否按年租或月租的方式出租？

　　陈主任说，博沃嘉园是个商品房小区，里面的东西本来就是当商品来买卖。

　　金科长表示，小区地下室建设成本很高，而且与温州其他类似小区的地下停车位比，博沃嘉园的停车位并不贵，公司曾开会讨论过有关出租停车位的方案，但出于经营和管理方面的考虑，公司还是决定只卖使用权。

　　●没有买车位使用权的业主车该停哪里？

　　金科长表示，业主不买停车位使用权，他也没办法。但站在业主的角度，他们也在酝酿“分期付款”和“团购优惠”等措施。

　　博沃嘉园物业服务中心主任陈女士称，物业方不建议业主将车辆停在小区路面上，小区一直在实行“人车分流”的管理模式，按规定，没有地下停车位的业主，不能将车辆开进小区。不过，物业也一直从中协调，建议双方坐下协商解决问题。

　　律师说法车库权属，归属房开还是业主？

　　本报读者律师顾问团成员、浙江中坚律师事务所律师盛杰认为，本纠纷可能涉及两个问题，第一，如果地下室车库面积未计入商品房公摊面积，则依据谁投资谁受益的原则，房开将享有车库的所有权，此时房开就有权利以出卖或者出租的方式进行收益。换而言之，如果计入公摊面积，车库就属于全体业主区分所有，房开对此就不享有任何的权利，更无权出卖或者出租。第二，如果如房开所言，该地下室车库属于地下人防工程，而且没有计入公摊面积的(如果计入公摊面积，则属于业主区分所有)，作为国防资产其所有权就应当归属于国家，但依照《人民防空法》相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”房开作为投资者理应享有收益的权利，但不应当将车库进行出卖。若按业主的说法，之前房开以租赁方式变相处分车库的行为，事实上明显存在诱导他人及规避责任获取不当利益之嫌。依照《合同法》的规定，租赁合同最长期限不得超过20年，为此，房开设计的合同中便将租赁期限定为19年11个月，可见其用心。事实上，严格而言，在房开将所有商品房出售以后，购房者就成为人防工程的收益人。

　　再者，即便房开享有收益的权利，地下车库作为小区的配套设施，也应当尽量便民，购买使用权才能使用的做法不合情理。

本文转自：温州新闻网 66wz.com