“租房一族”不得不看的法律问答有需要的进来看看

温州网–温州晚报 2016-10-16 09:11:11

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　　温州网讯随着房价持续不稳定，准备买房和卖房的人，要么选择了租房，要么选择把房子租出去。

　　最近，热线收到有关“租房”的咨询。有房东问，他是否可以变卖或扔掉失联房客留下的物品？有租客问，她租的房子装修气味呛鼻，签订租约后还可以退租吗？……

　　本期《麻辣问答》有请浙江时代商务律师事务所律师陈乃财，和大家说说租房需要注意的法律知识，助大家在租房时避免产生不必要的纠纷。

　　租期已到，租客失联可以把他留下的物品卖掉吗

　　读者周先生来电：最近，我和我家租客失去了联系，打了好几个电话都关机，朋友圈也不见他更新。现在租期已经到了，租客还有一堆东西留在房间里没有搬走，耽误我房子再租出去。我想咨询下，我能把其中值钱的物品卖掉，或把物品扔掉吗？万一租客以后回来了起诉我们，我们会承受怎么样的处罚？

　　不能轻率变卖或扔掉物品

　　应提存到有资质的第三方存管单位

　　解答：首先，周先生与租客的租赁合同关系已经到期，在双方没有续签租赁合同的情况下，租客继续留置物品在周先生的房子里就属于违约行为；其次，租赁合同到期后，租客继续占有使用周先生的房屋，侵害了周先生对房屋的所有权、使用权、收益权等权利，属于侵权行为；最后，虽然租客构成违约及侵权行为，但是物品留在周先生房子内系基于双方前租赁合同关系原因，所以周先生不能轻率变卖或扔掉租客的物品。

　　个人建议周先生在租赁合同到期后，先通知租客限期内过来取走滞留物品，如果租客在期限内未将物品取走，周先生可以将租客物品提存到有资质的第三方存管单位，做好物品清点工作，提存保管费用由租客自行承担。当然，租客在租赁关系到期后影响周先生继续出租房屋造成周先生损失的，周先生可以要求租客予以赔偿损失。

　　租期未到，租房被拆迁房东是否构成违约赔偿损失

　　微友“纪宝宝”咨询：我是一名房屋租客，我向房东租赁了3年的商业用房，可是我们合同还没有到期，房屋被拆迁重建，对我造成了很大的经济损失，房东退回了我剩余的房租。我们合同里未写明拆迁事项，房东签订拆迁合同时候难道不应该要征得我同意吗？而且在租期内拆迁，房东是不是违约，需要赔偿我损失？如果是，损失该如何计算？

　　政府拆迁不归于双方责任

　　造成损失可在合理范围要求补偿

　　解答：本案中双方租赁合同关系真实有效，但由于遇到政府拆迁，属于非归责于双方的责任，属于法定解除合同的情形。那么双方合同解除后，该微友可以得到那些补偿呢？

　　一、双方合同在未到期的情况下解除，属于非归责于双方的责任，那么房东应该退还剩余的房租。

　　二、根据最高人民法院相关司法解释，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。所以该微友如果对租赁物进行装修投入的，可以要求房东在合理范围内予以补偿。

　　租客未经允许装修房子我可以向他索赔吗

　　微友“阳光灿烂”咨询：我租给房客一套半毛坯房，但是房客未经我同意，把房子装修了。他说自己想住得舒服些，所以简单装饰了一下，而且也不收我装修费。但问题是，我打算以后自己来装修这间房的，现在全被他打乱了，我可以要求房客赔偿吗？装修费用谁承担？

　　出租人可要求恢复原状或索赔

　　装修费用由承租人负担

　　解答：根据我国《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

　　另根据司法解释规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　个人建议出租人和承租人就租赁物能否进行装修，及装修的范围、目的等方面最好在租赁合同中予以约定，避免构成违约行为。否则，一方面因违约行为需要承担违约责任赔偿损失，另一方面需要花费费用拆除装饰物造成经济损失。