法拍房悔拍了咋办 司法拍卖中的这些法律风险要注意
温州网讯 近年来，随着司法拍卖的“触网”，越来越多的标的物进入市民的视线。与此同时，与“司法拍卖”有关的法律问题，也引起了大家的关注。
本期《读者律师麻辣问答》，我们请来温州晚报读者律师顾问团成员、浙江温州(六和)律师事务所陈映雪律师来答疑解惑。
法拍房有5年租约
入住难怎么办？
市民朱先生咨询：今年年初，我拍下了老城区的一套商品房，之前知道这房子存在租约，但没想到是5年的长期租约，且租金没有给我。请问，我可以在过户后要求租户腾空吗？真的是买房容易入住难吗？
律师解答：朱先生所反映的情况是法拍房存在租赁瑕疵的情况，案例中，因为朱先生未对法拍房的情况了解清楚，法拍房存在长期租约，导致入住困难。若该份长期租约是形成在抵押或查封前的真实有效租约，依据“买卖不破租赁”原则，朱先生是无权要求租户腾空的，但是朱先生取得该法拍房的所有权后，是有权主张租金收益的。结合本案例中，朱先生自身存在一定的过失，即未对法拍房情况进行全面了解，竞拍成功后，不能以购买强制拍卖房屋却不能进场为由要求拍卖法院必须强制交房。当然，如果法院有意隐瞒租约状况，导致朱先生做出错误判断购买，朱先生可以以显失公平为由主张解除拍卖协议。
竞拍成功后悔拍
会被法院起诉吗？
市民李女士咨询：不久前，我通过司法拍卖拍下了一处商品房。但由于贷款办不下来，一时间没有办法筹集到那么多钱。请问，我可以悔拍吗？悔拍会被法院起诉吗？
律师解答：根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条规定，拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。从该条款中我们可以得知，李女士是可以悔拍的，但是其在竞拍前所交纳的保证金是不予退还的。
参加过法院竞拍的市民朋友应该知道，竞拍前必须缴纳一定金额的保证金(一般为总房款的10~20%)才能取得竞拍资格。本案中，朱女士确因客观原因悔拍，除保证金不予退还外，该法拍房重新挂网拍卖时，其将不得再参加竞拍。至于李女士所担心的会被法院起诉，是没有法律依据的。建议市民朋友在竞拍前对自身的经济实力及银行信贷政策有正确认识，切勿盲目趋众竞拍。
手机靓号可以
要求法院拍卖吗？
市民周先生咨询：一“老赖”欠我10万元一直不还，其已无财产可执行，但拥有一个“8888”的手机靓号。我可以要求法院拍卖吗？
律师解答：人民法院在民事强制执行程序中，按程序公开处理债务人的财产，以清偿债权人债务，这些财产不仅包括房产、车产，手机号码作为债务人的无形资产也是可以进行拍卖的。相比较于普通号码，手机靓号因其稀缺性被赋予不同的意义，手机靓号的使用权作为一种无形资产，是一种奢侈品，国家对通讯号码实行实名登记后，因其唯一性，可以交易的“靓号”资源相当有限，所以可以理解为靓号是有经济价值的，这种号码具有市场交易价值，可以进行买卖。故，周先生是可以向法院申请执行的。
被执行人的“唯一住房”
可要求法院拍卖执行吗？
市民李女士咨询：多年前，我借给朋友朱某150万元，但其欠钱不还。不久前，我起诉了他并胜诉了。但其名下只有一套在市区的跃层。像这种“唯一住房”可以要求法院拍卖执行吗？
律师解答：案例中被执行人朱某虽只有一套住房，但该住房为市区跃层，显然已经远远超过人均必需住房面积，因此本案例中的住房并不受“被执行人必需住房不被拍卖”条例保护。可根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条，采取“以小换大、以差换好、以远换近”等方式，在保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件的前提下，对被执行人的唯一住房进行置换或者留存一定的租金，将超过生活必需部分的房屋变价款用于清偿债务。因此，本案中李女士是可以向法院申请执行朱某的该套跃层房屋的。
法拍房为何这么便宜？
竞拍有哪些法律风险？
市民陈先生咨询：我朋友最近拍了一套法拍房，比市场价便宜蛮多。请问，法拍卖为什么这么便宜？参与竞拍，需要注意些什么？
律师解答：法拍房的价格一般来说比市场价格要低，作为一种非主流的房地产交易模式，在交易成本和销售价格上具有得天独厚的优势。
但是市民在竞拍时要注意以下几点法律风险：1.注意房屋产权手续是否齐备：如果该房屋在法院查封前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的；2.注意房屋质量：因为在法院进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题不会体现，因此存在相应的质量瑕疵风险；3.注意实际居住人是否已搬离房屋：如果房屋承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼；4.注意控制购买成本：大多数的法拍房是不接受贷款，竞拍人必须一次性支付全部房款；另外，需要注意的是，实际购房成本包括拍卖保证金及税费，竞拍成功后拍卖保证金是不退还的，法院公告里未明确告知税费各自承担的话，买方也要同时承担卖方的税费。基于以上几点，建议市民在仔细查阅竞买公告的同时，还要实地看房了解，有必要的时候可以咨询律师，并与周边二手房综合对比后再考虑是否出手。
(律师个人观点供读者参考)
来源：温州晚报
记者：童锡基
本文转自：温州网 66wz.com
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