温州1465个小区有550个业主委员会 业委会该咋管理

业主委员会一方面在社区自治上发挥“桥梁”作用，另一方面又因制度缺陷存“三大乱象”。

　　温州网讯近日，《温州市物业管理条例(草案)》初稿完成并面向全市征求意见，由此引发市民对业主委员会(以下简称业委会)的关注。业委会到底是个什么组织？对业主有何作用？运行如何？对此，《代表在线》栏目记者走访主管部门、街道社区、小区居民等方面，发现一方面它作为社区自治的一种重要模式，发挥着协调沟通的“桥梁”作用，另一方面，它因监管等制度缺陷存在“三大乱象”，居民对其是“又爱又恨”。

　　在主管单位看来：业委会备案情况“不清不楚”

　　大家对“业委会”这个词都不陌生，2003年《物业管理条例》出台，第一次提出了“业主大会”这个概念，并且还把名称为“业主委员会”的小组，确定为“业主大会的执行机构”。由此业委会的法律地位得以明确。

　　温州到底有多少小区已设业委会？市住建委物业修建管理处有关负责人透露，温州业委会成立率很低，在国内处于偏低水平。他们根据每半年浙江省物业管理系统报表(物业服务公司的汇报)了解到，截至今年6月底我市有物业进驻的小区约1465个，其中已成立业委会的只有550个，占比仅为37.5%。

　　不仅成立率低，而且业委会的备案，在主管单位看来，也显得有些“不清不楚”。

　　据鹿城区房管局物业修建科介绍，自从2012年业委会备案职权下放至街道后，他们就不再统计这方面数据，也未汇总街道的备案情况。

　　而记者走访鹿城区滨江街道、蒲鞋市街道发现，街道的汇总情况并不清晰。滨江街道有关工作人员透露，从2012年至今，在街道成立备案且情况清晰的业委会只有62个，还有79个虽已备案，但情况不大清晰，比如有的资料不在他们街道，有的业委会没有换届备案，有的则在其他街道备案。

　　至于备案不清晰的原因，有相关人士认为，这与近年来街道改撤并、街道人员调整变化快、部分业委会没有换届等多方面原因有关。

　　在普通居民眼中：业委会有“老娘舅”一面，也有“不透明”一面

　　王女士家住市区新城一小区，与小区业委会打交道多年。她说，现在小区业委会给她的感觉很复杂，可以说“五味杂陈”，既有“老娘舅”的一面，让居民觉得很亲切，也有让人不满意的地方，比如工作不透明。

　　王女士说，前年一次污水总管堵塞，污水溢出导致她家里的地板浸水损毁。小区物业承认是多年未维养导致，但不愿赔偿。后来业委会帮忙协调，物业赔偿了3000元。“这事我还挺感谢业委会的，而且业委会每逢中秋、端午都会发月饼、粽子，春节还组织大家吃年夜饭，挺好的。”

　　但是，王女士对小区业委会也有很多不满。她说：“我是老业主了，这么多年一次业主大会都没有通知我参加，也许根本就没开过，就连这个业委会是怎么选出来的，我都不知道。小区的财务情况从来没有公布过，我向业委会要求查看物业合同、小区业主管理规约都不给看。小区有什么事情也没问我们意见，他们自己几个说了算。”

　　业委会协会会长说：目前业委会存在“三大乱象”

　　“业委会本身是好的，但温州现在的业委会良莠不齐。”市业主委员会协会会长蒋成富说，他与业委会打交道过程中，认为需要成立协会出面帮助小区协调各类矛盾纠纷。2010年1月，他带头组建了温州市业主和谐生活研究会；2012年组建了市业主委员会协会。在他眼中，目前业委会存在三大乱象：一是部分业委会成员个人私心重，谋取不当利益。例如占有小区共用部位收益；违法动用维修资金，把小区物业包给有关系、给好处的物业服务公司等。

　　二是业委会操作随意性大，不按法规操作。“一些业委会成员素质不高、不懂业务。他们不按法规操作，不愿召开业主大会，自己想怎么做就怎么来，像小区财务不公开、业委会到期不愿意换届等。”

　　三是业委会维权过度，与房开、物业对抗。“本来业委会和物业的方向是一致的，应该共同做好小区工作。但一些业委会却理解为与物业对抗，不顾服务质量压低物业价格；物业稍有不到位的，不是监督要求整改，而是马上要求解约。”

　　街道社区人员认为：缺制约手段业委会难管

　　“2012年业委会登记备案工作下放，可只下放任务，人、权、钱都没有给我们。街道职能多、任务重，这块工作只占到我工作量的10%左右。”蒲鞋市街道城管办一工作人员说，“这块工作很难做，因为我们对业委会没有管理权、处罚权，比如业委会到期本来应该换届，我们会通知他们，但他们不换届我们也没办法。”

　　滨江街道城管办一负责人表示，工作难做还体现在一些细节问题上，如法规要求业委会成员必须是产权人，但往往有些参选人不具资格，因为产权证上写的是他们爱人的名字。这种解释工作很难做，这需要社区把好第一关，但有些社区因为人员业务不熟、人员不够没把住关。

　　蒲鞋市街道青园社区居委会有关负责人说，他从去年开始做业委会工作，发现对业委会没有制约手段。如城市精细化管理小区垃圾这一块，社区有考核任务，但考核不到小区。小区业委会、物业对小区产生的建筑垃圾不清运，最终只能社区居委会买单，组织力量清运。

　　业委会是城市住宅小区化产生的新型业主自治组织。但记者采访发现，现实中的业委会处在一个错综复杂的关系网中，显得扑朔迷离。外面的人不想插手，免得“吃力不讨好”；在里面的人总埋怨，唉声叹气着“很无奈，没人没能力管，也管不好”。

　　基于这样的现状，我们迫切需要一部法规来规范完善业委会业态。如果你对《温州市物业管理条例(草案)》也有自己的观点和看法，请扫二维码加入“代表在线日”微信群，参与调查讨论。《代表在线》栏目将继续关注这一话题。

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　　业委会演变史：

　　已有法律地位

　　相关制度仍待完善

　　1991年

　　以“业委会”为名称的中国第一个业主组织在深圳诞生。尽管叫业委会，但实际上，它并不是一个真正意义的业主组织，而是一个由政府、物业公司策划和监控的，并由几个业主组成的一个“小组”，只不过被冠以了“业主”二字。

　　1994年

　　建设部发布《城市新建住宅小区物业管理办法》，这是国家层面第一次提出业委会这一概念。

　　2003年

　　《物业管理条例》出台，它第一次提出了“业主大会”这个业主的帮会、协会组织概念。并且还把名称为业委会的小组，定义在了“业主大会的执行机构”这一法律地位。

　　2007年

　　《物权法》出台，这更是从人大立法的高度确立了业主组织——业主大会的法律地位。《物权法》明确规定了制订和修改业主大会议事规则、制订和修改建筑物及其附属设施的管理规约、选举业委会或者更换业委会成员等七项事项需由业主共同决定，或由业主大会会议决定外，其他一些具体的行为则可以直接由业委会来决定。这就赋予了业委会真正的法律地位。

　　2011年

　　在北京、上海、广州等城市，已开始对业主大会备案。当时的建设部、民政部也正在酝酿出台有关业主大会的部门规章。

　　至今

　　业委会已遍地开花，且拥有了真正的法律地位。但一个尴尬的现实是，受限于外界、业委会委员自身等多重因素，业委会并未能切实开展自己的工作。涉及业委会成员及构成、对业委会的监督等方面的制度仍有待进一步完善。

本文转自：温州网 66wz.com