沪“史上最严”拆违新规可否根除别墅违建

　　□本报记者刘建

　　违法搭建曾经是大多数住房困难者无可奈何的举动,可现在,在上海的一些高档别墅区,部分业主热衷违法搭建,有的别墅违法搭建严重,触目惊心。有关部门多次开展拆违行动,违建不仅没有“倒下”,反而日渐“壮大”,屡禁不绝。

　　不久前,被称为“上海史上最严”的拆违新规——《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》正式发布。那么,别墅区里的违建到底何时能根除?

　　高档别墅违建成风

　　家住普陀区“阳光威尼斯四期”的王先生告诉记者,自2009年他住进这个小区以来,一直被小区里的装修困扰着。特别是别墅那一带,几乎天天都有人家在装修。围个大院子,装个伸缩门,搭个铝合金的简易房子,是这些别墅业主的基本动作。物业公司经理曹先生介绍说,小区内共有别墅80多套,大多数别墅业主都有违建行为。

　　普陀区拆违办一名负责人说,这些年来,他们对这个别墅群的违建一直在开展工作,但是收效不大。2012年12月12日,该小区曾开展过一次最大规模的拆违行动。

　　普陀区拆违办提供的资料显示,那次行动由拆违办牵头,组织了该区房管局、规土局、城管执法大队、公安分局等单位联合行动,共出动100多名执法人员。然而,那次执法行动并没有遏制住小区违建的不正之风。

　　“执法行动成本很高,各单位协调也很难,常规执法没问题,但是这样大规模的执法行动不可能天天搞。”普陀区拆违办相关人士说。

　　同样的情况还发生在普陀区祥和名邸独栋别墅区。据介绍,该小区的部分别墅业主借助第二次装修之机、借口房屋漏水等原因,对别墅本体进行扩建和增高。根据统计,该别墅区近九成房屋都存在违法搭建的情况。从2010年起,普陀区相关部门采取多种手段对该别墅区多次进行整治。2011年后,又先后7次开展大规模集中整治行动。但是,效果仍不理想。

　　“我到祥和名邸这样的高档别墅去调研了一下,结果颠覆了我们的想象,完全是重造,是非常严重的。”上海市人大代表、上海岩土工程勘察设计研究院总工许丽萍说。

　　不仅仅在普陀区,长宁区龙溪路明苑别墅区的违法搭建,已经成为西郊高档别墅区的独特“风景”。记者从有关方面了解到,明苑别墅小区违法搭建比例在70%以上,其中一、二期老房型几乎户户都“动过手术”。粗略统计,别墅区的违法搭建,目前上海全市有36个。

　　别墅拆违难在何处

　　针对业主的违建行为,明苑别墅物业管理处的朱经理很无奈:“物业除了劝阻、发放整改通知书,向相关部门报告外,根本管不了,可很多受侵害的业主还是要找物业算账。”

　　物业管理人员说,有些违建业主不仅对劝阻置若罔闻,个别人甚至还以“不交物业费”、“炒掉物业”相威胁,即使少数业主当时停工,时隔不久又会悄然复工。物业更多的还是提供服务,缺乏执法权,物业的整改行为没有任何效力。

　　“就算想阻止施工人员进出,小区业主也往往会利用自家车辆,让驾驶员接送施工人员进出,我们总不能不让业主的车进出小区吧?”朱经理说。

　　“执法过程中,多数业主根本不配合。”长宁区程家桥街道市政科卢科长说,执法过程中会有许多环节要求面见业主进行调查取证,或由业主签收限期拆除决定书。“这些业主常常回避执法部门,让我们无法按时走完调查程序,也为后来的拆违带来了难度。”执法部门也只能在施工现场用暂扣工具等方式进行阻止,这种方式治标不治本,许多业主事后还会“卷土重来”。

　　卢科长表示高档别墅区的拆违执法成本实在太高。就算可以拆除违法搭建,但拆除费用和恢复费用谁来承担?“一些违法建筑是建在合法建筑上的,拆除违法建筑要特别当心,只要碰到一点点合法建筑,业主便会揪住不放,甚至以此为由打官司。”

　　针对别墅违法建筑拆除难,上海市城乡建设和管理委员会主任汤志平表示:“处罚的力度从法律法规来看还是不够,还不足以起到震慑作用。对当事人的制约要使得违法成本高于他的得利,使得他们有成本付出。”

　　用足各项制度资源

　　“拆违的一个目的是制止两级分化。买了别墅再拆了重建,如果按1平方米5万元计算,增加100平方米就是500万元,老百姓一辈子拿不到这么多钱。如果现在不制止,过不了多长时间,就会成为他的正当财产。这个对老百姓不公平,所以我们要坚决制止。”上海市人大常委会委员、上海市社联党组书记沈国明表示。

　　上海律师陈军表示,按法律规定,我国土地所有权属于国家,业主买下房子,得到的只是这块土地的使用权。整个土地资源,包括“自家花园”都是公共资源。个别业主无论是在本身建筑上的私自改建,还是在花园绿地上的扩建行为都应该是违法行为。

　　陈军指出,虽然物权法第71条规定,业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利,但并不意味着权利可以不受限制地肆意行使。该条款同时规定:“业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”一旦业主的行为超出了法律许可的限度,损失只能由自己承担。

　　沈国明指出,拆违单靠行政力量是不够的,需要依靠全社会的力量,要把现有的各项制度资源用足。比如,现在入住小区都有各式各样的公约、管理办法合同,完全可以由第一业主、业委会甚至邻居到法院去提起诉讼,法院可以方便立案。

　　“人民群众在这方面的参与积极性其实是蛮高的,也有很多话要说。”沈国明认为,法律权威是做出来的,要坚决支持人大监督下包括各部门参与的拆违工作,也要让老百姓充分说话,这样才有利于解决这些社会顽症。