“双12”又闻爆仓 仓储物业空置率意外上升

　　▲仓储等产业地产未来还会有一轮不小的利好行情

　　▲此前“双11”销情火爆，让一些电商企业将货物都堆到了马路上

　　“双11”的硝烟尚未散尽，“双12”转眼又至，快递企业再闻爆仓的消息，有不少快递企业甚至不得不连夜处理快件以免将货物堆积到门外。而此后的圣诞节、元旦等网购高峰接踵而来。在人们的通常理解当中，为了备战红火的第四季度市场，今年第三季度的仓储物业必然是广受欢迎。然而事实却与大家所认为的有所不同，根据仲量联行近期发布的2014年第三季度数据来看，全市仓储物业的整体空置率有所上升，达8.4%。

　　供应增加推动空置率上升

　　仲量联行的统计数据显示，在电商行业蓬勃发展的态势和相关政策激励下，本季度广州非保税仓净吸纳量达9万平方米，但是由于本季度新落成供应较大，个别新项目空置面积较多，使全市整体空置率上升至8.4%。

　　据了解，今年第三季度广州有两个非保税仓储项目竣工，均在黄埔区，分别是状元谷电子商务园二期(项目规模4万平方米)和宝湾物流园二期(项目规模12万平方米)。由于一些物流项目推迟竣工日期，这两个物流园将是今年下半年广州仅有的新竣工项目。

　　第三季度新增的吸纳量主要来自于状元谷国家电子商务产业园，其新竣工的二期项目定制仓服务于一家本地酒和饮料类电商企业。但是由于本季度新落成供应较大，个别新项目空置面积较多，使全市整体空置率上升。

　　租金上涨增速放缓

　　世邦魏理仕今年年中曾发布了名为《电商时代转型中的中国物流市场》的研究报告，报告显示，全国优质仓储物业平均租金已连续18个季度上涨，仓储物业投资回报率超过写字楼、购物中心及高档住宅，跃居物业市场第一。而广州仓储物业的行情也与全国基本相仿。今年第三季度，广州仓储物业租金仍有所上升，但上升幅度出现收窄。

　　2014年7-8月，广州保税区出口同比有较高增长，这转化为保税仓储市场上的需求增长，保税仓储市场的空置率从今年第二季度的15%降低到第三季度的11%。租赁需求主要由服务于外资公司的第三方物流企业和一些电子商务企业支持。第三季度没有新竣工保税仓储项目，2015年新增供应将继续受到限制，预计将仅有约7万平方米左右的物流园区完成建设，集中在广州富力国际空港物流园。在保税仓储市场，南沙国际保税物流园空置率持续下降造成业主要价能力增强，在其带动下，全市保税仓库租金环比上升1.7%至31.1元/平方米·月。非保税仓储项目租金上升更温和一些。本季度，广州非保税仓储项目的平均租金环比上涨1.5%至31.9元/平方米·月。

　　增速或将继续下调

　　展望未来，仲量联行认为，虽然电子商务发展将继续推动广州市对非保税仓储项目的需求，同时未来市区范围内仓储用地供应稀缺，但由于未来12个月预计将有多达22万平方米非保税仓储项目竣工，预计租金增幅大幅增长的机会较低，将维持在3%-4%。由于保税仓储物业当前空置率较高，且未来将有持续稳定的保税项目增长，预计未来12个月保税仓储物业租金也将维持温和增长，同样达3%-4%。

　　而未来一段时间，仓储物业的租金增速可能还会继续下调。据介绍，随着中国经济增长的放缓，许多企业在吸纳仓储空间方面已采取更加保守的姿态，需求有所减少。而导致仓储市场租金增幅减缓的另外一个因素是，一线城市的仓储物业需求由于受到周边卫星城市的影响。这些卫星城市也靠近各条主要公路，并可提供更多价格低廉的土地，因此吸纳了很多原本打算落户中心城市的仓储物业需求。

　　但仲量联行同时认为，尽管从全国范围看，目前仓储市场的租金增幅放缓，但随着二线城市供应热潮的结束，二线城市的租金将再度上涨，预计全国仓储市场的租金增幅将再度回升。而一线城市仓储供应的减少(土地供应政策更加趋紧所致)将有助于减少其空置率，推动其租金适度增长，而卫星城市的总体数量预计将会增多，并继续保持强劲的增长势头。

　　即便增速放缓，中国物流房地产市场的牛市现在还没有结束。

　　(文/图羊城晚报记者梁栋贤)