开发商售卖地下车库 业主称是人防设施挂横幅抗议

　　在地下车库出入口，两侧可见横幅悬挂过的痕迹。

　　温州网瑞安支站讯 近日，东塔大厦的开发商在大厦出入口处张贴了一张通知，要对地下停车位进行认购抽签。这遭到了小区部分业主的质疑：地下停车场属于人防设施，开发商到底有没有权利进行买卖？在接到小区业主的投诉之后，记者就此事进行了调查。

　　业主：地下停车场属人防设施，不能售卖

　　东塔大厦位于玉海街道，南面为龙首桥，北面为解放路，因为紧邻虹桥路商圈，停车位较为紧张。日前，记者来到现场，在大厦的出入口处见到了开发商张贴的《东塔大厦地下停车位认购抽签的通知》。

　　《通知》说，东塔大厦总建筑面积60591平方米，住宅及办公共计户数为400户，地下车位数为101个，平均3.96户/个，计划分两批进行抽签：第一批为309户(拆迁安置户及商品房购买户)，第二批为综合办公室及单位房与待售房。第一批认购的地下停车位为78个，其中，机械停车位36个，每个售价19.8万元；平面停车位42个，每个售价29.8万元。业主需在1月16日前缴纳10万元诚意金，18日进行抽签。

　　昨日下午，记者获悉，目前已缴纳诚意金的业主少于提供的车位，无需抽签只要于28日前缴纳尾款即可拿到停车位。但开发商的这种做法，遭到了该大厦拆迁安置户的强烈质疑。“地下停车场本来就是人防设施，是不可以买卖的，买卖了就是不合法的。”他们认为，因人防需要修建的地下防护建筑及其设备设施，应该是属于全体业主所有，而且业主在买房时都缴纳了一定的物业维修基金，开发商不能将地下停车位售卖。

　　“按道理来说，我们400户住户都有公平享用地下车库的权利，如果真的售卖了，那买不到的人怎么办？岂不是一辈子都没有车位停了？”业主陈女士觉得，本来大厦周边的停车位就紧张了，售卖之后，业主停车就更难了。

　　“要是租用的话，我们就有办法让每个业主享受到地下车库的使用权。”业主胡先生希望地下停车位可以租用，并通过一年一抽签的方式合理配置。

　　为此，业主们多次在地下停车场入口悬挂写有“东塔地下车位属于业主房开不得买卖”的横幅。

　　开发商：地下停车场的使用、管理和收益的权利归属于投资人

　　随后，记者联系了该大厦的开发商——市大地房地产有限公司。据该公司副总经理陈泽权介绍，他们将人防建筑改建成停车位是经相关部门批准认可，而且根据相关的法律法规，既是开发商又是投资商的他们拥有处置地下停车场的权利。

　　陈泽权提供的瑞建复(2010)53号《关于市区东塔一组团改建工程初步设计调整的批复》文件显示：东塔大厦地下室建筑面积5362平方米，其中高层建筑地下室4700平方米(包括人防建筑面积3580平方米)；机动车停车位107个(其中地面8个，地下室99个)。至于售价，陈泽权表示，也已经报请市发改局备案。

　　“地下停车场本来就是我们开发商投资建设的，物权法里对这个有明确规定，我们是有权利售卖地下停车位的。”陈泽权说，《物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　据了解，东塔小区除了商品房购买户，还有很大一部分是拆迁安置户。对开发商的决定，意见最大的就是拆迁安置户。“商品房购买户在合同中已经提到了车位的买卖，而跟拆迁安置户并没有相关约定。我们拆迁户买不起车位，但就这么卖掉了，对我们来说是不公平的。”

　　“拆迁安置户所享有的权益都已经按照相关规定享受了，而且我们当时收取的物业维修基金，是按业主房产证上的面积折算收取的，并不包括地下停车场。”陈泽权说，“作为投资者的开发商，我们有权利处置在和平时期的人防设施。”他指出，按照《人民防空法》的规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

　　相关部门：人防工程可改建为地下停车场，但没有产权

　　业主们认为具有人防功能的地下停车位只能出租不能出售，但开发商觉得有权利出售。那么人防工程可以改建为停车场吗？能不能办理产权？可不可以出售呢？

　　市人防办副主任蔡建胜告诉记者，由于要求高层建筑地下要配备一定面积的人防工程，而这些工程根据“谁投资、谁使用、谁受益”的原则来进行建设和管理，在和平时期使用权归开发商，因此开发商是可以将人防设施改建为地下停车场的。

　　“因为不能办理产权登记，开发商‘卖’的只是使用权。”蔡建胜说，开发商没有所有权，只有使用权，目前很多“购买”此类无产权地下停车位的市民，实际签订的是租赁合同。“一旦有战争需要，人防设施要归国家统一处置。”

　　“地下室部分并没有向我们申请登记，因此我们没有启动房屋登记的程序。”市房屋登记中心主任吴年琥说，东塔大厦地上部分产权均已办理初始登记手续，而争议的地下部分还没有办理产权登记，开发商自然就没有地下室的所有权。

　　律师：可以出租，但不得进行买卖

　　另外，据浙江瑞越律师事务所肖成飞介绍，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。据此，在新建民用建筑时需同步依法建设防空地下室，建设单位履行的是国家法定义务。人防工程建设项目是社会公益性建设项目，依法应确认为国有财产。小区防空地下停车位首先属于开发单位投资收益。房屋买卖时计入成本，则属于业主，不计入成本，则属于开发单位。如果正在销售过程中，业主可以和开发商按份拥有产权，共享收益。销售合同对防空地下停车位有约定的，从约定。但不得进行买卖，可以出租的方式进行使用。

　　肖成飞表示，购买人防车位，要谨慎，目前长期租赁地下人防车位是有一些风险的。“车位是否可销售的唯一标准就是能否办理产权登记。”肖成飞建议消费者，在签订车位购买合同时，一定要看清楚合同条款。对于产权模糊的车位，最好不要轻易购买，以免后续产生纠纷。根据合同法规定，租赁合同期限不能超过20年，因此，对于超过20年期限的车位租赁合同，小区业主也要多加警惕。“值得注意的是，将来一旦法律明确地下人防车位权属，将不可避免地影响购买人防车位的业主。”

　　在这起事件中，质疑声最大的是拆迁安置户。肖成飞建议拆迁安置户，若遇到人防工程车位纠纷，先仔细研究合同内容，跟开发商能协商解决，先协商解决；无法协商解决，可找人防、建设等相关单位解决，不能解决的，可向法院起诉。

本文转自：温州新闻网 66wz.com