国土部住建部联合发文 专家:房地产调控不一刀切

　　“房地产市场这两天要出新政策了。”一则从3月26日开始让房地产行业神经紧绷的“小道消息”，在第二天上午变成了国土资源部与住房和城乡建设部共同制定的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。

　　2000多字的《通知》对合理安排住房及其用地供应规模、优化住房及用地供应结构、统筹保障性安居工程建设、加大市场秩序和供应实施监督力度作出了相应的规定和说明。

　　只是，读过这则《通知》，许多人显得并没那么兴奋。

　　政策没有惊喜？

　　根据之前网上传播的“小道消息”，此次要出台的政策或将涉及税收、贷款额度及首付等企业和民众高度期待的问题。其中包括首套房首付降至两成、二套房首付降至五成、营业税“五改三”。然而，这些期待并没有“如约”出现在《通知》中。

　　“对于期待救市政策已久的行业来说，《通知》确实没什么亮点。”文件一出来，北京房地产业协会秘书长陈志就仔细研读起来。在他看来，房地产行业里那些期待救市的开发商看到这份文件时，脸上一定写满了“失望”，因为走向调整期的房地产市场期待掉下来的是一只救市“靴子”，而不是一只“袜子”。

　　但一些行业人士也指出，《通知》是国土部和住建部这两个部门会签发布的，贷款政策是央行、银监会负责的，没有央行、银监会的会签，肯定不会有信贷政策的放宽。而营业税是税务总局负责，会签部门没有税务总局，肯定也不会涉及税费问题。

　　那么，政策里没有信贷政策“干货”，是不是就意味着政策的出台没有意义呢？

　　陈志并不这么看。

　　今年全国两会上，李克强总理在作政府工作报告时提到，2015年是稳增长调结构的紧要之年。同时也提到，加大城镇棚户区和城乡危房改造力度、住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房，坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，等等。

　　“《通知》的出台是为了更好地落实稳增长的目标。”在陈志看来，政府工作报告中虽然没有用支柱产业这样的描述来形容房地产，但无论是从经济发展的角度，还是民生的角度，房地产依然是我国经济发展中一个至关重要的产业。

　　而为了促进房地产市场平稳健康发展，一刀切的政策早已行不通。

　　“当前我国房地产市场发展呈分化的态势，不同城市的房地产市场表现不一样，不同的人口密度、不同的资金聚集程度，导致市场出现分化，在出台促进房地产市场发展的政策上，必须因地制宜，按需下药。”陈志告诉中国青年报记者。

　　中国社科院经济所研究员汪利娜也赞同这样差异化的政策。

　　根据《通知》里的规定，促进房地产用地结构调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等的开发建设，促进其他产业投资。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理相关用地手续，重新核定相应的土地价款。

　　“这实际上就是要求各地政府因地制宜，进行差别化调控。”汪利娜指出，北上广深的需求还是很旺，而二三线城市已经出现积压库存的情况，到底应该满足什么样的需求，什么样的用地可以转型使用，都需要各个地方按照当地住宅、工业和商业用地的比重情况进行制定，才不会出现同质化的调整。

　　“两部门发布的《通知》并没有搬出实质性的硬性指标来规定各地政府怎么做、做多少，但它贯彻的就是差别化调控的思路。”汪利娜表示，这几年，大部分地方的土地供给已经能够满足房地产市场的需求，关键是要把土地去库存化，把卖出去的地转化成有效的供给，让房地产市场的土地和房屋更好地流转起来。

　　允许房企适当调整套型结构是最大亮点

　　此外，《通知》里还规定了优化住房供应套型结构，并提出各地政府要立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型作出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。

　　“这一点其实是政府把权力交还给市场的表现。”看到“允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型作出调整，满足合理的自住和改善性住房需求”这句话，汪利娜表示，这是此次《通知》里最大的亮点。

　　2006年，原建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，要求自2006年6月1日起，各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)所占比重，必须达到70%以上。

　　“过去政府总是限制商品房的住宅面积，但现在许多80后的三口之家对住房面积的需求早就超过90平方米，如果要满足自住和改善性需求，那么对房屋套型就不应该做过多的限制。”汪利娜表示，根本不用把开发商的套型结构限制得那么紧，什么时候应该设计什么户型，什么户型更好卖，开发商自己会有市场判断。

　　《通知》给了地方政府不少调整空间。

　　比方说对购买在建、已建成商品住房用于棚改安置房和公共租赁住房的，涉及土地合同重新签订，要对重新审计的地价进行调价；在调整土地用途用于支持养老产业、文化产业等过程中，政府是否有相应的优惠政策，用地价格如何确定，这都是很细节的问题，需要各地政府出台相应的政策来具体落实。

　　置换土地的过程中土地价格怎样调整就是一个难点，即使明确了有价差，政府应该退地价款，能不能退出来又是个难点。

　　再则，减少土地供应，对于地方政府来说无疑是一次比较大的阵痛。

　　政策不是救市，而是调整市场

　　“考验地方政府行政能力的时候到了。”汪利娜说。

　　“政策的落地过程中，地方政府往前走两步、退一步的做法也应该值得注意。”陈志表示，过去中央的调控目标是好的，但落到地方实施时，总是变了味道。

　　因而，此次《通知》落实到各地时，地方政府应出于对整个房地产市场进行调整的考量来制定相应的政策，而不是简单地把政策的出台当做救市的手段。“我相信地方政府都会按照这次的指导意见去执行，因为此次《通知》在监管方面上提到了既要防止不作为，也要防止乱作为。”

　　为了防止乱作为，《通知》里规定住房建设规划、年度实施计划和住房用地供应年度计划要经过专家咨询、科学论证后形成，报同级人民政府审批后实施，同时分别报省级住房建设部门和国土资源主管部门备案，并向社会公开。

　　陈志认为，怎么挑选专家，选择谁来做专家，都在考验各地政府的行政能力，“《通知》里的规定能够贯彻落实多少，还需拭目以待。”

　　看遍全文，陈志认为，《通知》中提到的各地国土资源主管部门要根据市场实际情况，控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，将住房用地年度供应计划落实到具体地块，明确上市时间，定期分批推出，稳定、均衡供应住宅用地，实施起来的难度也不小。

　　因为，住房用地年度供应计划的详细内容在过去很难公开透明。

　　“土地、房屋虽然实实在在地摆在人们面前，可是里面的信息却是遮遮掩掩，并不透明。”陈志认为，地方政府应该向社会公布本省或本地区房地产发展总量、结构、价格、需求、房屋新旧等信息，形成一个客观评价的报告，这才是影响地方政府能否科学准确制定今年土地供应计划的关键。