温州民间开发小微园的多种模式

　　温州网讯 小微企业创业园建设是我市八大攻坚行动之一。与各类经济开发区、产业集聚区多由政府主导开发不同，我市小微园建设在政府主导下，鼓励民间投资，有着不同的建设主体。

　　为利用好市场机制，我市各地正在探索多种途径，推进小微园的建设和管理运行。它们有的引入外地成熟的工业园区市场化开发理念，有的由村集体出面，集中连片改造低效用地，或者利用拆违后闲置地块，建设标准厂房安置小微企业……

　　引进开发商

　　首付三成

　　宿舍与厂房搭配卖

　　工业地产是平阳县滨海新区建设小微园的尝试。当地的万洋国际工业城在上月开工建设，占地近900亩，可容纳企业1000到1200家，由温企万洋集团有限公司开发。该集团从建筑业起家，是国家房屋建筑工程施工总承包一级企业。

　　集团总经理吴建明告诉记者，万洋看起来和普通房开类似，拿下地块后建厂房卖给企业。企业主看中哪间厂房，先首付总房价的三成，剩下七成再分10年向银行按揭。但和住房一锤子买卖不同，万洋在小微园建成后，能利用自己持有的商业和物管等生产生活配套设施继续营利。“也就是说，只有工业城持续发展，才符合我们的长期利益。”吴建明说。为此，公司防止短期炒卖厂房和园区配套，个人只有拿企业营业执照才能买厂房，工人宿舍只能和厂房搭配销售。这种盈利模式也分担了政府对工业园环保的监督责任。万洋在招商时主动筛选企业，对铝氧化、电镀等有污染但园区必须配套的产业，要求入驻时必须配备环保处理设施。

　　工业地产的小微园建设模式，得到了小微企业的认同。目前，万洋国际工业城已有意向客户超400家，尤其吸引了来自瑞安的汽摩配和机械企业，这两大产业将占据园区企业总数约七成。

　　村集体主导改造低效地简易棚变身9层楼

　　这段时间，在土地金贵的乐清市柳市镇，该镇苏吕村却出现80多亩的连片平整空地。

　　村主任李胜飞解释，这片地属村集体土地，原来都是违法搭建的简易棚，接下来将建成村里的标准厂房。现在厂房已进入招投标程序，最快下个月就能进场开工。村集体投资进行设计建设，实行低效用地改造，正是苏吕村的小微园建设模式。

　　苏吕村这片地从上世纪90年代开始，陆续被村民的违法建筑占用，作为当地电气、五金等行业的生产用房。去年，借助三改一拆时机，村集体发动村民主动腾空违建，对地块进行整体改造，开发小微园。

　　新规划的小微园，把原先只有一层的违建厂房，提高到6到9层的标准厂房，使得可使用建筑面积扩大了四倍，预计能容纳近百家企业，这一举措使得三方得利。既提高了村集体收入，又部分化解了周边企业用地瓶颈。对政府来说，由于生产环境改善，苏吕村主动把关入园企业，降低了环境污染、安全生产隐患等。“明年小微园才能建好，现在向我打听、希望入驻的企业就有二三十家。”李胜飞对这种建设模式感到满意。

　　承包户协调认同三原则各方利益得到最大化

　　同样是利用拆违后土地建设小微园，柳市镇方斗岩村采用了和苏吕村不同的模式。

　　方斗岩村支书屠建国介绍说，村里有120亩承包到农户的耕地，因为高速公路建造时作为堆场而无法复耕，此后村民在这里搭违法建筑，成为乐清最大的违建厂房集中区，入驻企业总年产值约三四亿元。这片地块拆违、土地性质调整为建设用地后，如何协调原有土地承包户之间的利益分配，成为小微园开发的最大难题。

　　方斗岩村民们协商约定，把等比分配、就近定位、自愿置换作为小微园建设的三项原则。如果一位村民原先承包的耕地为1亩，那么他家分到的标准厂房面积，就是新建小微园总面积的一百二十分之一。如果他家原先的耕地在这块地东面，那他分到的新标准厂房也在原地附近。如果他想和其他村民的地并到一起共同开发一栋厂房，那他们之间自愿调剂土地。

　　这种开发方式得到了所有村民的认同。眼下，小微园已入驻企业超70家，预计整个园区建成后，能容纳100到150家企业，入驻企业总年产值将是拆违前的三到四倍。“利用这次拆改结合的机会，村民腾出约半亩地的标准厂房，今后村集体也增加了收入。”屠建国说。

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