小区“会所”归谁所有？业主大会与房开激辩公堂

　　温州网10月10日讯(记者 戴玮 通讯员 鹿轩)如今，温州有不少住宅区都配有“会所”作为供居民娱乐、健身的场所。然而会所的所有权是归全体业主，还是归房产开发商所有？温州市鹿城区嘉鸿花园业主大会，就因小区会所的权属问题，将小区的开发商告上了法庭。

　　2015年10月10日上午，温州市鹿城区人民法院公开审理此案。

　　案情回顾：小区业主主张会所属于全体业主共有

　　“嘉鸿花园”位于温州市鹿城区学院中路。小区5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有会所，合计建筑面积1015.64㎡。房产交付之后，小区里面的业主们都把上述会所当做文娱活动场所使用。

　　2015年，开发商向温州市房屋登记中心申请，将会所的所有权登记在房开公司的名下。住户们得知此事后，群起抗议。

　　住户们认为，当时建立小区的时候，温州市各相关部门在对该住宅小区开发建设的批复中，核定建设会所是作为小区的配套用房。开发商擅自登记产权的行为，侵害了全体业主的利益。

　　2015年8月18日，嘉鸿花园业主大会向鹿城区人民法院递交了民事诉状，要求法院判令涉案会所属于小区公共配套建筑，应当属于全体业主共有。

　　庭审三大争议焦点：

　　——会所是否属于建筑物专有部分？

　　原告方认为，小区建立之初，温州市规划局、温州市发展计划委员会在对该住宅小区开发建设的批复中明确核定，会所是作为小区的配套用房。开发商的行为违背了当时行政部门的审批规定，对其进行产权登记，侵害了全体业主的利益。

　　开发商认为，涉案会所是建筑物独立的专有部分，是由房开公司自筹资金建设而成，是独立的商品房，谁出资，谁就享有所有权。

　　——会所是否为小区配套用房，由哪方出资建成？

　　原告向法庭出示证据证明，当时同等档次的温州市区的小区房价均价在3500元/㎡左右，而涉案小区第一期的销售价格为4500元/㎡左右，后期的销售价格更高。原告认为，涉案会所已经纳入建设成本中纳入该小区的房价。

　　开发商表示，虽然涉案会所报建时表述为包含一部分物业经营用房、厕所，但并不表示会所就是配套用房。配套用房是规划上的概念， “会所”的称呼只是从香港等地借鉴来的“舶来品”，两者无关。

　　——业主与房开签署的合同是否明确约定会所权属？

　　开发商认为，根据房开公司与业主签订的《商品房买卖合同》第18条第5项中，双方已经明确约定，会所的所有权属于出卖方，即房开公司。且根据购房合同、测绘结果可知业主购房并未分摊会所面积，合同中对会所权属约定具体明确，合法有效。

　　原告认为，开放商在商品房买卖合同中约定“会所所有权属于出卖方所有”是违背业主的真实意思表示的，这样的约定无效，因为开发商处于合同强势地位，双方缔约时地位不平等。

　　针对上述问题，双方进行了激烈的辩论，庭审从上午9点一直持续到当天下午1点。鹿城法院将择期宣判此案。

　　业主大会具有独立法人资格参与诉讼为全国首例

　　值得一提的是，嘉鸿花园业主大会，是由温州市鹿城区民政局核准登记的社团法人，具有独立法人资格。业主大会作为独立法人资格参与诉讼，这在全国尚属首例。

　　业主与开发商、业主与物业公司，小区里的那些事儿，总是剪不断理还乱。近年来，业主维权难呼声高涨，现行《物业管理条例》规定，业主大会以会议的形式存在，并不具备法人的特征。

　　2013年，温州探索对业主大会进行创新管理。2013年3月18日，鹿城区民政局决定对符合成立社团登记条件的小区业主大会准予社团登记，结果确定试点定在温州市南塘五组团和嘉鸿花园两个小区。

　　业主大会获得社团法人资格，具有独立的财务制度、人员管理制度。根据涉案“嘉鸿花园”业主大会社团法人登记证书显示，其业务范围为：制定、修改小区物业管理相关制度、维护业主的合法权益。

　　法律知识：

　　所谓社团法人，是以人的组合作为法人成立基础的私法人，例如各种公司、合作社。根据法律规定，社会团体法人具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利的同时也需要承担民事义务。

　　也就是说，当业主大会作为社团法人资格，具有诉讼参与人的地位，既可以为了维权作为原告提起诉讼，但也可能因为侵权行为作为被告面临承担法律责任的风险。

本文转自：温州新闻网 66wz.com