才住3年土地证过期了想办新证得花20万“买地”

来源：温州网–温州日报作者：刘宏宇彭天翔2016-04-12 07:47:00

核心提示：土地使用权70年，你真的懂么？记者调查，部分上世纪商品房土地证即将到期；部门回应，如何续期无规定，目前做法重新买。

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　　温州网讯市民王女士3年前买了套二手房，近期打算卖房时却意外发现，房子的土地证使用年限竟然过期了。为了土地证续期的事，王女士多方奔走，始终没有一个结果。

　　王女士随后联系全媒体维权联盟，记者陪同她来到鹿城区国土资源分局、温州市土地登记交易中心，得到的答复依然是，目前国家尚未出台土地证续期具体实施细则，在温州如果要续期，得按照基准地价花费近20万元重新购买土地使用权。

　　记者在采访中还了解到，人们通常认为的“房产土地使用年限70年”其实存在误区，市区部分建于上世纪80、90年代的商品房小区，普遍存在土地使用年限低于70年的现象，最少的仅为20年。

　　才住3年的房子

　　土地证竟过期了

　　王女士是安徽人，2012年10月，在温州打拼多年的她和丈夫花了近百万元，在市区横河北新村买了一套75平方米的二手房。今年3月底，王女士想卖掉这套房，置换一套更大点的房子，无意中竟发现这套房子土地证上登载的使用年限已于今年3月4日到期。

　　房子才买3年多，土地证怎么过期了？是不是发证机构搞错了？王女士立即联系国土部门，得到的答复是：没有搞错，她名下这套房产，土地证有效期是20年，确实已经过期。

　　更让王女士百思不得其解的是，她询问了邻居，邻居的土地证，有的使用期限是到2070年，有的“使用期限”一栏竟是空白。

　　位于同一地块的商品房，土地证使用期限为什么差别这么大？到期了怎么办？有没有办法续？带着诸多疑问，记者陪同王女士分别来到了温州市土地登记交易中心以及市国土资源局鹿城分局。

　　年限满自动续期？

　　得按基准地价买

　　市土地登记交易中心副主任林钧说，王女士的房子土地证现在到期了，只能重新审批新证，得按照现在的基准地价乘以用地面积，缴纳相应的土地出让金，重新购买土地使用权。

　　市国土资源局鹿城分局副局长陶建武证实了林钧的说法，如果王女士的土地证还没有过期，可以在转让时续期，按照优惠价(土地市场评估价的40%)缴纳土地出让金，重新取得70年土地使用权。现在这种情况已经不能续期，只能重新审批。

　　王女士表示，《物权法》第149条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”她的理解是，现在土地证到期了，国土部门应当予以自动续期。

　　陶建武说，《物权法》只规定了使用权届满可以自动续期，但自动续期怎么个自动续法，怎么收费？对于这些问题，国土资源部和住建部都没有出台补充性的文件，所以如何操作也不知道。目前在国家没有出台细则的情况下，温州的做法是，全额收取土地出让金。

　　具体到王女士这套房，要想重新办土地证，要交多少钱？记者帮她查了一下，她土地证上的土地使用面积为14.28平方米，横河北小区位于市区住宅用地Ⅰ级住宅范围内，2016年基准地价为13230元/平方米，她要支付188924.4元。

　　土地使用年限70年？

　　低于70年的很多

　　为什么和王女士同一幢楼的邻居，有人却是70年使用期限？陶建武说，这是因为业主在土地使用期限内进行了续期，而国土部门现行做法是，续期一律为70年，前述王女士那位邻居，是2000年续期，因此使用期限到2070年。而使用期限为空白的，应该是划拨土地，划拨土地是没有期限的。

　　陶建武说，“住宅的土地使用年限为70年”一说并不准确，应是≤70年。在上世纪80、90年代，国家向房开公司收取土地出让金的做法还是刚刚开始，房开公司为了缓解资金压力，普遍没有交足70年年限，各地有交15年、20年、30年、40年不等的，最少的有交2年的，而温州规定最低交20年。

　　市土地登记交易中心副主任林钧解释说，横河北小区的房开公司当初与国土部门签的是20年的土地出让合同，国土部门按照当时的价格和出让年限，收取了20年的出让金，因此这个小区的土地使用年限为20年。

　　土地证超期怎么办？

　　建议国家尽早出细则

　　陶建武告诉记者，王女士遭遇的“土地证超期”确实是一件新鲜事，但他们其实并不是第一次碰到，之前已经有两名市民咨询过类似问题。据他所知，横河北、上陡门、小南门这3个小区，都是这种情况(土地使用权已经到期或即将到期)，今年到期的另有水心一批商品房。接下来陆陆续续会更多。鹿城分局已经就此向市局报告，市局可能也已经向市政府报告这个问题，希望更高层面能出台相应细则。

　　王女士房子的土地证过期，会不会影响到她房产的交易，记者采访了业内人士。

　　一名房产中介表示，随着上世纪80、90年代建造的商品房陆续进入20年、30年使用期限，像王女士这样的情况会逐渐增多，许多业主，还不清楚自己的土地证已经过期或即将过期。土地证过期，会影响到二手房交易，如果重新办证需要缴纳这么大笔的费用，那许多人肯定会选择不交。这名房产中介认为，国家有关部门应及早出台相关规定，让延期收费工作有据可依。

　　温州大学行管与社工系主任徐旭东表示，王女士的遭遇暴露出国家在立法方面的滞后，从公平性和比例原则来说，王女士20年土地使用权不是她造成的，现在要续，要么是按照当初的土地出让金补交剩余50年；或者是按照比较优惠的价格收取，按照现行基准地价全额收取，对她和其他相同情况的公民来说，显失公平。

　　王女士希望，她的“跑证经历”能给广大市民敲响警钟，老旧小区的业主不妨留意一下自己的土地证，别等过期了才想着去续，购买二手房的买主，买房时也要看仔细，注意查看一下土地证的问题。