温州为“撞限房”续期草拟方案

　　温州一些业主因住宅建设用地使用权年限到期、面临需花费数十万元土地出让金重新办理土地证的事件有了新进展。

　　4月19日中午，温州市国土资源局分管土地利用管理工作的副局长程建春告诉记者，对当地数百套住宅建设用地使用权年限已经或即将过期的后续处理，由该局制定的“初步意向方案”18日已报市政府、省国土厅。目前尚未得到反馈。

　　对于住宅用地期限届满后如何处理，《物权法》作了原则规定：“自动续期。”但对于要不要补交土地出让金以及补交标准都没有规定。温州市此前做法是同意自动续期，但需补交土地出让金。补交的金额按目前评估价格补差价。按照估算，20年土地使用权的房产补交至70年的费用高达房价的1/3。

　　温州国土局：媒体误读

　　居住用地出让年限最高为70年。1990年代初期，温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质，并收取出让金。

　　当时，制定了20年、70年两档期限，由受让方选择，并交纳相应的出让金。去年开始，20年期限的宅地使用权到期或面临到期。据调查，到2017年底到期的有600多宗(套)，到2019年底到期的有1700多宗(套)，全部是住宅。

　　对续期问题，温州市国土局土地利用管理处处长张少清14日在接受《温州日报》采访时表示，由于国家未出台实施细则，基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，由第三方评估机构评估地价，根据单位地价或折算出楼面地价，算出土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

　　以此计算，鹿城区一套五十几平方米的住宅须缴纳30多万元土地出让金，才能重新审批发放新证。

　　对此，温州市国土局宣教科人士18日称“缴纳30多万出让金重新办土地使用证”是误读，“对土地使用证到期的后续处理，温州尚未制定政策，也没有办理过续期手续。”

　　19日，张少清告诉记者：“(媒体的报道)是把探讨性话题当作解决问题的结论。”

　　“补差价应执行当年标准”

　　就已上报的初步方案，程建春19日对记者表示，“目前法律上对如何续期没有规定，我们制定方案没有任何经验可以参照。”

　　他没有正面回答制定时是否会参考当前地价、房价因素等，只表示“会多方面考虑。方案要有合理性、普惠性，还要考虑老百姓(603883,股吧)的心理承受程度、经济接受能力”。

　　记者随后联系浙江省国土资源厅科技和教育处了解对温州市局上报的初步意向方案的意见，对方仅表示已关注此事，正在进一步了解。

　　事实上，住宅用地到期后如何延期这一话题并不新鲜，但温州事例中可能牵涉到的巨额的续期费用，让多数房主感到无法接受。

　　《物权法》起草小组成员、中国人民大学教授杨立新日前就住宅建设用地使用权届满续租的法律问题提出了自己的意见。

　　杨立新分析，物权法第149条规定的自动续期，保障的是业主的权益和对物权的安全感，不能任意改变。住宅建设用地使用权的最高期间是70年，约定20年以及没有达到70年期间的，首先应当自动续期至70年。

　　续期到70年要不要补差价？杨立新认为，业主应当补交20年与70年土地使用权期间的出让金差价。一方面，政府出让20年的土地使用权，续期如果不补交出让金，政府的利益会受到损失；另一方面，续期时不补交出让金，对其他已经缴纳了70年出让金的业主而言，是不公平的。

　　但至于补交的标准应该如何确定，杨立新认为，应当按照出让土地使用权当时的出让金价格计算，即当时70年期间的出让金价格是多少，20年或者其他期间的出让金与其相比，差额是多少，就应当补交多少出让金。考虑到毕竟取得使用权的当时应当缴纳而没有缴纳其余年限的出让金，因此，在补交出让金时，应当计算20年的银行贷款利息，由业主负担。此外，不得再增加任何费用。凡是与此方法不同的算法，结果高于这个计算方法的计算结果的，都是不正当的。

本文转自：温州网