温州现最严土地拍卖“新规” 业内：抑制楼市过热

　　温州网讯 日前，市区一宗位于茶山的77亩的组合商住地块，在增价幅度、建筑高度、土地款缴纳期限等方面的规定出现明显变化。业内人士认为，本次土地“新规”的目的是为了提升土地竞拍门槛，使土地市场降温，并传递一种抑制楼市过热的信号，今后应“因地而异”。

　　新挂牌地块变化多

　　时隔两个月，市区土地再次挂牌出让。日前，梧田片区茶山单元F-09a、F-09d地块挂牌，将于6月28日出让。据市公共资源交易中心信息显示，该组合地块位于瓯海区茶山街道霞岙村、睦州垟村，土地用途为商住用地，占地共77亩，总建筑面积13.9万㎡，起拍总价5.5636亿元，起拍楼面价约4000元/㎡。根据出让公告、出让须知的内容显示，本次土地挂牌在增价幅度、建筑高度、土地款缴纳期限等方面出现明显变化。

　　变化一：两个地块每次分别报价，各自增价幅度不得低于人民币300万元

　　这意味着开发商在每轮报价时至少增价600万元，与2015年中央绿轴235亩组合地块的总加价幅度相当(6个地块各自增价幅度不得低于100万元)。此前，市区商住、住宅地块出让增价幅度一般为100万元起，仅有一些规模较大、起拍总价或单价较高的地块会采取200万元起、300万元起的增价幅度。若以楼面价计算，增价幅度达43.13元/㎡，远超过滨江商务区等地的多宗商住地块出让时的增价幅度，接近今年3月“大发”竞得的中央绿轴地块出让时的增价幅度。

　　变化二：两个地块的建筑高度均为大于等于40米且小于等于80米

　　按照该要求，以最常见的室内层高2.8米计算，建筑至少需达13层，无法采取“高低配”。此前，市区商住、住宅地块土地出让时，除个别地块要求建设超高层建筑限制最低高度外，普遍为限制最高高度，并未出现最低高度的限制。因此，许多开发商为增加溢价空间而采取“高层+洋房”的“高低配”形式。

　　变化三：该地块要求竞得人在签订成交确认书起15个工作日内全额缴纳剩余地价款

　　这意味着房企的融资难度加大、财务成本大幅提高。此前，市区多数商住、住宅地块仅要求1个月内缴纳地价款50%，3个月或6个月内全额缴纳剩余地价款，时间最短的也为1个月内全额缴纳剩余地价款，且总价不高。部分项目在竞得土地6个月左右可达到开盘条件。

　　记者向有关部门咨询，上述变化也得到相关工作人员的确认。除上述变化外，该地块还要求土地成交之日起7个月内进场施工，不得分期建设，这也接近此前市区商住、住宅地块中最严格的要求，且出现频率较低。

　　提升拿地门槛传递趋稳信号

　　去年下半年以来，部分城市由于楼市过热开始采取调控措施，除“限购”外，许多城市也对土地市场进行调控，包括无偿建设保障房、土地“熔断”、限价抽签等。相比较而言，本次我市对土地市场的调控较为温和。

　　受外围城市及房企对楼市预期的影响，今年春节以来，市区土地市场热度显著提升。3月份，中央绿轴地块、梧田塘西地块相继出让，除本土房企、已进驻温州的大牌房企外，还吸引了多家国内大牌房企首次前往我市竞价。其中，“大发”竞得的中央绿轴地块以24181元/㎡的楼面价成为近6年市区最高楼面单价。4月份，“富力”以14.51亿拿下200亩滨海园区地块，溢价率更是达到162%。此后两个月时间，市区无商住、住宅土地挂牌。

　　温州市房地产估价师与经纪人协会会长叶维坚表示，本次土地“新规”主要针对目前土地市场过热现象，体现了我市积极进行自我调控，目的是提升土地竞拍门槛，使土地市场降温。其中，15个工作日内全额缴纳地价款非常考验竞拍房企的资金实力；针对目前流行的“高低配”带来的因产品结构性原因而拉高地价，限制建筑最低高度使开发商无法在地块中设置排屋、叠墅等产品，难以拉高地价；增价幅度提高在加快土地竞拍速度的同时也提高了土地竞拍门槛。

　　叶维坚认为，土地竞拍规则应“因地而异”，由于本次挂牌的茶山地块并非热门地块，这样的力度比较适合，针对热门地块应进一步加强调控力度。更重要的是，对土地市场这种调控传递一种抑制楼市过热的信号，使开发商对楼市的预期趋于稳定。

　　来源：温州商报 记者王而凡