买了学区房，户主不迁户口怎么办 没有房产证，公证交易是否有风险
温州网讯 买房也许是绝大多数人一生中最大的一笔消费之一。当你只为有一个自己梦想中的家而打拼时，你是否想过买房这事的法律风险。毕竟叫我们买房的人很多，教我们买房的人少之又少。
买学区房，业主却不愿迁走户口，该怎么办？说好的银行贷款利率优惠幅度变小，可以吗？本期《读者律师麻辣问答》，晚报君请来温州晚报读者律师顾问团成员、浙江越人律师事务所律师项建挺来为你答疑解惑。
未取得房产证的房子公证交易有哪些风险
市民王先生留言：我最近看上了市区汤家桥一幢还未交付的房子。因为卖家还未办理产权登记，所以暂时也没办法过户。中介推荐我用公证的方式取得，等到卖家办理产权登记后再过户给我。请问这样操作可行吗？有什么法律风险？
【律师解答】有操作可能性也有较大风险
所谓买房采取“公证”的方式，是指卖方将办理房屋买卖过户手续委托给买方指定的人，待时机成熟，买方就可以和该指定人员一起办理过户手续，而无需卖方出面办理手续。即，买方掌握办理过户手续的主动权，但实际未取得产权登记。
这种交易方式具有可操作性，但最大的风险在于，第一，在过户之前，该房屋尚登记在卖方名下，当卖方由于欠债无法偿还时，该房产可能会被查封，导致无法过户，进而产生诉讼和不必要的损失；第二，过户之前，卖方违反诚信原则将该房产转让给第三人，而第三人在不知情的情况下，以市场价买得该房，则第三人善意取得该房，买受人无法取得该房；第三，该房产如果无法交付，或者其他原因无法办理产权证，则“公证”方式并不能取得产权登记；第四、该房产如果卖方办理抵押贷款，则需要将抵押贷款偿还之后，才能办理过户手续。因此，如果不了解卖方为人以及财产状况等，慎重以“公证”方式购买房产。
房子贷款已经批下来利率折扣提高怎么办
市民陈小姐留言：今年5月，我在某银行办理贷款手续，中间因房地产开发商的预售许可证一直没有下来，最近才签好约。前几天，银行电话联系我说之前的9折贷款利率优惠(口头约定)没法享受了，最多只能95折。请问我能通过法律途径控诉银行或者开发商吗？我可以怎么维护自己的权益？
【律师解答】看有无约定办理贷款时间
针对开发商方面，如果没有预售许可证，那么房开公司销售房产行为系违法行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，即“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
根据陈小姐所陈述，房开公司应该已经办理预售许可证，那么买卖合同是有效的。合同有效，则需看买卖合同有无具体约定办理贷款的时间。如果在约定的时间内，因房地产开发商原因，导致无法办理贷款，则房开公司应该承担违约责任，赔偿利率的差额损失；如果合同中没有约定办理贷款的时间，则房开公司无需承担利率的差额损失。
针对银行方面。银行当时与读者口头约定利率九折，系基于读者房产当时符合条件，能立即办理贷款的条件下，但读者因房产条件不符合而不能办理，因此双方并没有达成合意。现在时间已过两个月，银行因政策变化而产生利率变化，读者可以拒绝与该银行签订贷款协议，但不能要求银行承担责任。
买房时发现无购房资格
首付款还能拿得回吗
市民张小姐留言：我在上海工作，在上海投资买了套房。在我付完首付后，才发现没有购房资格。买房前销售人员也没有提醒我，请问我可以拿回首付吗？
律师解答
可解除合同要求返还首付款
市民张小姐可以要求解除合同，返还首付款。针对单纯因为限购问题而无法办理过户情形，最高人民法院曾两次以工作会议纪要的形式，比如《2015年全国民事审判工作会议纪要》，以及浙江省高级人民法院、上海市高级人民法院、广东省高级人民法院都以指导意见的方式指出，由于因住房限购政策的实施，当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人返还所受收的购房款或者定金的。
当然，在本事件中，市民张小姐既然在上海工作，那么对上海的限购政策应该有所了解，而房产销售人员也应该提醒张小姐是不是具备购房资格，双方都存在过错，且过错相当，从这个角度来看，双方也都可以要求解除合同，返还购房款，双方互不承担赔偿责任。
为孩子读书买了学区房
原房主户口不迁走怎么办
市民何先生留言：我在市区买了一套学区房，准备给儿子上小学用。可是全款交给了业主后，业主却不愿迁走户口，留在这里占据学区名额。我买学区房就是为了这个学区名额。请问，这个难题我该怎么办？
律师解答
可解除合同要求赔偿损失
学区房买卖具有特殊性，小孩能不能进入学区所在的学校，系买房的主要目的。因此，在买卖合同上应该写明买房的目的，以及卖方户口迁出时间，特别注明如不迁出，则每日承担相应的违约金。如果没有此约定，也可向法院起诉，要求卖方迁出户口，但难题在于，在法院判决之后，卖方如果不履行迁出义务，则法院对户口的强制迁移可能难度较大。因此，买方可以选择解除合同，要求全额返还购房款和赔偿损失。
综上，广大读者在学区房买卖之前，应该查明该房产内有几户户口，多少人员，是否能够全部顺利迁出，学区房所在学校有无特别要求，否则，可能延误小孩入学时间，浪费时间和金钱。
来源：温州晚报
记者童锡基
本文转自：温州网 66wz.com
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