人大代表走访三个去年陷物业管理困境的小区：乱象已破局 难题尤待解

去年5月1日，《温州市物业管理条例》正式实施。大半年以来，条例实施中有没有遇到困难，对我市小区管理带来哪些改变？

　　温州网讯 由于业主、业委会及物业之间的种种矛盾，市区奔驰商厦、金色家园南区、南瓯明园三个小区去年曾陷管理困境，记者曾分别介入报道。去年5月1日，《温州市物业管理条例》正式实施。大半年以来，条例实施中有没有遇到困难，对我市小区管理带来哪些改变？

　　1月10日，《代表在线》栏目记者邀请市人大代表、浙江光正大律师事务所副主任陈兴良，市人大代表、南汇街道春秋社区主任胡美珠，对曾陷入管理困境的三个小区进行回访。

　　社区代管“奔驰”走出垃圾围城

　　换届选举因业主不配合被搁置

　　位于市区站前东小区的奔驰商厦共有居民160余户，商家60多户，是一个开放式小区。2017年3月，小区内因为垃圾长期无人清理，陷入“垃圾围城”。在此之前，因大量业主未交物业费，物业公司公告后退出了管理。

　　早在2014年，该小区也曾因许多业主不愿交物业费而陷入“垃圾围城”。当时由于媒体和社区的介入，小区成立业委会自管。2016年下半年，奔驰商厦还引入了物业公司管理。

　　小区原业委会负责人周先生说，多数住户对小区公共事务不关心，业委会的努力也得不到认可，去年11月业委会到期后就没人愿意换届重选。

　　“我们也尝试组织业主开会换届选举，但业主配合度不高，一直被搁置。”南汇街道龙源社区相关负责人说，目前小区交由社区代管，每户居民每月缴纳10元的卫生费聘请2名清洁工进行日常保洁。社区代管只能保障基本的保洁需求，对于小区其他乱象仍有心无力。

　　记者在小区现场看到，去年一度出现的垃圾成堆、蚊虫肆虐的情况已经不复存在，不过由于附近餐饮店面较多，一些地段污水、垃圾仍然可以见到。

　　奔驰商厦是一处建成20多年的老旧小区，它的问题也是市区不少老小区的共性问题。“我们辖区目前有3个代管小区，牵涉了社区工作人员大量的精力。”社区相关负责人说，代管本应是过渡性、临时性的措施，小区管理仍需业主自治。

　　南瓯明园小区管理乱象已破局

　　原业委会至今仍拒绝移交账目

　　南瓯明园第一届业委会成立于2015年5月，任期3年。2016年8月，部分业主认为业委会在小区管理和资金使用等方面存在违规，严重影响了小区的居住环境。一批业主发起签字罢免业委会的行动，很快得到了许多业主的支持。

　　2016年9月，小区业主向瓯海区梧田街道办事处提交了可投票数和可投票面积达50%的业主关于撤销业委会资格的签字，超过了法定比例。梧田街道随后根据相关法规，发布公告称：自10月28日起终止南瓯明园首届业主委员会职务，并提前举行换届选举。2017年4月22日，南瓯明园第二届业委会、监委会正式挂牌成立。

　　在《条例》指导下，南瓯明园实现了从“乱局”到“新生”的蜕变。不过，这一蜕变，目前还仅仅是完成了初步的破局。

　　1月10日上午，记者在小区内看到，部分道路布满坑洞，多处沿河游步道、凉亭年久失修，木板断裂、栏杆倾倒，成了小区里的安全隐患。小区建成之初所设的监控，已近瘫痪。

　　“换届以后，原业委会至今不肯移交账目、印章、公共收入资金及办公室钥匙。”现任业委会相关负责人介绍，在无公共资金、无办公场地、无资料信息的情况下，相关工作推进困难重重。去年年底，第二届业委会召开业主大会，表决通过了更换物业、起诉前业委会成员及启用维修资金修复监控、道路等设施的决议。

　　目前，当地的梧田街道仍在协助业主解决新旧业委会移交难题，但尚无明朗进展。

　　金色家园南区管理已步入正轨

　　部门对条例生疏让业主跑弯路

　　去年3月，《代表在线》报道了市区金色家园南区发生的一场尴尬博弈：业主高呼维权，60%不缴费；服务了12年的物业公司晒出8年账目明细，称前7年利润不到12万元，去年还被欠着30多万元物业费；而业委会成员自认无力应对困局，集体辞职。

　　这些矛盾的焦点都集中在小区公共部位的收支问题上。2009年，原物业温州星河物业管理有限公司与小区第一届业委会签订物业服务合同。根据当时合同约定，小区公共部位经营性收入，包括经营用房、出租房(用于保安住宿)等收入约20万元，基本都用于补充物业运作费用的不足了。

　　业主的公共资产，却在绝大多数人不知情的情况下补贴给了物业公司。很快，业主发起维权，要求公开相关收支账目。

　　业主的努力最终取得了成功。现任业委会副主任戴先生说，在维权过程中，他们根据《温州市物业管理条例》的规定，于去年顺利完成了业委会的换届，并重新更换了物业，小区管理目前已经步入正轨。

　　戴先生说： “在换届过程中，我们发现许多部门对《条例》规定了解不足，让我们跑了很多弯路。”戴先生说，如街道工作人员，在开具书面备案证明方面，没能严格按照条例要求，让他们跑了好多趟。此外，《条例》规定：业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。结果他们去银行办理时，柜台工作人员却不了解相关政策。

　　观点

　　市人大常委会法工委规备室主任周松玉

　　条例明确

　　街道在换届移交中的职责

　　奔驰商厦困局的解决，仍有待于辖区街道、社区引导，激发业主自治意识，挖掘有意愿、有能力的热心业主参与到业委会筹建。条例中有“业主委员会不按时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令其限期移交”规定，已明确了街道在换届移交中的职责。因此，南瓯明园的移交难题需要辖区部门采取更有智慧的方式。

　　市人大代表、律师陈兴良

　　将建议市人大常委会

　　适时开展物业管理条例执法检查

　　奔驰商厦的症结在于业主交纳物业费积极性较低。据《条例》规定，业主无正当理由拒不交纳相关费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过书面催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。而南瓯明园的问题，我认为如果新成立的业主委员会是依法定程序成立的，则应认定为合法业主委员会，原业委会应依法移交相关账目等。可请求街镇人民政府予以支持协调处理，若无果，可考虑通过法律途径解决。金色家园南区业委会换届经历暴露出部门对《温州市物业管理条例》学习不够透彻、执行不到位等问题。我们现在强调“谁执法，谁普法”，即普法责任制。建议各街镇、相关部门要对《条例》进行深入学习，依法办事。作为人大代表，我将建议市人大常委会适时开展物业管理条例执法检查、推进法规落地。

　　市人大代表、常委(兼)，南汇街道春秋社区主任胡美珠

　　业主、业委会积极学习运用条例

　　相关部门、机构却对其不甚了解

　　要提升小区管理水平，首先要选好业委会。要选出称职的业委会，则需要广大业主关注小区公共事务，积极参与业委会选举、换届。这一点，在我看了金色家园南区业委会换届后的新变化深有感触，我认为对其他小区都很有借鉴意义。

　　走访中我注意到许多业主、业委会都在积极学习、运用《条例》维护自身权益，改善小区面貌。与此同时，一些基层部门、机构在这方面做得还不够。

　　比如，根据《温州市物业管理条例》第20条的规定，业主委员会应当持备案证明向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营性收益，不得以任何个人的名义进行存储和管理。但是，金色家园南区业委会去部门办理备案、拿着规定去银行开户过程却并不顺利。可见有关部门、机构对条例并非十分了解，导致“有法难依”的尴尬局面。建议部门认真学习《条例》，别让政策成为一纸空文。

　　来源：温州都市报

　　记者：谢树华

　　实习生：吴铭舒文/图

本文转自：温州网 66wz.com