解读购买学区房遭遇的法律问题 教你避开雷区
温州网讯 为了让孩子能读名校，一些家长不惜重金购买学区房，但购买学区房也会遇到一些法律风险。前几天，有多名家长打热线咨询购买学区房遭遇的法律问题，比如，原房主未将户口迁出、购买的学区房还在出租、房开宣传的学区房与实际不一样等。
本期《读者律师麻辣问答》请来晚报读者律师顾问团成员、浙江联冠律师事务所副主任游贻静律师为大家解答。
原房主未将户口迁出能否办理入户？
读者张先生咨询：孩子马上到上小学的年龄了，我在市区购买了一套学区房，并签订了购房合同。我想早日迁户口，几次和原房主交涉，对方却迟迟没有将户口迁出，多次答应后又一拖再拖。我现在无法办理入户手续，担心影响孩子入学，我该怎么办？
解答：首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。因此，原房主应当将户口迁入其具备落户条件的地方，以便新房主迁移户口。根据公安户政部门的相关文件，对原住户居民搬走但户口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。因此，新房主可依据该相关文件，向派出所申请为其办理落户手续。其次，因派出所无法强制原房主迁移户口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额(或者每日一定金额)的违约责任。另外，购买学区房通常是因子女上学需要，在购房合同中可以注明合同的目的，并约定若因原房主拒绝迁出户口导致新房主无法或延期落户，从而影响子女入学的，买房者有权解除合同，并要求支付违约金。通过以上违约金及解除合同条款可以督促原房主尽早办理户口迁移手续。
购买的学区房还在出租我该怎么办？
读者黄女士咨询：为了孩子读书，我买了学区房。我签了合同后才知道，房子租期未满，还有半年以上才到期。原房主事先也没跟我说过这事，我觉得受到了欺骗，但是又想要这套房子，请问现在我该怎么办？
解答：首先，根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”即买卖不破租赁原则。原先的承租人可以要求继续租住在该学区房内直至租赁期满。故此，建议购房者事先了解清楚所购房屋是否存在租赁情况。如果出租，还要了解清楚租赁期限是否快到期、租金和保证金如何收取、承租人是否同意解除租赁合同等事宜，最好在房屋买卖合同中一并予以解决，以免产生法律纠纷。
其次，如果双方并未对此进行约定，根据《物权法》规定，新房主取得房屋所有权后，即享有房屋出租收益权，而原房主在签订协议时违反《合同法》规定诚实信用原则，未向新房主披露后续租金已经收取的事实，损害了新房主的合法权益，新房主据此可以向原房主主张经济损失赔偿。
房开宣传说好的某学区买了却不一样该咋办？
读者林女士咨询：我购买某商品房时，开发商宣传说这个项目是某重点小学的学区房。冲着这个好的学区，我买了房。可是交付时却是另外一个学区。因此，孩子上不了重点小学，我该怎么维权？
解答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
开发商的宣传虽是要约邀请，但由于对房屋作了说明称该项目是某重点小学的学区房，这对林女士是否与之订立商品房买卖合同有重大的影响，因此应当视为要约，并看作合同内容。如果开发商违反了约定，应当承担违约责任。如果双方在合同中对“部分购房款”支付的前提条件有明确约定是基于某重点小学，且开发商在房价上附加了学区房价值，溢价销售，若开发商违反约定，则林女士可凭借合同要求开发商返还溢价房款。
买了学区房却是危房可以退房吗？
读者周女士咨询：不久前，我买了一套学区房，过户后却被社区工作人员告知是C级危房，已经加固过。我是房屋中介介绍购买的，中介从来没有跟我提过。如果是危房，我肯定不买的。请问房屋中介有责任吗？可以退房吗？
解答：根据《合同法》第94条规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案房屋如果经过法定程序的鉴定，被认定为C级危房，那么对于周女士来说，卖房方的行为已经导致周女士不能实现合同目的，周女士如果向法院提起要求解除合同、退回房屋价款的诉讼请求，应会得到法院的支持，除卖房方能够证明周女士其实在购买前已经知道这套房子实际情况外。
中介作为房产交易的居间人，有忠诚勤勉的义务。中介作为专业机构，对房产的现状没有了解，导致房产交易合同无效或者解除，存在重大过失，应该承担相应责任。中介如果故意隐瞒真实情况或者提供虚假信息，那更应当承担责任。根据《合同法》第425条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。
来源：温州晚报
记者：周蓓蓓
本文转自：温州网 66wz.com
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