购房合同 温州市市场监管局瓯江口分局教您避“坑”

　　温州网讯 随着瓯江口产城融合进程的不断推进，商品房的开发建设如火如荼进行，城市功能配套正在全面升级。自2017年12月至今，市市场监管局瓯江口分局共备案26份商品房买卖合同，面涉6个房地产开发企业。

　　合同格式条款备案，系市监部门为规范企业合同行为，保护消费者合法权益而实施的一项工作。经备案的含有格式条款的合同样本可供社会公众查询。建议广大消费者从作出购房决定起，事先查阅已备案合同并认真研究相关条款，以避免事后纠纷(查阅方式：浙江省合同格式条款备案公示系统http://114.215.249.1/pub/list)。

　　市市场监管局瓯江口分局在合同格式条款备案环节，采取边指导、边修改的方式，力求监督、服务两手抓，两手都不误。

　　审慎审查。对市监部门而言，经营者提交材料齐全的，合同格式条款予以备案。但由于商品房买卖合同所涉标的额大，买受人众多，后续极易产生纠纷，为使后续投诉、争议最小化，市市场监管局瓯江口分局审慎对待格式条款备案，逐条分析，就其中的不公平条款积极与房开企业对接、沟通，促其进行修改调整后再行备案。

　　用心服务。合同备案岗位工作人员全程主动对接，帮助企业负责人学习了解格式条款备案流程，直至完成全部申报程序；在收到企业备案申请后，第一时间予以回应、审查、沟通，注重提升备案效率，在最短时间内完成对合同的备案工作。

　　商品房买卖合同及其后续实际履行涉及多方法律关系，且权利义务关系复杂，牵涉到的法律条文众多，专业性极强。就房开企业而言，应避免设置不公平条款而引起后期投诉及纠纷，从而影响企业信誉；就消费者而言，如何避开合同“陷阱”，维护好自身合法权益，亦是十分重要的能力。温州市市场监督管理局曾通过政府购买服务方式，由第三方法律服务机构对已备案的合同格式条款进行抽查，并从中筛选出十条典型的不公平、不合理格式条款进行公开点评。附文后，教您如何在签订商品房买卖合同的时候合理避“坑”。

　　十大不公平、不合理格式条款及点评意见

　　条款一：买受人逾期付款超过90日的，出卖人可以选择解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照合同总价款的15%向出卖人支付违约金。

　　点评：买受人已经支付的购房款部分并没有违约，仅应对剩余未付款项承担违约责任。出卖人要求买受人按照商品房总价款计算违约金，明显加重了买受人的责任。

　　条款二：累计应付款是指该商品房的总房价款，即本合同第七条约定的该商品房的总价款。

　　点评：累计应付款数学意义上并不等于总房价款，出卖人用格式条款硬性规定累计应付款为总房价款，明显加重了买受人的违约责任。

　　条款三：如出卖人已代为偿还的，则买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3日内偿还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之八计付违约金给出卖人。

　　点评：该条款中违约金利率年化后为28.8%过高超过法律保护的最高年利率限额24%，属于加重买受人责任的格式条款。

　　条款四：出卖人对于买受人已投入的装修费用以及其他一切损失无需做任何补偿。

　　点评：在未明确合同解除原因及过错方的情况下，买受人承担所有不利后果，直接免除出卖人的责任不公平、不合理。

　　条款五：以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。4.物业服务用房未达到上述约定条件的，出卖人负责整改完善，但不承担其他责任。

　　点评：在上述约定中，出卖人将小区绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房未到达约定交付条件的违约责任均约定为仅承担整改责任，不承担其他责任，排除了其因此给买受人造成损失的赔偿责任。

　　条款六：住宅自竣工之日起，在正常使用情况下，住宅的保修期限为……。

　　点评：出卖人将保修期限的起算时间约定为“自竣工之日起”，然而，依据《商品房销售管理办法》第三十三条、《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十条规定，出卖人的商品房质量保修起算时间应为交付之日，保修起算时间前移明显减轻了出卖人的责任。

　　条款七：政府行政主管部门实施的具体行政行为，或市政配套的批准与施工延误的，或项目竣工验收有关部门验收滞后的，或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付的条件、或因法律法规等对验收标准或交付条件的新规定导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期。

　　点评：出卖人因第三人原因不具备竣工交付条件的，其可以向该第三人主张相关权利，但不能将因此产生的不利后果转嫁到买受人身上，由买受人承担。该条款中，出卖人免除了其有关交付的违约责任，限制了买受人的权利。

　　条款八：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金…逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。

　　点评：出卖人将其逾期交付应承担的违约金约定为按日计算买受人支付全部房价款的万分之二，然而对于买受人逾期付款的违约责任约定中，将违约金约定为按日计算商品房总房价款的万分之三。买受人的违约责任明显重于出卖人的，双方的权利、义务明显不对等。

　　条款九：“通知日期以通知发出日为准……《商品房买卖合同》一方向对方发出的通知，符合下列情形之一均视为已送达……2.该通知以邮递或快递方式发出后3天的……”

　　点评：首先，若买受人为个人的，无法保证任何一天都能够及时签收出卖人的有关通知。买受人如出差一周等，也为正常情况，但若因此而没有签收相关通知的，按照上述约定执行，买受人可能承担相关违约责任。然而出卖人具有固定经营场所，工作日均有工作人员可以签收买受人的有关通知。因此，该条款的约定虽同样适用于买卖双方，但实质上对买受人不公平。其次，如果通知的送达方式为快递等，送达过程客观上需要一定的时间，且运送途中可能因不可抗力无法送达，而通知中所涉及有关履行时间过短的话，则易导致买卖双方没有充分的时间去履行，进而产生完全可以避免的违约责任，无必要地增加了买卖双方履行合同的成本。

　　条款十：第4项(电话通信)未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付×元的违约金；第5项(有线电视)未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付×元的违约金；第6项(宽带网络)未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付×元的违约金。

　　点评：约定出卖人未能按约交付电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施设备时应支付买受人违约金为在“ ”上用“×”表示，意味着出卖人将其违约责任予以免除，该部分违约金不予支付。第二款约定，未能按约交付公共服务及其他配套设施的处理方式也为在“ ”上用“×”表示，即出卖人将其违约责任予以免除，排除了房屋买受人主张出卖人违约的权利。(宋微余)

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