新房整改七个月未完成业主损失该由谁负责？

温州网 2023-03-28 09:03:23

　　温州网讯近日，市民李先生拨打新闻热线88868886反映，他在德信大发麓湖湾购买了一套房子，收到交付通知书到现场验房后，发现数个功能性问题，于是向房开提出要求整改。没想到这一改就是半年多时间，不仅问题还没全部改好，由于没有正式收房，钥匙也拿不到，物业费也出现了纠纷，这让他十分郁闷。

　　新房整改慢影响收房，难以入住带来问题重重

　　德信大发麓湖湾位于瓯海区辽霞路，由温州德信梧北置业有限公司开发。

　　2022年7月，房开向业主发出交付通知书，于7月31日集中交房。李先生邀请了专业人士共同去小区验房，虽然房屋结构质量方面通过了验收，但在房间内仍发现了数个功能上的问题。

　　“根据房屋买卖合同中所写，商品房存在主体结构外的质量问题，出卖人应在查验次日起120日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。”因此李先生认为，应该由房开整改完毕后，自己才能收房。

　　“上报了问题以后，房开也并非完全不改，但地漏错位、配电箱配件故障等问题，拖了好几个月，都没有人来维修。”李先生说，房开公司将小区交付后，基本上就处于幕后位置，他都是与小区物业沟通，再由物业代为联系房开的。

　　地漏错位的问题是目前影响李先生入住的最主要问题。在房间的卫生间里，浴室内的地漏和浴室外马桶旁的地漏，均有不同程度的错位情况。如果地漏错位的问题得不到维修，不仅地砖可能被污水腐蚀，还有可能发生返臭现象。

　　但这个问题过了7个多月，一直到现在都没有解决，导致李先生的收房手续也一直拖了下来。李先生说，由于没有收房，他现在还没有拿到钥匙，每次进房间都是用物业给的临时密码进去的，“不仅钥匙，就连燃气灶都还保管在物业那里。而且不交钥匙的理由，物业不仅有‘未办收房手续’的说法，甚至还有‘未交物业费’的说法。”

　　关于物业费，李先生认为，这套房子因质量问题未整改完毕，可以说到现在都还没正式交付，前期物业费以及其他损失都应由建设单位，即房开公司负责。并且，物业也没有权利因业主未交物业费，而做出扣留钥匙等行为。

　　除了以上问题外，李先生还反映，麓湖湾的业主在装修时，小区物业还要向业主收取2000元的装修押金，有部分业主装修完后向物业申请拿回押金，却被物业告知“要走流程”，过了一个多月还没有退回来。

　　今年3月25日，施工团队来到李先生家，将他家的地漏错位问题维修完成。“修地漏移动了马桶，过几天还要重新装马桶。”李先生说，地漏维修后，房屋里还剩下数个小问题，等到维修得都差不多了，他会考虑收房。

　　物业：先缴费后服务，质量问题责任方在房开

　　对于李先生反映的房屋存在的问题，记者多次通过交付通知书上的号码，联系房开温州德信梧北置业有限公司，但对方表示自己的发言不代表公司意见，需公司负责媒体对接的人出面作正式回复。截至发稿，房开尚未予以回复。

　　由于麓湖湾小区已建成交付，大部分事务已转交物业，记者也联系了南京大发物业管理有限公司总部的品质运营总监朱先生，将业主的疑惑向他提出。

　　在朱先生看来，交付钥匙一事应该是与办理收房手续绑定的：“钥匙也好，燃气灶也好，在形式上都属于业主的财产。但业主拒绝收房、不办收房手续的情况下，我们也应该对业主的这部分财产负责，代为保管，这也有利于小区秩序的维护。”

　　关于物业费一事，朱先生主张，虽然并不与钥匙绑定，但应该在办理收房手续的时候提前预缴：“在我的理解里，物业费应该是提前缴付的，先缴费后享受服务。虽然没有明确的法律规定，新房交付时业主要交多长时间的物业费，但在实践中，往往都是预缴三个月或以上的物业费。”

　　而业主认为由于房屋质量问题，前期物业费应由建设单位缴纳，朱先生认为这应该是业主去向房开公司索求补偿的事。“在这个问题上，业主是利益受损者，房开是责任方，就算要向房开索取，也不应该由物业来索取。物业只是中间方，可以帮助业主去与房开沟通。”

　　“其实收房这件事，我是建议业主尽早进行的。房开公司对房屋有质保责任，像业主提出的种种功能问题，即便是业主收房入住后，房开也有责任进行维修。业主担心收房入住后，问题的责任归属会出现混淆，但收房时我们物业会陪同，对房屋里存在的问题进行拍照、登记、留证，这样也能明确是谁的责任。”朱先生表示。

　　部分业主提出的装修押金难以返还的问题，朱先生认为可能有两种情况：施工方在装修过程中发生违规，尚未协商、整改完毕；业主完成装修后并无违规，但物业财务每月有固定的打款日，如果申请错过这个时间，则要等下个月。

　　“这部分费用我们是称之为‘装修保证金’，实际上是向施工单位收取的，当然现实情况可能会由业主来交。假设施工方在装修过程中，对公共设施、房屋结构造成了破坏，则需要用这部分费用来进行后期修缮。”对于具体业主碰到的具体问题，究竟属于哪一种情况，朱先生表示接下来会到小区里了解情况，分别处理。

　　律师说法：

　　房开存在过错责任的

　　业主有权利向房开提起追偿

　　针对业主的一些疑惑点，记者拨打了12345法律援助热线，进行了咨询：

　　物业管理费是对小区公共设施维护收取的费用，不受业主个人收房时间影响，应从房屋项目正式交付次日起开始计算，由业主进行缴付。但若业主与房开之间另有约定的，或业主可以举证房开存在过错责任的，有权利向房开提起追偿。

　　法律上并无明文规定，业主在收房时必须预缴多长时间的物业费。一般情况下，在业主与物业公司的物业服务合同中，会对是否预缴、如何预缴进行规定，有合同的情况下则按照合同执行。但物业不得以未交物业费为由，采取扣留钥匙、断水电气等行为。

　　至于“装修保证金”，目前在温州的相关条例以及上位法中，尚未规定应当或禁止收取，因此也依照具体的双方协议决定。但物业无权强行要求业主方签订协议、缴纳押金；业主也应遵守临时管理规约，进行合规装修，物业对违规行为有权制止、并向有关行政管理部门报告。