住房“以旧换新”能否激活温州楼市？

温州网 2024-09-19 09:17:07

苍南县城新区。苍南县城建中心供图

温州网讯住房也能“以旧换新”，不久前苍南率全市之先放出“大招”，推出一揽子政策支持老百姓房子“卖旧买新、以旧换新”。据悉，《苍南县促进房地产市场“以旧换新”工作方案（试行）》征求意见已结束，该方案将进一步统筹消化存量房产和优化增量住房，促进房地产市场平稳健康发展。

所谓“以旧换新”购房政策，即购房者可先锁定新建商品住房，通过出售二手旧房，或者由房企或指定收购主体直接收购旧房。

那么，“以旧换新”怎么换？该方案明确采用市场化和指定收购相结合的综合模式。由购房者、房地产开发企业双方签订协议，确定意向的购房者向房地产开发企业锁定新建商品住房房源并缴纳定金，同时购房者自主出售二手旧房或由房开帮助推售二手旧房。协议约定时间内（3个月），若旧房售出，则办理新建商品住房购买手续；若未售出，可解除新建商品住房认购合同，房地产开发企业全额退还认购金。同时，由政府指定收购主体根据工作需要对旧房进行收购，符合收购条件的旧房经评估后，其售房款只能用于购买该收购主体的新建商品住房项目。

为确保“以旧换新”政策顺利实施并取得实效，苍南将在全县范围内，征集房地产开发企业参与“以旧换新”意向，在意向活动房源进行综合评价的基础上，建立全县房地产市场“以旧换新”房源库。

同时，该县还制定了一系列政策性支持与激励措施，包括换购住房个人所得税退税支持、优化学区分配政策、积极推行“带押过户”以及鼓励房地产开发企业给予专属优惠政策等。如，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；出售自有住房并购买新建商品住房（以购房合同网签时间为准），给予保留义务教育阶段公办学校起始年级旧房学区学位两年的政策支持；简化抵押二手旧房交易程序，全面落实二手商品住房“带押过户”等。

事实上，近年来住房“以旧换新”已在国内诸多城市不断铺开。截至目前，全国已有上海、广州、深圳、郑州、武汉、苏州、南京等70多个城市加入到住房“以旧换新”的行列。其中，像南京、武汉、广州等城市，目前还对政策进行了跟进调整，发布第二批次“以旧换新”活动名单，扩大“以旧换新”房源范围。

专家观点

畅通交易链条，释放置换需求

温州大学房地产研究所所长潘安平

让老百姓换掉二手房，住进新房子，苍南此次推出住房“以旧换新”在温州尚属首次。“以旧换新”政策的推行和二手房交易困难、房企去库存压力大等有关。当下温州房地产已经进入到新的周期，刚需群体增长稍显乏力，改善性需求相对更具有韧性，必须用新的思维思考和判断房地产的未来。因此，通过“以旧换新”支持改善性住房需求，正成为地方政府在房地产市场调整期稳楼市的一次积极探索和创新尝试。

“以旧换新”政策有利于畅通一二手房链条，提高楼市活跃度。当前，温州二手房市场低迷的困境，导致楼市陷入了“卖不掉旧房，买不了新房”，阻碍了购房者换房的需求。而“以旧换新”方案中明确，卖不掉二手房可无责退订新房。这对旧房的出售有“兜底机制”，使得换房的确定性增加，对于改善性住房消费需求释放有积极作用。

不过，住房“以旧换新”效果的核心在于，能否保障新房的价格在购买时有竞争力，同时拉动潜在的置换需求入市。为此，楼市复苏的根源还在于购房者是否对市场有信心。

打好政策组合拳，形成规模效应

温州好望角房产机构执行总裁　陈德赚

住房“以旧换新”政策旨在大规模推动加快构建房地产新发展格局，为现有楼市存量房的成交去化注入源动力，也是推动老百姓居住条件高质量提升的重要举措。此次苍南推出一系列政策支持住房“以旧换新”，或将在一定程度上推动商品房市场去库存，加快保障性住房供给，带动市场复苏，既利当前、更利长远。

不过，住房“以旧换新”要想取得理想成效，还须以市场需求为主，以政府引导为辅，结合一系列政策扶持引导，充分发挥市场资源配置及供求关系调整的决定性作用，依靠楼市现有产品提供多样化房源供给和服务。同时，要更好地发挥政策作用，加大财税、金融、投资等支持力度，打好政策组合拳，引导开发商适度让利，形成更新换代规模效应。