商住物业租赁差异化走势明显

　　尽管年味尚未褪去，商业地产以及住宅租赁市场的走向已经成为行业内关注的话题。来自中介机构以及记者的实地走访显示，今年的楼市物业租赁量价整体发展呈现稳中有降，个别区域的商业街商铺承受压力，价格面临进一步下调的可能。住宅租赁方面，大户型结构不再如往年受到租户的追捧。但是虎门等经济强镇在撤镇建市的政策利好之下辉煌依旧，商业地产市场租赁人气高企。业内人士认为，整体市场不会出现大的波动，个别区位人气淡难以避免，原因包括新建楼盘增多、外来员工返莞时间推迟等影响了今年物业租赁市场。

　　住宅租金增幅下降

　　在市中区，东城和南城是住宅租赁市场集中区域，数十个新建社区承担了绝大多数白领以及商务人士的租赁需求。合富置业景湖分行主管黄晓荣表示，现时景湖春天一套面积78平方米的两房单位，带家电月租为2000元，邻近的怡丰都市广场一套面积76平方米的两房单位，带家电月租在1800元左右，而这类面积和户型的是租赁市场主力产品，最受租户们欢迎。比较起部分镇街，上述区域的住宅类租金也最为坚挺，几乎在历次市场低谷中都能稳住价格，没有出现较大的波动。

　　但是，距离商务办公区域有一定距离、综合配套设施相对欠缺的位置情况有所不同，例如同样所属南城但是靠近万江、厚街等镇街的地段，小户型住宅价格开始出现松动。合富置业江南世家分行主管牧丰旭表示，现时金丰花园82平方米的家电齐全两房单位，月租仅1500元，在主流价格之外，部分急于放租的业主遇到优质租户价格还愿意进一步优惠。

　　对新建楼盘情有独钟的租户们现在有了更多的选择，南城、东城均出现了多个配套设施完善、主要针对租赁客户的商务住宅小区，这些小区除了居住功能，临街的一些公寓本身就适合创业办公，这种产品受到小微型公司的欢迎。中介人士钟其武表示，如位于八一路黄旗印象带豪华装修的48平方米一房一厅单位，月租1700元，而面积88平方米的两房单位，带家电月租约2500元，这样的价格相对于单纯的写字楼来说更为划算。

　　虎门利好租金坚挺

　　对于各大镇街市场来说，由于经济结构性质不同，当前面临的市场反应也有所不同，其中经济大镇如虎门、长安、常平、厚街等镇情况差异较大。在常平，由于制造业集中，去年放假提早，今年工厂开工则推迟，这种情形反映到物业租赁市场，则是空置率偏高，价格也相应低廉。

　　在常平天鹅湖路从事房屋中介多年的阿玲透露说，常平镇是东莞几个大镇中物业租赁价格承压最大的镇，由于企业转型升级，物业尤其是住宅物业明显凸显出中低端过剩、高端产品不足的市场特点。她透露说，目前一套单身公寓的市场价在800元左右，而同样的面积在往年是1300~1500元之间。但是，一些物业管理水平高，安全性高的中高档大户型住宅却又面临不足的情形，她认为这个市场调整期还没有结束。

　　而虎门、厚街等属于服装、家具交易大镇的区域，这些大镇的物业租赁价格稳定，尤其是虎门建市的消息传出后，增加了投资者和商务人士的后市期望。尽管没有出现房价明显上涨，但是价格不会松动是毫无疑问的。合富置业虎门大道分行工作人员张锐玲表示，目前虎门地标的58平方米一房一厅单位，带家电月租约1800元左右；地处商业旺地的名门华轩，96平方米两房，带家电月租2600元左右。楼龄相当新的地标广场74平方米的两房单位，带家电月租约3000元左右。这样的价格甚至较之市中区的商务核心区也毫不逊色。

　　商铺后市遭受压力

　　与住宅市场有所不同，商铺租赁出现人群集中的区域价格上涨，人流量不大的区域则开始出现批量的商铺转让情况。连日来记者在东城火炼树、南城第一国际、鸿福路等片区调查发现，热闹繁华的地段商铺租金在上涨，最多的同比涨幅达到5%，而人流量偏少的餐饮集中街道铺面呈现集中关门停业、转让的情形。

　　在鸿福路最旺的沃尔玛一带，由于属于南城区人流量最大的商业街，这里的商铺价格丝毫没有受到节后淡季市场的影响。在莱蒙商场内做皮鞋专柜的张女士告诉记者说，按照合同协议，今年元月开始，她的柜台租金将上涨3%，这是她可以接受的。而在她隔壁一个休闲食品店，业主方按照每三年上涨5%的协议执行，租户李先生也表示生意还行，涨租能接受。

　　在第一国际旁边的火炼树板块，由于缺乏大型商场做支撑，全部为沿街小店铺结构的商业板块则面临转租出售。记者发现，从东莞大道到嘉荣超市一端长400米左右的街道，正式贴出租售转让启事的就有十余家，涉及服装、餐饮、百货超市等行业。满堂红火炼树营业点的员工小张表示，虽然空置门面较多，但是没有出现价格大幅度跳水的情况，因为这一带主要是大公司所经营的门面，不像其他地段，商铺都是个人的为主。

　　业界：商业地产走势企稳

　　合富置业最新出台的调查统计表明，进入到2015年以来，东莞租房市场平均租金为27.3元/平方米/月，与2014年年初相比微升3.8%。这个数字看上去在上升，但是远低于去年年初多达一成的同比涨幅。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，2015年年初东莞租房市场当中，一房单位和两房单位最热租，各占到整体租房市场的三成多的成交份额，而三房单位约占整体市场接近三成份额。去年年初，一房单位同样是东莞租房市场的成交主流，成交占比已高达三成多，不过，去年年初，三房单位交投热度略高于两房单位，而今年年初东莞租房市场两房单位交投热度则超过三房单位。

　　辉隆地产副总张军认为，租赁市场的反应决定着商业地产后市的价格走向，从一些区位的商铺空置率来看，今年上半年商业地产可能会进入平稳期，因为创业的也多，不会出现大的波动，这不是一个城市的遭遇，而是整个大环境、商业模式的变化所导致的。