从“抢金大妈”透视温州土地“群雄汇”

　　温州网讯 “中国大妈完胜华尔街”、“抢金大妈逼停高盛做空”成为当下财经界及百姓饭桌上的热门话题，一个月千亿资金狂扫金市，300吨消化量占全球年销售额的10%，成为止跌金市、提振股市、诱惑楼市的兴奋点。虽然媒体随之辟谣为片面之言，但仍不难从中看出国内投资者的渠道狭窄、通胀避险预期高、投机心重和跟风盲从性强的特性。

　　视角转换到楼市，从“90亿美元民资置业美国”亦可看出民众强烈的投资意愿和旺盛购买力，从近期温州“商业地产、旅游地产和海外移民地产”等投资型物业的快速增多也可窥一斑。而温州资本在经历“民间借贷风波”之后，伴随金改政策的推行，温州土地市场又引来一波资金汇集的暗流涌动。

　　“领跌全国”数据背后的“圈地运动”

　　媒体报道温州楼市“领跌全国”的统计数据背后，是城区各大板块明星项目售楼处内的人头攒动和开盘报名诚意金的火爆缴存。近期土地市场更是高手荟萃、大鳄云集、品牌扎堆，既有本地新、老中梁置业、中鸿房开、大成房开等踊跃勾地，又有本土化的大鳄绿城、万科、万达接连出手，更有新进入的外地龙头房企嘉里建设、台湾华宇、杭州德信、万通地产频频出手，还传闻碧桂园、中信地产、中化方兴、恒大地产等背景深厚的开发企业频频接触政府，做前期拿地调查与沟通。从目标区域而言，瓯海中心区、S1沿线站点、龙湾中心区、滨江七都板块和大湿地板块都吸引了不少开发商的关注。一时间，温州土地市场进入房产大鳄“圈地运动”的时代。

　　“三外资本”再入市，品牌领军汇群雄

　　在政府天量放地和城市交通与框架快速拉升的周期内，“三外资本”又重新汇集温州，推动新“国五条”落地之后的这一波土地出让热潮。而所谓“三外资本”无外乎“外企、外地、外资”，“外企”为外地龙头开发企业，拥有品牌、经验和融资成本优势，成为温州土地市场的过江龙，在通过招商引资获取土地的同时，还能获得本土民企资本的注资，形成大鳄品牌与本埠资本的强强联合，快速获得开发资源和本土化经验。“外地”是指在外创业温商，或携知名房企联袂进驻，或通过商会联合体及名下投资公司获政府青睐，相比外企，温商在外联合体更接地气，更了解温州市场。而“外资”则是国内或国际“私募基金、信托资本和国外资本”，通过强大的温商人脉进入地产投资领域，觊觎在这一波低价放量的“圈地运动”中获取利益。在此轮勾地热潮中，土地储备、资金和销售量亦会向龙头房开汇集，形成新一轮的优胜劣汰和行业洗牌。

　　副城房价“洼地效应”推波“城市向心力”

　　土地市场的热火，得利于大交通时代的新增板块放量，亦受副城区后发优势与城建基础配套投入的推动和影响。对比主城区的较高房价和温州下辖县城房价的普高，副城区除了在价格上具有“洼地效应”，吸引刚需和改善性置业聚焦之外，更具备了“交通便利、大盘品质和户型创新”的多重优势，而这些优势又会反推“郊县进城和郊镇改善”客户向副城区聚集，形成城镇化趋势中的“城市向心力”。拥有近千万人口的温州，主城区未来5~10年内聚集400万人口亦是正常的，当然，这取决于持续的城市扩容、交通改善和城建基础建设及政府对于新区高标准的开发、定位和宣传力度。

　　“套型、速度和配比结构”成热销“三驾马车”

　　在刚需主导、改善补充的客群市场，除地源性客户外，消费者置业有诸多板块可选择，对品质、配套和户型会有更高的要求。对于开发商而言，亦需要根据地块特性锁定目标客群，改善产品结构，根据自身定位和对客群的辐射面、购买动因进行分析，考虑总价因素设置合理的户型结构配比，以此确保主力面积段的有效去化。此外，户型的创新，空间设计上的装修拓展前置也改变了传统户型层级的设置。比如从88~143㎡，面积段不是均衡设计，而是对居住功能的有效把控，每增加一个面积层级，不能只是尺度的提升而必须在空间功能上有所升级。比如：88㎡3房、110㎡3+1房、125㎡4房和140㎡4+1房。当然，户型功能的提升不能牺牲空间，一味地压小房间，应更多地通过装修手法，让空间拓展面积更丰富、更实用。

　　前几年，温州本土开发商的拿地开盘周期基本需要1年半到3年，以时间换取地价和房价的升值，反而比快速开发赚得更多。但现下市场，价格曲线不再大幅震荡，快速开发更能把握周期性房价趋势，亦能在财务成本、人力、宣传和资金利用率上节省开支，非常考验开发商的团队能力。一批以专业性脱颖而出的开发商往往只需6-8个月即可达到开盘条件，实现资金的快速回笼。

　　土地放量有序控制，促百姓、商家、政府三赢

　　泡沫挤出后的温州地产市场，土地放量、板块纷争、房价趋稳，对于消费者而言是一大利好，对政府而言亦是调控得力。让人隐忧的是，温州城市建设的资金投入和土地财政难以短期改变的现实催动大批量的土地上市。地价的下降引来了群雄汇聚温州“圈地运动”，合理引导、分节奏放量和强化新地产板块的城市配套建设并持续释放利好才能吸引更多郊县和乡镇客户的聚集，在稳定房价的同时实现区域持续刚需购买力。而无序出让和短视推量必然形成供需失衡，既影响区域市场，又压垮土地经济。对于商业地产(城市综合体、旅游地产、办公SOHO等)更要根据商圈的实际容纳力和消费集聚力合理规划，不能蜂拥而上，综合体、市场、酒店、办公楼满天飞，让本就积弱的地方经济再承受新一轮打击。

　　土地市场的群雄荟萃，“抢角、抢粮、抢地盘”将在短期内传递至一手市场，相信5~6月的温州楼市必将迎来一年中的交易量高峰。对于消费者而言，面临更多选择，更多比较，需要的是擦亮眼睛，对楼盘所处板块的后发优势和生活居住轨迹做出分析，不盲目跟风和非理性置业，在板块之争中能充分享受区域成熟的红利。