温州银监分局回应“1.5万套弃房”传言 实为595套

　　温州网讯 近日，《第一财经日报》刊发的一篇报道——《温州房价暴跌现大量“弃房”银行被迫成为房东》引发舆论广泛关注，温州银监分局高度重视，为了解辖内房地产市场信贷风险状况，该局8月以来对于辖区内的42家银行业金融机构进行了专项调查。根据上午该局提供的调查报告显示：温州房地产抵押贷款风险总体可控，但下行压力仍需关注；“弃房”现象的确存在，但实际总数并非外界传言的1.5万套，实际总数为595套。

　　数据解读

　　房屋抵押贷款风险集中于“抵押+保证”贷款

　　按揭贷款风险总体较小。当前，温州个人住房按揭贷款余额660.83亿元，其中不良贷款余额4.02亿元，不良率为0.61%；商业用房按揭贷款余额25.03亿元，其中不良贷款余额0.19亿元，不良率为0.76%，均远低于同期全部贷款3.68%的不良率，总体风险较小。另外，一手房按揭贷款的风险高于二手房按揭贷款的风险。截至7月末，全市一手房按揭贷款不良余额为27312万元，不良率为0.69%，出现“弃房”的为10例；二手房按揭贷款不良余额为13965万元，不良率为0.61%，出现“弃房”的仅为5例。

　　房屋(土地)抵押贷款风险总体可控。根据调查显示，全市银行拥有抵押物权的房屋共计21.86万套，按贷款状态分，已形成不良的、已列入关注的、已进入诉讼程序的、已进入拍卖程序的在抵房屋分别为2584套、2024套、1908套、461套；其市值占总市值的比率分别为2.8%、3.46%、2.49%、0.41%；总体风险不大。同时土地抵押贷款的风险总体可控，据测算，目前全市银行拥有抵押物权的土地总市值为529.57亿元，已形成不良和已列入关注的土地市值分别约为23.59亿元、36.30亿元，分别占在抵土地总市值的4.45%、6.86%。

　　房屋抵押贷款风险集中于“抵押+保证”贷款。截至2013年7月末，全市纯抵押贷款不良率为2.52%，而“抵押+保证”贷款的不良率达7.17%，远高于同期全部贷款3.85%的不良率。另外，“弃房”现象在“抵押+保证”贷款中表现得也相对明显。目前全市已发生“弃房”共580户，其中纯抵押贷款出现“弃房”共183户，而“抵押+保证”贷款出现“弃房”共397户，比纯抵押贷款多出214户。

　　商业用房、高档住房纯抵押贷款风险较为突出。据统计，以高档住房、厂房、商业用房和普通住房作纯抵押贷款的不良率分别为4.71%、3.17%、3.1%和1.84%；而从“弃房”率(已弃房户数与贷款总户数的比值)来看，以商业用房作抵押的贷款“弃房”率也最高，达到0.48%，而以厂房、高档住房和普通住房作抵押的贷款“弃房”率分别为0.46%、0.4%和0.06%。

　　“弃房”原因分析

　　●借款人自身经营出现困难选择“弃房”

　　受温州民间借贷风波以及外部经济环境恶化影响，温州本地民营企业普遍出现经营困难，大量借款人自身资金链断裂，无力偿还银行贷款，导致部分企业被迫选择“弃房”。据测算，由借款人资金链断裂原因形成不良的房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。

　　●因受担保链风险牵连选择“弃房”

　　自2011年温州民间借贷风波以来，温州的担保链风险持续蔓延，部分经营正常的借款人受担保链风险影响无力同时承担自身贷款还款责任和代偿责任，遂主动选择“弃房”。据测算，由担保链风险传导原因形成不良的房屋抵押贷款余额约为7.28亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的14.15%。

　　●房屋价值缩水导致借款人还款意愿下降

　　根据目前市场价格估计，温州普通住房价格缩水幅度约为20%，高档住宅价格缩水幅度约为40%，商业用房价格缩水幅度约为30%，厂房价格缩水幅度约为30%。随着房价的持续下跌，部分在房价处于高位时发放的贷款，可能会出现贷款余额高于抵押物市值的情况，从而诱发借款人主动“弃房”。据测算，由房屋价值缩水原因形成不良的房屋抵押贷款余额约为4.43亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的8.6%。

　　●保证担保成为风险防范短板

　　实践中，银行一般会按抵押物评估价的一定比例来发放贷款，如果借款人希望申请更多的贷款，则往往会被要求增加保证担保。当房价处于高位时，抵押物的市值能覆盖全部贷款，此时保证人的代偿风险很低，其担保意愿也比较强烈；但当抵押物市值缩水不能覆盖全部贷款时，保证人的代偿风险随之增加，其代偿的能力和意愿会相应降低。因此，保证担保未成为防范贷款风险的有效防线是导致“抵押+担保”贷款的风险高于纯抵押贷款风险的重要原因。

　　下一步如何监管

　　将做好压力测试，摸清房地产信贷风险底数

　　温州银监分局一直以来高度关注房地产市场变化及对银行信贷资产带来的影响，接下来该局将采取三大措施：一是进一步加强动态监测，构建房地产信贷风险防线。督促银行业机构加强对地区经济和房价变化情况的动态监测，定期通过市场询价、网络查询、向外部合作评估机构询价等方式了解房地产价格波动情况，主动监测、预警抵押物价值变化产生的风险，有效构建起房地产信贷风险防线。二是做好压力测试，摸清房地产信贷风险底数。督促银行业机构适时开展房地产信贷压力测试，充分预估房价变化对信贷资产质量的影响，摸清房地产信贷风险底数，积极做好风险应对预案。三是开展风险排查，加固房地产贷款担保措施。对银行业机构房地产贷款风险排查情况进行督导，重点排查抵押率偏高的房产抵押类贷款，对排查发现抵押物当前市场价值低于原评估价值的贷款，通过追加保证人、提前部分还款、核减贷款额度等方式缓解贷款风险。

本文转自：温州网