购房在前“限购令”在后 产权无法登记怎么办？

　　温州网讯 “成交！”在拍卖师一锤定音时，温州市区潘先生满心欢喜地通过拍卖行买到价格合理的房产，付了佣金。

　　可是，他在办理产权过户手续中遇到了“限购令”。名下已有房产的潘先生不能再办理拍卖竞买所得的房屋产权登记手续。这让潘先生很着急，拍卖款和佣金都支付了，合同还怎么履行下去？

　　>>>案件回顾

　　2010年4月15日，市区某村村委会与一拍卖行签订一份《委托拍卖合同》，双方约定，该村村委会委托拍卖行拍卖村委会名下的34套房产。拍卖成交后，拍卖行收取买受人1.2%的佣金，拍卖行收到成交款之后扣除佣金将钱款返还给该村村委会。

　　这34套房产当时尚未申领房产证、土地证，这个情况拍卖行是知晓的，双方约定，房屋所有权证和土地使用权证先办理到该村村委会名下之后，再过户到买受人名下。

　　同年5月18日，拍卖行在报纸上刊登拍卖公告，公告中将拍卖时间、地点、竞买对象等相关事宜都予以事先声明。

　　63岁的潘先生是该村村民，他得知消息后便于同年6月7日去拍卖行报名参加竞买，并缴纳了拍卖保证金50万元。之后，拍卖行与潘先生签订了一份《拍卖物权属、费用负担及手续办理情况告知书》，这份告知书里面详细说明了上述房产的房产证与土地证均未申领，要先登记到村委会名下，再过户到买受人名下。同时，拍卖行特别强调，买受人须自行承担因主体不适合造成所有权无法转移等风险责任。

　　同年6月9日，潘先生参与竞拍并成功拍得上述34套房产中的一套219.5平方米的房屋，成交单价为2.18万元/平方米，总价为478.51万元。潘先生与拍卖行签订了《拍卖成交确认书》。6月29日，潘先生缴清了拍卖款和佣金57421元。

　　随后，拍卖行将拍卖款付给村委会。同年7月2日，拍卖行将房屋交付给了潘先生。

　　两证迟领两年

　　“限购令”成了拦路虎

　　2011年3月8日，市政府颁布了《关于<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》，意见规定：自本意见发布之日起，对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，要暂停其在本市内购房；违反规定购房的，不予办理房地产登记。

　　潘先生说，村委会在拍卖的时候承诺2010年年底就能办理完毕房屋产权证和土地使用权证。结果直到去年9月3日，村委会才取得了上述34套房产的房屋所有权证，同年9月26日，取得了该房屋的土地使用权证。“这房产证和土地证，足足迟了两年。”潘先生说。

　　满以为，村委会办理好“两证”，自己拍得房产的两证到手也指日可待了。谁知，潘先生去办理房屋产权登记手续时被告知，因为他名下已经有4套房屋，受到上述房地产限购政策的限制，无法办理其拍得房屋的产权过户手续。

　　这让潘先生很恼火，他认为，是村委会拖延办理产权初始登记，导致他因为“限购令”的原因无法办理房屋过户手续，所以他主张应当解除《拍卖成交确认书》，拍卖行和村委会应当将拍卖成交款和佣金都返还给他。

　　协商不成，潘先生将拍卖行和村委会都告到了法院。

　　>>>法官说法一

　　潘先生要求解除合同

　　应当予以支持

　　今年6月份，鹿城法院开庭审理此案，并于8月判决。法院认为，拍卖行受村委会委托，对涉案房屋进行拍卖，由潘先生拍得，拍卖程序合法，双方签订的《拍卖成交确认书》合法有效。这份《确认书》对潘先生、拍卖行、委托拍卖的村委会三方都具有法律约束力。

　　潘先生在拍卖前已经在市区拥有4套房产，而村委会是在市政府颁布的房地产调控政策实施后才取得涉案房屋所有权证，根据该政策的规定，潘先生、村委会不能办理涉案房屋的产权过户手续，导致本案合同无法继续履行，潘先生要求解除《拍卖成交确认书》，于法有据，法院予以支持。

　　合同解除后，潘先生要返还上述房产，村委会要返还拍卖成交款478.51万元。

　　>>>法官说法二

　　三方对拍卖合同解除

　　都不存在过错

　　造成拍卖合同不能履行、拍卖房产不能过户的过错责任究竟在哪一方？法庭上，三方都争论不休。

　　法院认为，拍卖行是受村委会委托进行拍卖，拍卖程序合法，拍卖已经成交，造成合同不能履行，拍卖行不存在过错，其代收的拍卖成交款，已经向村委会转付，潘先生要求拍卖行返还拍卖成交款、佣金，于法无据，法院不予支持。

　　虽然拍卖合同解除不归责于潘先生和村委会，但是潘先生支付的拍卖佣金57421元确实是潘先生的实际损失，这笔金额应当由潘先生与村委会各半承担。

　　最终，法院一审判决解除潘先生与拍卖行签订的《拍卖成交确认书》，判令村委会返还潘先生拍卖成交款并赔偿其28710.5元的损失。

　　一审宣判后，潘先生、拍卖行、村委会方面都服判，均未提起上诉。

本文转自：温州网