老旧电梯遇更换难 人大代表物业公司多方支招

　　前期报道：代表在线：房子没老电梯老了旧楼换新梯怎这么难

　　温州网4月14日讯(记者 戴玮)今年3月，国家质检总局制定了《电梯安全监管大会战工作方案》和《全面深化改革创新构建电梯安全监管长效机制工作方案》等专项方案，旨在通过全面排查整治电梯安全隐患。

　　近年来，市区住宅楼民用电梯困人的事故屡屡发生也折射出老旧电梯更新改的“老大难”问题。民用电梯不论在报废期限，还是维修、保养时间方面，均没有明确的国家法定标准。同时，在电梯报废和维修养护的过程中，资金凑集、管理也是各个小区面临难题。

　　4月14日上午，温州网《代表在线》栏目邀请到浙江省人大代表、浙江玉海律师所主任冯蒋华，鹿城区人大代表、谢池社区主任吕英，温州市质监局副局长顾建林，温州星河物业管理有限公司法人代表、总经理林金涛，就上述问题做探讨。

　　社区：业委会应做好前期准备工作，积极沟通

　　鹿城区人大代表、谢池社区主任吕英说，她管辖的社区内有好几个小区安装有电梯，也更换过电梯，但目前还没有碰到特别棘手的问题。在访谈中，吕英分享了一些处理社区更换电梯问题的经验。

　　吕英说，业主委员会的运作要规范，业主委员会也是一个很规范的自治组织，在小区业主和物业的沟通中是一个很重要的位置，起到至关重要的作用。因此，在业委会成立之初，社区就应该帮助其明确《议事规则》、《管理公约》等等，通过讨论、公示把业委会的议事规则先定下来。业主委员会也是一个很规范的自治组织。遇到公共问题，业委会要及时公示、沟通。

　　“对小区公共问题，业主需要达成一个共识：我是小区的业主，应该为小区的建设承担一些责任。”

　　物业公司：电梯是业主的财产，费用分摊有规可循

　　物业管理企业一般是如何处理居民区电梯故障的呢？温州星河物业管理有限公司法人代表、总经理林金涛解释，发现电梯故障以后，物业启动电梯维修的规程，首先启动专项维修资金，这是国家为住宅区设备维修设立的专项资金，但在这之前需要征求业主意见，2/3表决通过以后进行维修，最后费用超出的部分由业主分摊。

　　访谈中，林经理也分享了一些小区更换电梯的经验，“前两年(某小区更换电梯)，我们通过组织业主委员会，经过小区全体业主的表决，进行了电梯更换的管理。整个过程从提出电梯的更换到最后电梯尾款支持，新《维保合同》的实施，前前后后经历了一整年，它经历周期很长很长，原因是它需要业主的表决通过。2/3业主通过以后，最后还涉及一个电梯部分费用的分摊。在分摊过程当中，个别业主拒绝支付。

　　“没办法的情况下，有一部分是我物业公司先垫了，经过一两年的劝说、说服，包括属地的一些自治组织，像业委会、社区劝说以后，业主最后基本上还是履行了自己的义务。”

　　对于一些业主所说的低层住户换电梯不出钱，高层住户要多出钱的说法，林经理说，对物业管理概念的一个曲解。“所有的公共能耗，包括设备设施维修费用的支出，首先分摊的依据，它在小区成立的时候，有两份文件是基础性的文件，叫《业主管理规约》和《业主议事规则》。关于公共能耗的分摊或者设备设施更新维修支出费用的分摊。按照全国一般来讲，按照面积更加合理，跟公共能耗的分摊一样，按照面积来分是更体现这种公平和相对公平的关系。

　　质监局：电梯维修有专项资金，情况严重可开绿色通道

　　温州市质监局副局长顾建林介绍，目前全市电梯有36500多台，其中住宅地区有10260多台，近三个月，住宅电梯困人有270来次，共解救590多人，平均每天大概有5件困人发生的故障。除了电梯自身老旧之外，使用者的使用不当是造成电梯故障的主要原因。“比如说轨道扔垃圾以后会堵塞，门合不拢。还有平时我们在乘坐电梯的时候，强制扳开，或者是用手强挡在那里，这些都会影响到它零件的敏感度和它的闭合。”

　　顾建林说，电梯作为机械设备，我国法律上没有对老旧电梯的使用年限和定期保养做明确的法律条文规定，但2013年温州市政府颁布137号《电梯安全监督管理办法》，里面涉及这方面内容：

　　“一个是超15年以上，一个是故障率比较高，影响正常使用的，对这种电梯由业主单位、使用单位提出安全技术评估要求，通过有资质评估单位做评估的之后提出意见，继续使用或者重大维修等等。物业公司凭着这份评估报告向住建部门申请住房专项资金。情况严重的话，《电梯安全监督管理办法》规定可以开一个绿色通道，先维修，再补办维修资金手续。”

　　代表&律师：政府出台指导性意见，衔接业主、物业

　　浙江省人大代表、浙江玉海律师所主任冯蒋华认为，在老旧电梯更换的问题上维修标准、费用的来源国家已经有明确的法律规范，而且是带有强制性的。其问题难以协调的症结，一方面小区业主缺乏公共意识和契约意识，另一方面问题的后期处理上也缺少可以依照的规则。

　　冯蒋华说，其实在住宅区建成入住前，都有一个《业主公约》、《业主议事规则》，包括跟房开公司确定的合同里边，说明了住宅区的建设维护问题，但是很多业主缺少契约意识，遇到问题并不会考虑到这些。

　　关于电梯的维修资金，冯蒋华说，我们现在的《物权法》上只是一个原则性的规定，叫区分所有权，然后按照面积分摊费用，按照面积的享用等等，只是框定了一个原则。接下去比如说涉及到一个电梯怎么维修、费用怎么承担的问题，这其中很多规范都是缺失的。在政府层面，应该考虑基于《业主议事规则》、《业主公约》，出一些规范性文件，通过政府一些层面，把监管单位、业主、物业公司衔接起来。

　　冯蒋华呼吁，定期质量由生产厂家负责，但是电梯使用安全却靠自己，电梯安全关系到你我他，所以有关电梯安全方面的事情，我呼吁每个人要负责，理性，尽最大程度达成共识。

本文转自：温州网