温州现20年使用权土地证数十万买“撞限房”难过户

来源：央广网作者：2016-04-17 09:14:00

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　　央广网温州4月17日消息(记者李佳温州台记者汪伶俐)据中国之声《新闻纵横》报道，春节过后，全国多个城市出现了房价飙升、二手房交易十分火热的局面。不过在浙江温州，有当地市民发现，他们在正常买卖二手房之后，却无法办理过户手续，原因是房屋的土地证已经过期了。

　　对于我国的大多数城镇住宅来说，土地使用期限一般都是70年，关于“70年使用权到期后我们的商品房怎么办”这个问题虽然一度成为社会关注的热点，但至今也没有确切的答案。不少人觉得，70年使用权是国家统一的规定，如果真到期了，自然有统一的解决办法。

　　可是现如今在温州，土地使用权过期这个问题，就切切实实地摆在了部分市民面前。对此，由于国家没有具体实施细则，当地国土部门参照国有土地出让的做法，请第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。这样就意味着市民可能得付一笔高达几十万的土地出让金，才能重新办理土地证。

　　既然我国从上世纪90年代才开始实施城镇国有土地使用权出让制度，为何温州这部分商品房2016年就过期了呢？相关法律对土地使用权续期有什么规定？对于土地证到期的商品房到底应不应该继续缴纳土地出让金，温州国土部门如何答复呢？

　　今年3月份，温州市民王先生购买了一套市区的二手房，房屋建造于上世纪90年代。等到王先生将60多万元的购房款存入银行第三方监管账户，办理房产过户手续时，却意外发现原房东的土地证已于今年3月4日过期了。“我们都不知道有过期这回事，想都没想到过。现在房产过户办完了，契证过户也办完了，但土地证卡在里面，土地过不来了。”

　　这种情况对于房屋中介公司区域经理张杰来说，也是第一次碰到。“我从事中介差不多有6年左右的时间，从来没有碰到过这种事情。我们印象中，房子的土地使用年限是70年，谁会注意到这个小问题呢。”

　　王先生的遭遇并非个例，王女士也遇到了类似情况。2012年10月，王女士花了近百万元在温州市区横河北新村买了一套二手房。今年王女士想卖掉这套房，置换一套更大点的房子，在买卖过程中，发现这套房子土地证上登载的使用年限已于今年3月4日到期。“现在这个房子想拿出来交易，就交易不了，说土地使用证已经到期了。”

　　对于一般住宅来说，土地使用期限为70年，但是王先生和王女士碰到的房子土地使用期限只有20年。原来，上世纪90年代初期，温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。王先生和王女士的碰到的房子，当时都以划拨转出让进入市场的。

　　温州市国土资源局鹿城分局局长徐长波介绍说，划拨土地转为出让，当时也是为了推进这项工作，为了更好地取得群众支持，就采取了弹性年限出让的措施。在国家规定的住宅期限70年以下，采取了一定档次，比如，最低出让年限20年，相应的出让金会少缴一点。

　　去年开始，20年期限的这批住宅土地使用权已经到期或即将面临到期。根据温州国土部门初步摸排，在温州市主城区内，这样的房子有1700多套，到2019年底前土地使用证将陆续过期。过期后想要续期，就需要重新购买房产的土地使用权，这笔费用数目不小，动辄几十万。“按照法律规定，到期后应向国土部门提出申请，续期，补缴出让金，但这个问题的根源在于怎么续期，怎么补缴，标准都没有，国家、省、市层面都没有明确的规定。”

　　根据《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但如何续期，需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确，国家也尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出的规定，这是造成目前温州这批“撞限房”最大的困局。目前，温州市国土资源局正在着手研究相关的地方普惠性政策，以妥善化解这类问题。

　　在网络上，温州商品房土地证过期事件引发了广泛关注，由于此事在全国基本属于先例，温州现在怎么做，将可能开启各地处理此类问题的先河。

　　温州市国土部门也说到，目前国家尚未出台关于出让土地续期的实施细则，也没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。由此看来，立法的相对滞后，让这个问题在实际操作过程中面临无法可依、无章可循的尴尬局面，因此，相关的顶层设计需要尽快出台。

　　既然是顶层设计，那就不是一朝一夕能完成的事情。具体到温州案例，我们也注意到，之所以会出现20年的房屋土地使用期，是因为当初一些土地受让人为了少缴土地出让金，而选择了较短的使用年限。如今将土地使用权续期问题转嫁给房主，是否有不透明、不公平的嫌疑呢？当然，温州国土部门也表态正在研究普惠性政策，我们期待这类问题能得到妥善解决，给全国其他地方树立一个值得借鉴的“温州样本”。