合法合规止纷争 金色家园南区乱局看业界怎么说？

业界人士评析该小区“乱局”后认为：小区业主、业委会及物业管理公司在履行职责时，应尽量做到合法合规，可避免三方之间的不少矛盾。

　　温州网讯 市区金色家园南区2004年建成投用。2006年温州星河物业管理有限公司(以下简称星河物业)作为前期物业进驻管理，于2009年与该小区第一届业委会签订物业服务合同。合同上将小区广告、租金等收入都计算入了总收入，共计84.9万元，并列明了3万元小区物业服务费，人工费、维保费等全部支出，共计77.6万元，最后结余7.28万元；同时写明“7.28万元这剩余部分用于物业运作费用的不足(但需事先征得业主委员会同意方可执行)，如业委会办公费用和全体业主大型活动费用”等。

　　上期《代表在线》报道了近日市区金色家园南区发生的一场尴尬博弈：业主高呼维权，6成业主不缴费，服务了12年的星河物业公司声称退出，业委会集体辞职。记者采访中，发现矛盾的焦点集中在小区公共部位的收支问题上。而业界人士评析该小区“乱局”后认为：小区业主、业委会及物业管理公司在履行职责时，应尽量做到合法合规，可避免三方之间的不少矛盾。

　　纷争焦点

　　小区经营性收入和剩余资金归谁?

　　该小区公共部位经营性收入，根据2009年合同显示，包括经营用房、出租房(用于保安住宿)等收入共计20.14万元，此后几年的年收入为14万至20万元不等。这部分的收入原应归全体业主所有，但多名业主表示，这些钱都被物业拿走了，他们对此竟毫不知情。另外，每年小区剩余资金，物业没征得业委会同意就“自取自用”了。

　　“合同是当时的业委会拟的。合同上，公共部位的收入是计入小区总收入的，然后物业服务费等列成支出，所以我们就认为小区公共部位也是物业的收入构成。”星河物业有关负责人高先生说，小区公共部位收入和剩余资金大都用来补充物业运作费用的不足了。而剩余资金部分，在他的印象中，从第一年开始就没有计算结余，且这些年费用大，所剩也不多。至于‘征得同意’这个流程，接手之前情况不清楚，接手后也确实没走。”

　　“这合同是我写的，也是我签订的。当时我们是把所有收入、支出都测算好了，具体到金额的。既然把这些公共部位收入都列入了收入项，当时确实是给物业的。而结余部分，根据合同，物业是应该要给我们的。”第一届业委会主任金先生说，任期里曾从物业拿过2万元办小区活动，但他担任主任仅一年多时间，以后的情况就不清楚了。

　　物业是否能支配小区公共部位收入?

　　　“过期”后“当差”的7年，合同是否有效？

　　根据国务院《物业管理条例》，物业是否有权支配小区公共部位收入，取决于双方合同的约定。同时根据上述《条例》规定，公共部位的收入归属业主，且该部分收益应当主要用于补充专项维修资金，如果业主大会另有他用，依从业主大会的决定。

　　那么金色家园南区业主大会是否有此决定呢？金先生告诉记者，合同内容当时是业委会的统一意见，该届业委会成员都是知道的。“有没有经过业主大会我记不清了，但确实没有在小区公示过。”

　　“这么多年过去，之前签合同的经办人已离职，我们接手后对合同的内容确实没认真查看。且合同与实际情况脱节很久了，我们一直有要求业委会重签合同，但没有得到答复，就这样一直沿用老的合同。”高先生说。

　　也就是说，双方的合同仅于2009年签订一次，有效期为一年，往后的7年时间，双方都没重签合同，一直沿用老合同行事，物业费也没进行调整。高先生分析：小区管理问题走到目前这一步，症结之一就是双方都缺乏合同意识。

　　小区财务账目不公开，激化三方矛盾

　　业主称以“不缴费”的方式来维权

　　小区多名业主介绍，此前业委会没公布过小区财务状况，直到去年，部分业主才发觉这件事。而他们认为更可气的是，物业“拿”的这部分钱也从来没公示过。

　　虽然合同已写明物业需“每季度向全体业主和物业使用人公布一次物业管理公共服务费用收支账目和物业维修专项资金使用情况”，对于这点，高先生直言不讳：“确实因故没公布过，这是我们的疏忽。但业委会后来也没要求公布。”第一届、第三届业委会主任也表示，也确实没有要求物业履行合同上的公示要求。

　　如今小区矛盾进一步激化后，大部分业主采取了“不缴物业管理服务费费”的维权方式。“我们希望物业能把这么多年的剩余资金归还，或者公布账目让我们业主弄个明白。但大家协商了好几次都无果，业主只好通过不缴物业费来维权。”小区维权的一位业主这样说。

　　建议与提醒

　　物业积账应尽快厘清公布

　　缴纳物业服务费将与个人信用挂钩

　　“业委会、物业的财务不公开，激化了与业主的矛盾，因为账目不透明，就容易让人觉得其中有猫腻，误会就越来越深了。”市业主委员会协会会长蒋成富说，虽然星河物业提出要退出，但历史积账还是应尽早厘清、公布，这样也能一定程度缓和彼此矛盾。

　　昨天，省人大常委会开始分组审议《温州市物业管理条例》。按“温版条例”规定，业主无正当理由拒不缴纳前款规定费用的，经业主委员会、物业服务企业催缴无效的，业主委员会、物业服务企业可以向街道办事处、乡(镇)人民政府提出录入个人信用信息档案的申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应当听取相关业主的陈述、申辩，进行核查。经核查属实但仍拒不缴纳的，可以按照个人信用信息管理有关规定，录入个人信用信息档案。蒋成富说：“这意味着业主不缴费，自身信用也会受损。而且根据以往的经验，通过打官司的途径，业主最终还是要付物业管理服务费的。”

　　律师说法

　　(浙江学优律师事务所主任律师沈宏辉)

　　物业和小区已形成“事实服务”关系

　　据《温州市物业管理条例》

　　原合同的权利义务对双方具有约束力

　　沈宏辉律师说，虽然后来没有再签订物业服务合同，但业主事实上接受了星河物业的服务，业主应当支付相应的物业服务费用。如果双方对物业服务费用的标准不能达成一致意见，则可以参照当地政府规定的物业服务费用标准，或同类物业服务项目收费标准予以处理。

　　根据即将实施的《温州市物业管理条例》规定，物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同约定的权利和义务对双方仍具有约束力。

　　沈宏辉表示，对于业主提及的剩余资金去向、物业未依约公布信息等问题，业主可按照规定向物业管理行政主管部门投诉，也可委托专业机构进行审计。如有涉及侵犯业主权益的，亦可向人民法院提起诉讼。同时，应当及时召开业主大会并确定业委会成员，选聘合适的物业服务企业入驻。

　　金色家园南区纷争启示

　　按规执行

　　能避免不少矛盾

　　“解铃还须系铃人。我们不难看出，金色家园南区的乱局，业主、业委会、物业三方其实都有一定的责任，大家都没有做到合法合规。”蒋成富认为，一是几届业委会没有履行好监督职责，不仅对物业行为没有监管好，也没有及时保障业主的知情权，如小区财务使用没有经业主大会同意，账目也没有公开等。“业委会只要做好一些工作，如在换届时能根据实际情况与物业重签合同，那么许多问题就不会积累到现在。”

　　二是物业没有按照合同履行法定程序，“其实物业是专职企业，对相关的法规更熟悉，相应程序没做到位，就像明知故犯，责任更大一些”。

　　三是业主维权方式不得当，采取不缴费的方式不能解决问题。“解决问题的关键还是权责明晰，按规执行，即将实施的《温州市物业管理条例》就对各方权责进行了明确，相信只要小区各方按规执行，就能避免小区物业管理中的不少矛盾。

　　来源：温州都市报

　　记者张新彤

本文转自：温州网 66wz.com