房贷还款方式卷出新花样 “先息后本”划算么？

2024-06-21 10:00:22

　　温州网讯 “房贷月供本金低至1元，或直接先不用还！”社交平台上，银行推出的“先息后本”房贷还款方式正引发热议。

　　近期，在多地下调房贷利率、降低首付比例的背景下，部分地区的建设银行、兴业银行存量房贷可申请调整还款方式为“先息后本”，短期内缓解还款压力。为此，记者以客户的身份咨询了温州多家银行，各行理财经理均反馈目前没有“先息后本”业务。

　　房贷还款卷出新花样

　　最近，市场上各类与“先息后本”相关的宣传可谓是纷至沓来。

　　先息后本，是指借款人按月或按季度偿还利息，在借款到期日一次性偿还本金。例如：建设银行“轻松供”业务，将房贷在贷款期限内划分为两个阶段。第一个阶段，按月偿还1元本金以及当月应偿还的贷款利息（可根据借款人需求自行确定第一阶段期限，最长不超过三年）；第二个阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。

　　兴业银行“随薪供”业务，同样将房贷在贷款期限内划分为两个阶段。第一个阶段，借款人只还利息，暂缓偿还贷款本金，第一阶段期限最长3年；第二个阶段，借款人按原借款合同中约定的还款方式按期还本付息。

　　可以看出，相关银行对办理“先息后本”的最长期限都做了约定。此外，兴业银行“先息后本”业务是有相应的申请条件的，申请人为该行个人一手住房贷款或个人二手住房贷款的借款人。借款人已正常还款1年（含）以上，信用表现良好，并且贷款剩余期限在2年（含）以上。贷款期限内每位借款人仅可申请一次“随薪供”。

　　银行否认“先息后本”业务

　　网传消息称，目前在北京、广州、成都、珠海、杭州、重庆、大连、厦门等城市，均有银行提出可以申请房贷偿还“先息后本”。有银行界人士也证实，如果借款人提出申请，部分银行的确允许将房贷偿还方式从“等额本息”或“等额本金”变更为“先息后本”。

　　为此，记者以客户身份咨询了温州多家银行，各行理财经理均表态：目前没有“先息后本”业务，咨询的人也不太多。当记者问及上述“轻松供”“随薪供”等业务是否确实存在时，有银行工作人员表示对于还贷困难客户，会酌情提供与此相似的还款方式，但不可描述为银行有“先息后本”业务，他们也不推荐客户办理这类业务。

　　“像‘轻松供’这样的业务，我们是有的，但仅仅针对还贷确实有困难的客户，在有相关证明后，调整其还款方式。但是，这样的还款方式，虽然前期能少还一些，可以减轻一定的贷款压力，但是总的算下来，反而是还得更多了。”建行温州新城支行潘经理表示，所谓的“先息后本”适合近几年有月供压力的购房者，相当于“缓兵之计”。这类还款方式贷款期限是不变的，且整体利息会有所增加。

　　100万元多还2.21万元

　　那么，“先息后本”到底是否划算？记者以贷款100万元、还款期限30年、利率3.5%试算，等额本息还款方式下，每月还款约4490元(首月月供包含本金约1574元、利息约2917元)，总利息约61.66万元。在采用两年先息后本还款下，前两年的月供均为1元本金+利息，首月月供为2918元，两年间月供约在2800元至2900元，月供压力小了近一半。

　　前两年共还本金24元，第三年起按等额本息方式，还剩余本金999976元。月供为4673元，即后续28年，月还款增加约183元。总利息约63.87万元，比等额本息还款利息增加2.21万元。

　　如今类似“先息后本”服务无疑是给了房贷族们新的选择。但房贷族的观点却两极分化，一部分人认为，“先息后本”相当于变相降低了购房门槛，减轻短期还款压力；也有不少人质疑，认为这种模式看似初期月供压力较小，但实际支付的本金与利息总额更多，显著加大了后续还贷压力。

　　在复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，这些灵活的还款方式，主要针对两类人群：一是短期内收入有所下降、还贷压力较大的新市民；二是工作时间不长、但未来收入有望增加的年轻人。较低的前期还款压力、灵活的还款方式，将能够帮助他们减缓短期还款压力，在更长周期内平衡好收入和支出。