【聚焦】温州土地证续期引热议 国土部回复：续期不收费

今年，温州等地出现少数住房的国有建设用地使用权到期问题，并引发关注。

今天(12月23日)，国土资源部方面表示，地方在相关“法律安排”明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理，即不需要提出续期申请；不收取费用；正常办理交易和登记手续。

该过渡性办法提出，少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请；市、县国土资源主管部门不收取相关费用；此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”时，仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并且注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函﹝2016﹞1712号)办理相关手续”。

近日，温州部分房屋20年土地使用证到期的情况，引发社会关注。21日，温州市国土资源局局长陈景宝接受中新网记者采访时表示，目前在续期方案制定方面尚无实质性进展，但国土资源部调研组已于今日抵达温州开始调研。对于此前媒体报道的“温州国土局工作人员明确表示不可能免费续期”说法，陈景宝称“我们从没这么说过”。

王女士是安徽人，2012年10月，在温州打拼多年的她和丈夫花了近百万元，在市区横河北新村买了一套75平方米的二手房。今年3月底，王女士想卖掉这套房，置换一套更大点的房子，无意中竟发现这套房子土地证上登载的使用年限已于今年3月4日到期。

鹿城区国土资源分局、温州市土地登记交易中心，得到的答复依然是，目前国家尚未出台土地证续期具体实施细则，在温州如果要续期，得按照基准地价花费近20万元重新购买土地使用权。【详细】

事件经报道后，在线上线下引发热议。许多人纷纷提醒亲朋好友注意自己家的土地证是否过期。那么温州具体涉及土地证过期的有多少户？

鹿城区行政审批中心相关负责人表示，经初步排查，仅鹿城区范围内，就有约600套商品房土地证已经过期或即将过期，但目前还没有一例重新办理的。他们建议碰到这种情况的市民考虑维持现状，耐心等待国家相关部门出台具体政策。

案例一：

王先生展示过期的土地证。刘宏宇摄

王先生通过中介相中了水心榆组团一套一楼的房子，3月15日签订购房合同，到房产交易中心办理产权过户手续，并将60多万元的购房款存入银行第三方监管账户，3月31日，他缴纳契税后，顺利拿到房产证。

不料，在最后一步办理土地证时，手续卡住了——房东游先生、齐女士的土地证，2016年3月4日就过期了，土地登记交易中心的人说，必须要足额缴纳土地出让金，重新审批发放新的土地证，然后才能完成土地证过户手续。

王先生在鹿城区行政审批窗口工作人员处获悉，土地出让金金额大约是30多万元，相当于总房价一半。【详细】

案例二：

经过一场官司，市住建委撤消了陈先生的交易。刘宏宇 摄

陈先生家住人民西路群艺大楼，去年6月，他将住房卖给了李先生、林女士夫妇，双方约定买方先交首付款32万元(总房款1/3)，余下部分待买方办理按揭手续后，按揭款直接交给陈先生。

在顺利将房产证、土地证过户给买方后，李先生在办理按揭过程中，银行发现土地证将于2016年4月25日到期，以“按规定无法办理贷款”为由拒绝了买方的贷款申请。办不下按揭，就意味着无法给陈先生交余款。买卖双方协商，希望尽快办妥土地证续期，重新申请按揭。

陈先生说，许多部门工作人员看着很客气，但一说到土地证续期，就说自己从来没办过这样的业务，劝他们回去耐心等国家政策出台。在陈先生强烈表达想要续期的意愿后，他最终得到答复：先做土地评估，按照评估价乘以楼面地价，全额缴纳土地出让金。对这种答复，陈先生表示不能接受。【详细】

【现行法律法规存在滞后】物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但“自动续期”该如何续期，目前国家尚未出台相关实施细则。

温州市国土资源局鹿城分局局长徐长波解释，到期的房屋按照法律规定，应该向国土部门提出申请，续期，补缴土地出让金申请，但是这个问题的根源在于如何续期、怎样补缴，标准都没有。国家、省、市各个层面都没有明确规定。

近期媒体报道“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。

温州市国土局称，温州市区一批上世纪90年代初期的住宅用地使用权到期面临续期的问题。基层国土部门在实际操作过程中无法可依、无章可循，不能办理相关续期手续，给群众带来不便。对此，温州市国土局高度重视，已着手研究相关方案，近期将报上级研究决定，妥善化解这类问题。

涉事房屋土地使用权为何仅20年？

【历史原因造成20年期限】1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后，温州市区在办理划拨国有土地使用权转让交易手续时，将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金。

在该政策实行初期，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，居住用地在不超过最高年限的前提下，温州市区按20年到70年分档，由受让方自行选择的方式给予办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

温州市国土资源局鹿城分局副局长陶建武：在上世纪80、90年代，国家向房开公司收取土地出让金的做法还是刚刚开始，房开公司为了缓解资金压力，普遍没有交足70年年限，各地有交15年、20年、30年、40年不等的，最少的有交2年的，而温州规定最低交20年。

土地使用权从何时开始计算？

很多人在购房时存在认识误区，只注意到房产证上写明房屋产权70年，而忽略了土地使用权的期限。“虽然期限都被设定在70年，但是房屋为所有权，是永久的，只要还没有毁坏，就归产权人所有；而土地只是使用权，期限到了之后，就必须要续期。”

那么房屋产权的年限从何时开始计算？张志同认为，从法律角度来讲，国土资源部门与用地单位或个人依法签订的土地使用权出让合同的日期，才可以作为土地使用权取得的开始时间。

土地使用权到期不续还能住吗？

有专家表示，根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。政府不能无偿、强制收回这块土地。但如果居民不缴纳土地出让金，其相当于是在无偿使用这块土地。这种情况下，业主在进行房产转让、抵押等方面的权利会受限，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

上海金融与法律研究院研究员聂日明：

理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：

就土地出让金计算，应和房地产税收政策结合起来，在购买房屋之初，就一次性缴纳。而对于使用权到期后自动续期的收费，也要和新买房屋价格有所区别，“既有住宅老百姓继续交土地出让金，应该考虑减免，不应按现在的土地价格作为续期收费标准。”

顾云昌建议，可以按照基准地价来选择一个合理的中位数，“不能影响现在的收入结构。”

北京市朝阳区律协房地产委员会委员张志同律师：

温州市国土局已经着手研究相关的普惠性政策，借鉴青岛、深圳的相关做法，在法律框架范围内完成了政策建议初稿，近期组织专业人员讨论后，将报上级政府研究决定，以妥善化解这类问题。

深圳：“地价三五折”续期

2004年，深圳出台《深圳到期房产续期若干规定》，规定土地使用权在届满或即将届满的一年内，可以到房管局申请续期，按照当年基准地价的35%缴纳土地出让金。

青岛：土地证到期可正常交易

2009年，青岛出现“全国第一例”土地使用年限到期的住宅——阿里山小区。在没有国家相关细则的情况下，当地相关部门表示，“撞限房”可住可卖，并不影响上市交易。

济南：“一证上市”，交易无须土地证

山东济南目前的政策是“一证上市”，即只用房产证就能够完成房产的交易、抵押、贷款等，而在不动产登记中，没有土地证也能登记。

温州市国土资源部门有关负责人今天上午向记者透露，温州部分房屋20年土地使用证到期情况，已引起国土资源部的重视。国土资源部要求，浙江省温州市及时上报情况。

另据记者获悉，今天上午，温州市委、市政府已专题听取温州20年土地使用证到期的工作汇报。浙江省国土资源厅已责成温州市国土资源局报告相关情况。

省国土资源厅有关人士18日向记者表示，对于温州土地使用权到期案例，他们高度关注。此类事件之前并无先例，目前省国土厅相关处室正在研究相关意见。

一问：全国有多少地方面临“温州困境”？

记者调查发现，房屋土地实际使用年限低于相应土地最高年限标准的现象，温州并非个案。目前，深圳、青岛、重庆等地均出现类似土地使用年限不一的情况。

全国范围内，此类房屋物业土地使用权年限不一的情况到底有多少？据有关部门介绍，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因此全国到底有多少住宅用地使用年限低于70年，目前没有详细数据，不过这种情况在全国并不少见。

二问：说好的70年权限为何“缩水”？

之所以目前一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，地方政府提出的理由主要有三类：

在政策范围内调整。

方便管理和处置。

先试先行地区历史遗留问题。

广东省房地产研究会会长黄远华认为，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”。

三问：住宅用地使用权到期该怎么办？

专家介绍，目前，关于住宅用地使用年限续期的法律依据主要是物权法第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

汪丽娜等认为，虽然物权法明确提出“自动续期”，但是由于缺乏细则，如何“自动续期”存在不确定性，目前来说难以操作。

有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

但也有部分学者持不同看法，认为“补差价”的做法没太必要。

4月19日中午，温州市国土资源局分管土地利用管理工作的副局长程建春告诉记者，对当地数百套住宅建设用地使用权年限已经或即将过期的后续处理，由该局制定的“初步意向方案”18日已报市政府、省国土厅。目前尚未得到反馈。

自温州土地使用年限到期的事件迅速发酵以来，多名学者认为《物权法》第149条第一款规定的“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，“自动续期”即无条件续期，不需要补交费用。

但对此意见，温州市国土局的相关工作人员明确表示“不可能”，并声称“此举会造成国有资产的流失”。