《物业管理条例》征求意见 市民结合温州实际提建议
温州网10月10日讯(记者 戴玮)8月底至9月20日，“温州人大”通过网络公布《温州市物业管理条例(草案)》(以下简称《条例(草案)》)，向全社会公开征求立法意见。在此过程中，几位从事物业管理方面工作多年的业内人士向《代表在线》表达了自己的看法，并针对我市的实际情况提出不少建议。
◆房屋交付
现状：房开交付的房屋存在违建、功能不全等问题
立法建议：增加物业“承接查验”步骤，划分房开和物业责任
鹿城区人大代表、温州市业主和谐生活研究会、温州市业主委员会协会会长蒋成富表示，该法规首先应该对前期房开企业交付房屋时的义务做明确的规定。
蒋成富所在的协会有一个调解办公室，每年要帮助各小区协调大大小小三千余起物业管理方面的纠纷，他之所以提出这点，是因为他在调解过程中，经常发现各方矛盾是由于房开企业在前期交付工作的责任未到位导致的。
蒋成富表示，房屋交付是物业管理的第一步，也是最基础的一步，《条例(草案)》中应该首先明确房开在交付房屋时应该履行义务，以及违规应该受到的处罚。“交付房屋必须达到哪些具体标准？房屋的图纸送城建档案馆备案了没有？这些要加以严格规定。”
原温州市住建委副调研员、原温州市房管局物业管理处处长潘元平，对此也有类似的看法。他以今年《代表在线》报道的“中央城出现大规模违建的情况”为例，说，虽然法律明确规定了房屋竣工验收的流程，但在实际操作中，房开交付给业主的房屋往往还存在违法搭建、临时用电、设施设备无法正常运行等情况。而一旦房屋交付给物业企业和业主，则很难向房开企业维权，问题往往难以得到解决。
为了避免出现这样的情况，潘元平的具体建议是，在《条例(草案)》第三章前期物业管理中，房开企业和物业企业交接房屋的过程中，增加物业“承接查验”房屋的流程。
“在房屋竣工之后再增加物业企业‘承接查验’的流程，由物业服务企业对房屋的功能和建设质量做第二次‘验收’，这样做的好处是，既保进一步证房屋的质量，也划清了房开和物业公司的责任，为业主维权提供便利。”
◆物业服务企业入驻
现状：小区建成物业服务企业便“自动”入住
立法建议：引导所有项目采用招投标方式，明确企业义务
潘元平说，目前物业管理市场鱼龙混杂，管理水平参差不齐。新楼盘建成之后，部分物业服务企业通过挂靠房开企业等途径争抢服务项目，不少业主和物业公司之间的纠纷就是因此而起。
以南瓯明园为例，小区建成后挂靠房开企业“安居房开”的“安居物业”未经业主同意“自动”入驻，在之后的服务过程中与业主产生激烈矛盾，最终被罢免【详情】。类似这种不请自来的情况在我市相当普遍。
潘元平建议，在第四章物业管理服务中，明确一条“引导全市所有物业管理项目采用招投标方式确定物业服务单位”的条款，具体可参考温州市政府2009年出台的《温州市物业管理项目招标投标办法》
同时，他还建议，第四章物业管理服务中明确物业服务企业的义务。“物业必须哪些提供服务？承担哪些责任？应该予以详细明确。”
潘元平还举了一个例子：“温州有个小区的业委会和物业服务企业的合同中明确，业主满意率达到70%，第二年才可以续签合同。类似这样的办法，《条例》中可以参考借鉴。”
蒋成富建议，温州可以学习哈尔滨市的做法，实行“押金制”和“黑名单制”。物业管理公司入驻小区，向主管单位缴纳一定的“押金”，这对物业服务企业能起到一起的约束作用。若物业服务企业的服务质量不“达标”，被业主投诉多次就会被列入黑名单，列入黑名单的企业3年内不能再承接物业管理项目。
◆成立业委会
现状：温州1465个小区 业委会成立比例仅38%
立法建议：统一操作流程，明确权利和监管单位
温州市业主和谐生活研究会调解办公室主任潘宝竹告诉记者，目前我市有物业进驻的小区约1465个，但成立业委会的只有550个，仅占38%左右。据其了解，小区无法成立业委会其中一项重要原因，温州目前还没有法律法规规定小区业主委员会成立的流程，各街道办事处对业委会的备案也没有统一标准。
2012年，业委会备案职权从市住建委下放至各属地街道之后，就开始出现上述情况。各个街道备案所需的材料、流程大不相同，加上近年街道撤并、街道人员调整等原因，导致温州大部分小区没有及时成立业委会，也就无法开展有效的小区自治。
对此，潘宝竹的建议是，在《条例(草案)》第二章中明确业委会的主管单位，同时，设计规范的操作、备案的流程，对全市的业委会进行统一登记和管理。
在此方面，潘远平则更关注业委会的权利和监管。他提出，第二章业主和业主组织中，需要进一步明确规定业主大会的权利范围。
潘元平说，业主大会具备怎样的权利？哪些事项业主委员会可以决定？哪些事项必须由业主大会决定？决定过程中，参与投票的业主人数、投票方式、投票通过率等细节都要予以充分明确，为实际操作提供依据。另一方面，对业主大会和业主委员会的监督主体，也要予以明确，同时确定监管范围、处罚方式。一旦业主大会或业主委员出现违法违规的操作，部门可以据此对其进行及时有效的处置。
目前，该《条例(草案)》向社会公开征求意见期限已到，温州市人大常委会法制工作委员会现仍在进一步调研和听取意见。根据各方意见建议和实际调研的情况，修改后的《条例(草案)》将在10月的温州市人大常委会上被提请第二次审议。
本文转自：温州网 66wz.com
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