保安能否对小区违停车辆上锁？电梯广告收益为何进物业腰包？
温州网讯 对于不少小区业主来说，和物业打交道变成了一个生活中绕不开的话题。
小区汽车违法停车，被保安锁车，可以吗？小区电梯广告费全进了物业腰包，这合理吗？不交物业费，物业强行断水电，行吗……近来，微信公众号“律师零距离”就接到不少市民关于“物业”方面的法律咨询。晚报君请来了晚报读者律师顾问团成员、浙江平宇律师事务所副主任柯展律师为大家一一解答。
A小区保安有权锁违停车辆吗
市民王先生：我所在的小区车位比较紧张，经常没地方停车。几天前，我把车停在了小区人行道上，被小区保安锁了车。明明车上就有挪车电话，但小区保安说我是“惯犯”，就直接锁车了。请问，小区保安有这个权利锁车吗？
律师解答：今年5月1日正式实施的《温州市物业管理条例》中规定，小区内可合法利用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的，但前提是不得侵害小区业主的共同利益。王先生将车子随意停到小区人行道上，显然已经对业主正常通行和小区交通秩序造成了阻碍和影响，违反了物业管理规定，应当纠正。其次，物业公司作为小区业主聘任的物业管理方，有权对小区内的公共秩序进行管理，而车辆停放管理秩序，无疑属于小区公共秩序的重要组成部分，可见，小区保安对王先生违规停车行为是有权进行管理的。
但是，小区保安锁车实际上就相当于对王先生个人财产采取了类似暂扣的处理，在没有任何授权的前提下，这种擅自处分他人财产的行为不恰当，更不合法。我们建议物业管理公司可采取软性管理措施，应尽量做到宣传、巡检、制止、报告。
B业主不交物业费可以断水断电吗
市民金先生：因为物业账目不清、安保不到位等问题，我们一些业主没有按时缴纳物业费。这几天，物业和我们交涉称，之前我们签订物业协议时，就已经“有言在先”：没有按时缴纳物业费，将强行断水断电。他们这次通知我是限期我们七天内缴清，否则就断水断电。请问，这该怎么办？
律师解答：我国《物业管理条例》第45条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”可见，金先生使用水电，是与自来水公司和供电公司建立供水、供电服务合同关系，物业公司不是合同相对方，根据相同相对性，业主如已向供水、供电公司缴纳了相应的费用，供水、供电公司应当提供相应水电服务，物业公司是无权擅自中断对业主供水、供电的，其应当依照与金先生所在小区业主委员会签订的物业管理服务合同相关约定，通过起诉催讨拖欠物业费。
同时，我们发现金先生提出的“物业账目不清、安保不到位为由拒交物业费”的观点在日常生活中非常普遍，要提醒各位业主注意的是，这种做法实际上是将自己的按约交费义务和主张物业公司提供服务的权利混淆，听着合理，实际不合法。换句话来说，金先生如认为物业公司服务存在问题，应积极另行提起诉讼主张享受物业标准服务的权利，不能以此作为不履行交纳物业费义务的理由，否则将得不到支持。
C租客拖欠物业费房东要买单吗
市民甄女士：我把房子租给了租客，但租客没有交物业费就搬走了。现在物业找上门，要求我缴纳物业费。请问这笔钱，我该出吗？
律师解答：我国《物业管理条例》第41条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。同时，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，法院应予支持。
可见，甄女士作为房产所有权人，如租客没有交纳物业费的，依法仍需承担交纳物业费的连带责任。我们建议，业主在出租房屋时应与承租人明确交纳物业费责任并约定违约责任，以避免自己作为连带责任方发生额外经济损失。
D物业能否独吞小区电梯广告费
市民陈女士：我们小区有十多台电梯，每个月小区电梯里的广告都会更新。我就好奇，这块的广告收入到底去了哪。询问了一番才知道，物业和广告公司签了协议，钱直接进了物业的腰包。电梯理应属于业主所有，为何电梯广告费被物业“吞”了。请问这合理吗？
律师解答：随着广告深入社区，电梯、行车道闸、大厅、公用走廊等部位广告越来越多，广告收益归谁所有成为了小区业主最为关心的话题。根据《物权法》及相关物业管理法律法规的规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当首先征得相关业主同意。合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益，物业服务企业应当单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。陈女士所称的电梯属于小区共有部分，收益支配权也应归全体业主所有，物业公司能拿走的是电梯广告收益中一定比例的管理费用，而不能全“吞”，否则就是违法占有。
我们建议，如果小区有业主委员会，可通过业委会出面要求物管公布小区公共收益，有盈余则协商确定分配比例后返还业主，如果小区未成立业委会，业主可联合申请仲裁或提起诉讼，拿回小区业主应得利益。
来源：温州晚报
记者童锡基
本文转自：温州网 66wz.com
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