“活”在免租六个月之后

　　温州园博园园博工坊B区，一间“青春小店”刚装修完。主理人是一位40岁以下的年轻人，拿到了前3个月免租，考核合格还能再免3个月，累计最长6个月零租金入驻。园区连顶面、地面、墙面基础硬装都做好了，拎包就能开张。对一个第一次开店的人来说，这是实打实的诚意。

　　但第六个月过完，租金就要来了。运营这件事真正的考题，从那一刻才开始。

　　园博园在“后半篇文章”上花的功夫不少。34座城市展园改造为商业运营空间，园博工坊引入了90多家文创、餐饮、休闲商户，园区还建了商户信用红黑榜，严控价格虚高和短期逐利。市委深改委会议部署“市场化运营+产城共生”，市委书记调研朔门古港时要求“政府引导+市场运作、一街一策”。方向是清楚的：城市更新不止于“建”，更在于“活”。

　　但“活”这个字，拆开来看，卡点往往不在招商签约那一环。免租政策解决的是“敢不敢进来”，解决不了“进来之后靠什么活下去”。 一个主理人用6个月时间把店开起来、把产品摆上架，相对容易；难的是第7个月开始，每个月要交出一笔真实的租金，而店里的流水能不能撑住这笔账。园博园闭幕后两个多月净增180万人次客流，累计突破1073万人次，流量是够的。但千万客流不等于千万消费，一个游客从展园走到园博工坊B区的那几步路，愿不愿意拐进来、坐下来、下一次还来，才是主理人真正要面对的东西。

　　朔门古港提供了一个有意思的对照。紫气东来咖啡馆的主理人徐一冉是土生土长的朔门人，童年记忆里满是这条街的烟火气，她把店开在遗址公园旁的老宅里。她的优势不在免租政策，在“根”——她知道这条街上的人什么时候散步、游客逛完三馆之后想坐下来喝什么。古港外围配套商业规定70%以上为本土餐饮，定向引入瓦市巷老字号、海鲜排档、正统瓯菜，也是在帮商户把“根”接上。但“根”本身不能直接当饭吃，运营要做的，是把“根”翻译成复购：一个人因为童年记忆来喝第一杯咖啡，第二杯、第三杯靠的是豆子、价格、座位舒不舒服、老板记不记得他。

　　园博园的运营设计里其实已经摸到了这层。园区提出“让商户有奔头”，搭建园区外卖配送系统破解面积大、点位散的服务痛点，建立商户信用红黑榜。这些动作的共同指向，是从“把店招进来”往“让店活下来”挪了一步。但还可以再往前挪一寸：免租期的考核标准，不能只看“有没有正常营业”，要看“有没有攒下回头客”。 一个具体的土办法是，把续租考核的指标从“开业率”改成“免租期最后三个月的周边居民复购占比”——园博园清晨环湖步道上散步的周边居民、周末来研学的亲子家庭，才是主理人第7个月之后最稳定的基本盘。游客是一次性的，邻居是长期的。运营思维如果只停留在“引流”，那千万客流就是一阵风；把“引流”变成“留客”，靠的是主理人和他门口那群回头客之间那点实实在在的关系。

　　城市下半场拼运营，拼的不是谁的政策更慷慨、谁的免租期更长。拼的是免租期结束的那一天，那间小店里还有没有人在排队，那个主理人还愿不愿意续签。 园博园发出“合伙人”邀约，真正的合伙人不是签了入驻协议的商户，是第7个月之后还愿意把店开下去的人。运营的功夫，不在签约桌上，在续租通知发出去之后，对方回的那一句话里。

　　作者：陈文豪

来　源：瑞安市委网信办

本文转自：温州新闻网 66wz.com