租下市中心10处老庭院，这家央企在温州要下怎样一盘棋

去年10月，中建八局中标鹿城区十个老宅院项目更新运营，大厅巷2号正是首个亮相的作品。

　　巷子深处，别有洞天。

　　温州鹿城纱帽河大厅巷2号“回见坊·序园”，曾是一处令人揪心的D级危房，如今已蜕变为老城深处的新风景。白天，银杏树影斑驳，咖啡香气氤氲；入夜，华灯初上，这里又摇身化作格调微醺的小酒馆。尽管位置隐秘、寻之不易，但试营业仅两周便迎来了市场的热烈回响，日营业额多的时候能达1.5万元左右。

　　图为“回见坊·序园”。受访者供图

　　这一次，唤醒老宅的不再是零散的社会资本，而是实力雄厚的央企。去年10月，中建八局中标鹿城区十个老宅院项目更新运营，大厅巷2号正是首个亮相的作品。

　　当央企亲自下场，这背后究竟有着怎样的考量？又会给这片老街巷带来怎样的新生？

　　为何吸引央企入局？

　　在周边住户李老伯的记忆里，大厅巷2号曾是一片“超乎想象”的破败：半边屋面坍塌，满目皆是废墟。鹿城区五马街道相关负责人坦言，这处位于历史文化名城保护区内的老庭院原属D级危房。2018年前后，街道耗费大量精力，将其中产权零碎的十几户私房、公房悉数征收。然而，征收完成后，受历史文化街区管控要求的影响，它反而陷入了“既无法直接利用，又不能随意拆除”的悬置困境。

　　这也是老城更新面临的普遍痛点。在上一轮改造中，墨池坊、公园路等项目多由政府统一投入，但随着财政趋紧，过去“大包大揽”的投入模式难以为继。与此同时，空置老宅每年仍需投入经费维护，暴雨台风天的巡查防护更让基层网格员不堪重负。

　　改造前 受访者供图

　　转机出现在2024年。在温州承接项目的中建八局上海公司城市更新中心主任张一凡应邀考察老庭院，在他眼中，这些别人眼里的“包袱”却是难得的“宝藏”。“这种原汁原味的历史底蕴和时光沉淀，是标准化的仿古建筑无法复刻的。”张一凡认为，这些看似不起眼的老庭院，不仅是市民情感与日常生活的载体，更承载着城市的历史记忆与文化基因。

　　彼时，作为中国建筑旗下子公司，中建八局接触城市更新项目，折射出整个建造行业的大转型。“大开发大建设时代已经过去，我们正转向存量资产盘活与全生命周期运营。”张一凡坦言，虽然此前在上海、南京运营过类似资产，但将“投资、建设、运营”完全打通，是在鹿城首次深度尝试，他将其视为八局“第二曲线”上的新增长点。此后，张一凡几乎跑遍了鹿城老城的每个角落。2025年10月，中建八局通过公开竞标拿下10处老庭院的改造运营合同，与政府协议约定了投资强度，合同期10年，并享有5年优先续约权。

　　央企带来了哪些改变？

　　央企入局的背后，是鹿城近年来不断探索新模式、新机制、新路径，推动城市更新从政府主导逐步转向多方协同的努力。尤其在旧片区盘活、历史街区整体提升方面，鹿城区以“微改造”替代“大拆大建”，通过引入主理人活化危旧老宅。越来越多的老宅被唤醒，它们或成为氤氲咖啡香的文艺空间，或化作茶烟袅袅的雅集之所，或转型为非遗技艺的沉浸式体验馆。

　　虽然社会资本持续介入老宅更新，但百万级以上的单体项目依然不多，且部分项目热度难以维系。在五马街道上述负责人指出，地方政府真正期盼的是“有实力的资方”入局，以专业的长效运营和品牌背书，为老宅更新提供可持续的保障。

　　改造前后对比 受访者供图

　　“我们在改造过程中，坚守高度、面积、边界不变的原则，最大限度保留原有建筑肌理。”张一凡向记者介绍，“老门台匠心修复，青石板重新铺装，绿藤蔓悉心养护，木廊架复建，小青瓦重铺，灰砖墙砌筑，在一砖一瓦之间留住了建筑的历史风貌。”他坦言：“我们不指望靠老宅赚暴利，通过长线回收前期投入、微利可持续的路子更加现实。”

　　张一凡强调，与个人投资者算“两三年回本”的账不同，央企将回收周期拉长到10年甚至15年。

　　更关键的是，中建八局构建了城市更新联盟，聚合金融资本、各类运营团队、规划建设以及法律尽调、智能化、媒体推广等专业伙伴，面向全国链接品牌主理人。此番大厅巷2号共同合作的主理人张豪，曾是MOJ咖啡的合伙人。

　　如何打造长红样本？

　　与“先改造、后招商”的传统路径不同，这盘棋从第一步就“运营前置”。张豪介绍，主理人团队先行完成业态定位与空间设计，八局据此做解危加固和毛坯结构，后续装修、软装由主理人投入。运营被“预设”进改造蓝图：哪个空间对着一棵银杏树设茶座、哪间留作面向企业和沙龙的包厢，改造与未来经营彼此匹配。

　　其他九个院子的改造同样遵循“一院一档、一院一策”。张一凡介绍，每个院子都有一份“身份档案”：原貌照片、航拍、测绘图，改造后的新面貌全部留档；业态也一院一定制——有的做日咖夜酒，有的做有调性的民宿，还有的做成私房菜馆，避免了千篇一律的同质化竞争。

　　图为“回见坊·序园” 受访者供图

　　然而，空间的焕新只是起步，如何避免“火一阵就歇”的网红宿命，才是长效运营的关键。张一凡对此有着清醒的认知，他将主理人分为三类：一类是盲目复制的“跟风型”，二类是水平平平的“伪创新型”，而真正能实现长红的，只有第三类——他们对客群和场景有独到见解，能像科技企业一样持续研发产品、调整获客方式。

　　这一观点与温州长三角一体化研究中心主任、温州大学商学院教授胡振华的判断不谋而合。胡振华认为，确保模式可持续性的核心，在于形成“市场导向的闭环”。新生的商业细胞必须依靠自身“活下去”“长得好”，形成规模与真正的市场竞争力，而非仅仅依赖初期的新鲜感。

　　从财务模型来看，这种深度绑定市场的模式也带来了更稳健的回报预期。按中建八局测算，首个项目经营期回本约在6至7年。更为重要的是模式的沉淀，正如张一凡所言：“模式跑通后，改造成本更可控、回收期更理想。”目前，依托鹿城这一成功样板，中建八局正将类似的老城资产盘活项目推向苏州常熟、合肥等地。

　　愿老庭院更新最终能演变为一幅持久繁荣、生生不息的城市风景。

来　源：潮新闻

记者 戚祥浩 通讯员 李永骞 戴文琦

本文转自：温州新闻网 66wz.com